倘若要在當下港股內房板塊中尋找投資機遇，不應該錯過中國金茂(00817)這匹黑馬。
在2020上半年房地產行業增速整體承壓的情況下，中國金茂成功交出一份中期銷售、回款“雙千億”的靚麗答卷。在激烈的市場“廝殺”中，中國金茂正以強勁實力爲基礎，彎道超車，持續向房企第一梯隊挺進。
合約銷售增長強勁，規模靠攏第一梯隊
8月25日，中國金茂公佈2020年中期業績。上半年，中國金茂銷售增長強勁，實現銷售簽約額1029億元(人民幣，單位下同)，首次半年突破千億大關，同比大幅提升31%，回款金額也於7月19日超過1000億元。根據8月初的公告，截至2020年7月末，中國金茂累計已完成簽約銷售金額1243.1億元，這意味着中國金茂今年2000億的全年銷售目標完成率已經超過60%。
智通財經APP瞭解到，中國金茂簽約額在上半年行業排名中位列12名，充分展示“雙千億”金茂的增長速度。在實現高速成長的同時，中國金茂上半年在銷售額增幅、銷售單價、金茂府品牌價值上，接連斬獲了“三個第一”的行業排名，從多個維度不斷向第一梯隊邁進。
從銷售結構上來看，中國金茂華東及渤海區域銷售佔比最高，分別達到55%及21%，華南區域佔比約12%。截至7月末，中國金茂實現北京、上海、杭州、長沙四個城市簽約額超百億，城市運營項目銷售簽約貢獻佔比由2019年14%提升至今年上半年約21%，中國金茂城市運營項目價值持續兌現。
與此同時，中國金茂2020年中期毛利率爲35%，較2019年底上升3個百分點，高於行業平均水平。上半年內，歸母淨利潤較2019年同期提升2%，每股基本盈利32.01分，擬派發中期股息每股12港仙。在行業整體承壓下行的當下，毛利率的提升和堅持派息，充分反映中國金茂高質量增長下流動性的充裕。
在持有物業方面，期內酒店板塊業績有所下滑，但已開始隨國內旅遊業的復甦而加速回暖。此外，各項投資物業仍保持較高的出租率和租金水平，經營業績與當期利潤持續上升，各大板塊業務穩步協同發展。
展望下半年，中國金茂在全國多個核心城市逐步入市全新府系項目、全新城市運營項目，有望持續給中國金茂帶來穩健增長的銷售和回款。作爲中國金茂的“王牌”產品，金茂府系今年下半年將有三大新品陸續入市，分別是北京頤和金茂府、太原龍城金茂府以及青島大雲谷嶗山金茂府。
在中期業績會上，中國金茂總裁李從瑞表示，中國金茂堅持“雙輪兩翼”的發展戰略，預計在未來3年每年保持20%-30%左右的穩定增長率，並於2022年實現年度簽約額3000億元，持有面積200萬平方米，年度持有物業收入50億元。
土地儲備豐富優質，財務穩健融資成本低
近年來，金茂整體拿地態度比較積極，2020上半年，公司的拿地力度繼續穩中有進，均衡佈局。從土儲分佈區域來看，中國金茂深耕一二線城市，比例正在增加。在以往深耕長三角和環渤海的基礎上，穩步加大中西部和珠三角區域的拿地力度。
年初至今，中國金茂拿地區域分佈更趨平衡，新增土地儲備583萬平米，85%位於核心一二線城市。除此以外，在城市運營模式下金茂有選擇性下沉，對部分發展潛力巨大的三四線城市亦有所考量。截至2020年6月30日，中國金茂總土地儲備達到9068.8萬平方米，可售貨值優質充裕。
在拿地穩中有進、銷售高速成長的路徑中，中國金茂並未忽視降本增效的重要性。
一般來說，對負債端和融資成本的管控是降本增效不可或缺的環節，這涉及到中國金茂財務狀況的穩健。在房企最重要的資金安全指標上，2020年上半年，中國金茂資金槓桿率從2019年的74%下降爲69%，未提取貸款餘額1052億元，位於行業安全穩健範圍內。
