物管股的高增長勢頭並未褪色，但奧園健康（SEHK：3662）股價卻由5月起走低，過去三個月更跌近兩成。為何唯獨奧園股價疲弱？是趁低吸納的好時機嗎？
奧園健康中期業績遜同業 集團中期業績顯示，營收 5.47億元（人民幣．下同），同比升 39.5%；盈利為1.12億元，同比升24%；毛利率為40.1%，同比升0.6個百分點。雖然盈利有雙位升幅，但期內物管板塊頻頻盈喜，企業動輒50%甚至100%以上增長，相比下奧園健康業績絕不算出色。
業績增長動力貧乏，與公司規模太小有關。集團在 2019年底營收規模9億元，在合共29家A、H物管股中排名19位。截至今年年中，集團早前收購的樂生活在並未併表，期內在管面積約1610萬平方米，與動輒上億平方米的龍頭物管企業相距懸殊。近期更多物管公司上市，令集團規模排名更後，淪為中小型物管企業。
規模翻倍可期 惟資金實力弱 意識到規模化的迫切需求，奧園健康上半年進行了兩項併購，包括以2.48億元併購樂生活80%股權，及以3530萬元收購寧波宏建65%股權。當中樂生活的總建築面積達 2330萬平方米，併表後能令集團規模翻倍，同時也大大降低集團對母公司中國奧園（SEHK：3883）依賴。
不過購樂生活令奧園健康在期內新增銀行借款1.3億元，資產負債率同比升6個百分點至45%，上市時募集的併購資金僅剩兩成。雖然負債仍處於可控水平，但行業一般較少借款，而且上市後借款增加值得關注。
奧園健康仍有賣點嗎？ 不過，集團內生業務卻別出心裁，有吸引投資者眼球之處。
1.商業業務可受惠疫情 奧園健康的商業運營服務分部於上半年雖然受疫情影響，但是增速仍不俗，實現收入 1.35億元，同比升 28.9%，佔總收益 24.6%，分部毛利率 41.5%。其中，商業運營及管理服務業務實現收入1.09億元，同比升44.6%。疫情下市民外出減少，促進了商場與物業業主的融合，對於物管和商管的融合帶來更好機遇，為社區增值服務帶來了增長，有關收入大升 89%。集團今年料開業數量依然是6家，疫情以及政府的強管制使令開業須推遲至下半年，為下半年業績反彈留下伏線。
2.醫美＋康養＋中醫概念齊下 奧園健康非單純物業管理公司，同時亦定位大健康領域。集團涉足醫美、康養和中醫，戰略項目魚貫推出。
集團已開設三家輕醫美診所，還與龍頭醫美企業合作，創立了自己的醫美和化妝品品牌。中醫方面，目前已開設兩家中醫中心，並與廣州番禺區中醫院、廣州市中醫院簽署雙向轉診協定。康養方面，集團與廣東古兜旅遊集團簽署戰略合作，旗下社區康養品牌「奧悅之家」也正式營業。
另外，集團成立奧智雲科技和奧佳科技公司，引入互聯網、AIoT等技術，以標準化提升客戶體驗及滿意度。
3.奧園健康佔先發優勢 根據 Frost & Sullivan 研究，中國在2018年成為全球第二大醫療美容服務市場，佔全球約13.5%份額，並在2018-202年以24.2%複合增長。中國美容非外科診療（輕醫美）市場預計在 2023年達到1606億元規模。而且行業集中度不高，為奧園帶來好時機。
奧園健康的率先布局佔先發優勢，目前營造了「輕醫美」理念，並創立醫美品牌MS ARORA及化妝品品牌ARORA LAB，可望趁市場競爭性低時深耕品牌價值。而且以物管板塊作切入點，在顧客引流及提高用戶粘性上都有優勢。在全國化拓展時有物管業務作為安全網。可見集團的物管及大健康產業雖看似風馬牛不相及，但卻有協同效應。
投資結語 奧園健康的業績增長不如同業，但有關消息已反映於股價中。目前集團市盈率不足 30倍，相較同業動輒高於 60倍的高估值，有大量提價空間。集團在健康產業的優勢明顯，但要待規模化及時間去證明其價值，因此集團有逢低收集，長線持有的價值。
編輯:Cyrus Li
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