禹洲集團(01628)在上個月底發佈2020年上半年財報後連續三天公告稱，公司董事會主席林龍安於二級市場中增持禹洲股票。連續增持之後，其所持禹洲集團股票數量升至58.14%。
在“房住不炒”的主基調下，市場對於房企未來的發展相對悲觀，爲何禹洲集團董事長真金白銀買入自家股票?答案便在8月24日發佈的2020年上半年財報之中。
據財報顯示，禹洲集團上半年合約累計銷售額爲428.5億元(人民幣，下同)，同比增長50.49%;物業銷售收入爲136.14億元，同比增長20.45%。
反觀行業同期水平，由於行業增速放緩，再疊加疫情的影響，整個行業遭受巨大沖擊，規模房企競爭加劇，行業分化持續加大;百強房企近半數企業的累計銷售額低於去年同期，其中5家降幅更是高達20%;且百強房企全口徑下的收入增速爲-2.7%。
在外部環境面臨巨大挑戰之時，禹洲集團合約銷售、銷售收入兩大指標增速均遠超行業平均。且至7月末時，禹洲集團累計實現合約銷售538.81億元，已完成全年千億目標的53.88%，銷售進一步提速。
高速成長欲進軍千億俱樂部+管理層真金白銀出手增持，禹洲集團的拐點是否已經到來?
物業銷售與管理兩大板塊帶動收入逆勢增長
分業務板塊來看，禹洲集團的業績在一定程度上還是受到了疫情的影響。在疫情高峯期間，禹洲商業爲促民生保發展，積極採取主動措施爲商戶減免租金，使得投資物業的租金收入出現同比下滑。不過，隨着經濟活動的恢復，疫情所帶來的非經常性影響將逐漸消失，兩大業務有望在下半年陸續復甦。
而物業銷售、物業管理兩大板塊則實現了逆勢大幅增長。報告期內，禹洲集團的物業銷售收入爲136.14億元，同比增長20.45%。該增長主要得益於期內物業交付面積同比增長23.5%至108萬平方米，每平方米的價格爲12531元，與2019年同期基本持平。
而在物業管理服務方面，該業務隨着已交付物業面積的增加而高速增長。報告期內，物業管理服務的收入爲2.89億元，同比增長62.16%。財報顯示，截至6月30日時，禹洲集團的物管企業在管建築面積約1300萬平方米，合同管理面積約2200萬平方米，合計服務全國超10萬戶的戶主。豐富的合同管理面積儲備以及持續高增長的物業銷售，爲物業管理服務的高增長提供了強有力保障。
在物業銷售及物業管理兩大業務的帶動下，禹洲集團的總收入爲140億人民幣，同比增長20.36%。不過，公司的股東淨利潤下滑至10.19億元，這主要有兩方面的因素，其一是投資物業公允值收益淨額的下滑;其二是合營、聯營公司錄得虧損。
投資物業公允值的變動是一次性計提，對公司後續的業務經營並不造成持續性的影響，屬非經常性項目。若剔除該類別的影響，禹洲集團的期內淨利潤爲14.7億元，同比增長近5%。而合營、聯營公司的經營虧損與疫情的爆發有一定關係，後續有修復可能。因此，禹洲集團下半年的股東淨利潤表現有望優於上半年。
聚焦長三角，貫徹落實區域深耕
事實上，能在外部環境遭受衝擊之下保持合約銷售的高速增長，這與禹洲集團物業所處位置以及區域深耕策略有明顯關係。從行業來看，在“房住不炒”、“因城施策”的主基調下，長三角地區、環渤海地區呈現出了更快的復甦趨勢，區域中的不少城市環比銷售增速顯著。而禹洲集團絕大部分物業都佈局在該等有潛力的區域中，這爲其業績高速增長提供強力保障。
智通財經APP發現，2020年上半年時，在禹洲集團的合約銷售額中，有62.47%來自於長三角地區，18.97%位於海西經濟區，11.29%位於環渤海區域。而這三大區域，均是禹洲集團具有深耕優勢的核心地區。
以長三角爲例，禹洲集團將該區域中的合肥、蘇州、上海、南京及杭州設爲核心佈局城市，該等城市合計貢獻合約銷售金額爲214.41億元，佔整個長三角區域的80%。而合肥是最能體現禹洲集團區域深耕成果的例子。據金剛石房地產雲數據顯示，禹洲集團在合肥佈局的多個項目在當地上半年商品住宅銷售總額TOP20流量和權益榜單中獲得雙榜首，穩居合肥當地房企首位。
遵循着“區域深耕”策略，在上半年的土地市場回暖之際，禹洲集團亦積極擴儲，出手斬獲11幅地塊，其中10幅位於長三角地區，佔比98.8%，包括了合肥、蘇州、寧波、無錫等公司具有深耕優勢又頗具發展潛力的城市。剩餘一幅地塊則位於成都。
而截至6月30日時，禹洲集團土地儲備的可供銷售總面積爲2024萬平方米，總貨值超3805億元，共計167個項目，分佈在六大都市圈的37個城市，平均樓面成本約爲每平方米6642元。從總土儲的分佈區域來看，45.2%位於長三角地區，21.5%位於環渤海地區，16.3%位於海西經濟區。土地儲備所處區域有明顯地理優勢，成長空間較大。發展可期。
財務結構保持穩健
在積極擴充土地儲備後，財務結構仍保持穩健，這也是禹洲集團除高速增長外的又一大亮點。智通財經APP瞭解到，2020年上半年，禹洲集團的淨負債比例爲63.72%，同比下降近9個百分點。與此同時，資金流動性保持在健康水平，報告期內，禹洲集團的現金短債比爲2.49，足以覆蓋短期債務。可見，禹洲集團目前的財務結構仍有較強的抗風險能力。
之所以能在快速發展之際保持財務穩健，主要有兩方面的因素，其一是運營效率的提供使得公司的去化水平維持高位，回款速度快減輕高增長下的資金壓力;其二，暢通的融資渠道爲財務結構的改善提供了操作空間。
報告期內，在市場融資邊際改善之際，禹洲集團於1月成功發行了總額爲6.45億美元的6年期優先票據，票面利率爲7.375%;並於2月成功發行了總額爲4億美元的5年期優先票據，票面利率爲7.7%。兩筆融資的加權平均融資成本爲7.22%，較2019年同期的7.47%有所降低，而且年期較長，目前境外債務的平均年期超過3.3年，由於同業水平。
整體而言，禹洲集團的上半年業績中亮點並不少。一方面，憑藉着區域深耕的優勢和高效率的運營，禹洲集團實現了逆勢高增長，增速遠超行業平均水平，完成千億規模目標已是大概率事件;另一面，在聚焦區域深耕策略積極擴儲之後，財務表現仍較爲穩健。
雖然期內股東淨利潤因投資物業公允值變動而下滑，但該類別爲一次性計提，並不會影響後續業績表現，下半年利潤釋放有望改善。此外，禹洲集團發佈自願性公告表示或將分拆物管業務上市，這亦讓市場充滿想象，物管業務的上市或將讓禹洲集團迎來價值重估。