背靠母公司中化集團，央企背景賦予了中國金茂天然的低成本融資優勢。2020上半年中國金茂繼續擴大這一優勢，平均借貸成本已低至4.68%。回顧年內，金茂資本積極拓展融資渠道，擴大投資規模，構建產業生態，在金融投資領域不斷深耕。上半年內，中國金茂流動性較爲充裕，另外金茂派發核心盈利的40%作爲股息，並且持續派發中期股息。
據瞭解，面向未來，金茂將繼續加強“雙輪兩翼”戰略中的“金融一翼”，緊抓中國經濟轉型升級的時代機遇，持續打造地產基金和PE投資兩大業務板塊。在地產基金方面，金茂資本繼續鞏固融資核心競爭力，繼續開拓REITs等金融創新產品，打造多元化融資渠道，探索城市更新藍海;在PE投資方面，金茂資本圍繞城市運營產業鏈展開投資佈局，助力中國金茂創新升級和產業資源整合。
城市運營成熟精細，享受產品力高溢價
值得注意的是，從2016年開始，金茂頗具前瞻性地將戰略升級爲“雙輪兩翼”，如今該戰略實施已進入第四個年頭。2020上半年，在監管層面“房住不炒”、調控力度不減的政策主基調下，中國金茂以規劃驅動爲牽引、以資本驅動爲基石，致力於成爲中國領先的城市運營商，助力政府打造城市新核心，取得了長足的進展。
2020上半年內，城市運營業務持續爲金茂長久發展貢獻力量。中國金茂目前總計管理着23個城市運營項目，來自城市運營項目的銷售額貢獻率提升至21%。今年1-7月，公司累計實現天津上東金茂智慧科學城、武漢方島智慧科學城、蘇州常熟智慧科學城三個城市運營項目土地的獲取。
與此同時，中國金茂產業整合能力持續精進，產業資源加速落地，上半年新增產業合作資源135家，搭建全球範圍產業資源品牌，累計簽約合作伙伴近千家，積極兌現產城融合發展承諾，在三亞、寧波、嘉興等重點城市運營項目落地重點產業項目，涵蓋教育、健康、農業、大數據等領域，順應了產業引進、人口聚集的實際需求。
通常來說，目前金茂大部分城市運營項目採取規劃驅動+二級開發模式，長期、深遠地綁定地方政府和區域發展。金茂首先與地方政府達成新城區開發戰略合作框架，一般與地方開發平臺合作，拿地成本相對具有優勢。
而此類新城區一般以政府戰略性規劃爲先導，交通等配套設施同步推進。金茂則主要承擔城市運營實操層面工作，如具體業態配比、產業招商(牽頭爲主)、商寫酒店運營以及住宅開發等。這類項目中金茂不再預付大筆土地款，主要投入前期土地整理等費用，並以住宅回籠資金，從而減輕了前期資金沉澱的壓力。
值得注意的是，金茂產品溢價由來已久。華創證券研報顯示，去年至今部分二線城市(南京、濟南、成都、武漢等)的項目，金茂產品較區域內相近時間開盤的其他開發商項目平均擁有25%左右的溢價。
這與金茂秉持“精工優質，綠色健康，智慧科技”的高端品質地產定位息息相關。近年來，金茂府府系產品連續七個季度成爲蟬聯房企產品品牌指數第一，另外金茂主動拓展多樣化客羣，針對客戶年輕化的特點，新產品金茂國際社區試水成功，首開盡銷成爲公共衛生事件期間的京城紅盤。
物業方面，金茂的客戶滿意度正在持續穩步提升，上半年物業客戶滿意度87分，較2019年提升4分。面對年初的公共衛生事件，金茂物業全面開展專項服務，營造安全、便利、溫馨的社區氛圍，獲得業主租戶的肯定與好評。
綜合來看，在更加註重精細運營、成本管控和產品力提升的背景下，金茂持續轉型城市運營商，深入打造護城河，綜合實力強勁，具備較強的市場競爭力和增長潛力。從金茂持續提升城市運營能力及兌現業績能力可以看出，中國金茂在轉型成爲城市運營商的過程中，已經探索出一條獨特、成熟、可複製的道路，爲後續利潤的釋放奠定了基礎，未來增值空間可期。