引言：
2020年上半年，新冠肺炎疫情的突降，給我國經濟社會發展帶來嚴重衝擊。房地產行業作為推動我國國民經濟增長驅動力，疫情嚴重影響著房地產行業銷售、開復工等經營活動，銷售量價均呈現同比下滑的趨勢。據統計局數據顯示，2020上半年全國固定資產投資（不含農戶）281,603億元，同比下降3.1%，房地產開發投資增長1.9%；全國商品房銷售面積同比下降8.4%，商品房銷售額同比下降5.4%。
在此形勢之下，上半年，以碧桂園(02007-HK)、恒大及萬科為代表的頭部房企，利用線上、線下等各類創新營銷手段，加大項目推盤及促銷力度，積極緩解疫情對銷售和資金回籠帶來的不確定性衝擊。其中，碧桂園依託對外界環境保持冷靜、客觀的判斷，集中精力關注重點城市及深耕區域，二季度經營業績開始穩步提升，盈利能力及運營效率更是穩中有進，穩中有質，各項核心指標保持較高水平，持續領跑行業。
2020年上半年：營運數據持續向好，派息依舊慷慨
受疫情影響，一季度整個房地產行業遭遇「冰封」，二季度市場快速開始回暖，部分城市甚至出現略微過熱的苗頭。據國家統計局數據，2020年上半年全國商品房銷售面積69,404萬平方米，同比下降8.4%，其中二季度銷售面積47,426萬平方米，同比增加3.2%。如下圖所示，3月份以來，得益於疫情穩定控制，國内經濟活動逐步恢復，市場成交逐漸回暖，5-6月份成交量已超過近三年同期的平均水平。
市場成交能這麽短時間實現回正，除了反映出疫情之下我國經濟發展具備較強韌性外，還得得益於以碧桂園、恒大及萬科為代表的頭部房企的出謀劃策。一季度，頭部房企利用線上、線下等各類創新營銷手段，加大項目推盤及促銷力度所帶積極結果。以碧桂園為例，從1月-6月份營運數據變動來看，當全國商品房銷售市場處於復蘇階段時，3月份，碧桂園的合約銷售金額及合約銷售建築面積率先實現正增長。這也反映出龍頭企業在復雜多變的經濟環境下具備較強應變能力及抗風險能力。
基於上半年房地產行業景氣度「先降後升、由負轉正」，碧桂園經營業績也逐步回暖。上半年，碧桂園合同銷售金額約人民幣2,669.5億元（單位下同），合同銷售面積約3,185萬平方米。值得注意的是，從月度營運數據增速來看，7月份碧桂園合約銷售金額及面積重返高雙位數增長階段，意味著隨著疫情的消散，龍頭房企的合約銷售數據正加速提升。
經營業績方面，上半年，碧桂園收入為1,849.6億元，毛利為448.9億元，淨利潤為219.3億元，歸屬股東淨利潤為146.1億元；毛利率為24.27%，淨利率為11.85%。其中，淨利率同比提升了44個基點，提升速度較為喜人。據財報顯示，淨利率實現不俗提升的原因是營銷及市場推廣成本和行政費用同比下降27.9%至134.7億元所致。
現金流及債務結構方面，面對上半年復雜多變的經濟環境，碧桂園積極加大回款力度及主動優化債務結構，以應對不斷變化的市場環境。2020年上半年，碧桂園權益合同銷售回款額約2,509.3億元，回款率高達94%，連續5年回款率超過90%。截至2020年6月30日，可動用現金餘額約2,055.2億元，另有約3,288.1億元銀行授信額度尚未使用。由此可見，超2,000億元可動用現金餘額反映出碧桂園當前營運資本充裕，而超3,000億元的授信額度，足以反映出碧桂園備受評級公司及主要金融機構認可和支持。
此外，截至2020年6月30日，碧桂園總借貸下降至3,420.4億元，相較去年底下降了7.5%，總借貸的加權平均借貸成本為5.85%，相比去年底也下降了49個基點，保持行業較低水平。
更加值得關注的是，在弱週期市場環境下，碧桂園依舊選擇30%以上派息，足以反映出公司對股東投資者回饋的誠意。據財報顯示，董事會宣佈派發中期股息每股人民幣20.55分，半年派息總額佔核心淨利潤總額的31.0%。
2020年下半年：新城鎮化加速，穿透週期實現高質量增長可期
「新型城鎮化推進給全國各城鎮帶來發展紅利，也給我們帶來一定的發展機遇」這是碧桂園管理層在2020年中期業績發佈會上，對公司下半年展望的答復。碧桂園如此看好新型城鎮化未來發展前景，有以下三個重要的利好因素：
一．國家政策層面
儘管當前經濟形勢復雜多變，但無礙我國新型城鎮化建設的步伐。
4月份，國家發改委發佈《2020年新型城鎮化建設和城鄉融合發展重點任務》進一步指出，以新型城鎮化帶動投資和消費需求，推動城市群、都市圈一體化發展體制機制創新，激發城鎮化對經濟增長的拉動作用，為可持續發展注入強勁動力。國家統計局數據顯示，2019年中國常住人口城鎮化率達到60.6%，離發達國家80%左右的城鎮化率還存在差距。城鎮化率每提高一個百分點，就有近1400萬人從農村轉入城鎮，不僅增加城市公共服務設施投入，也會釋放巨大的衣食住行等消費需求；
5月份，全國兩會《政府工作報告》提出要「深入推進新型城鎮化」，並把新型城鎮化建設納入投資重點的「兩新一重」建設(新型基礎設施建設、新型城鎮化建設，交通、水利等重大工程建設)；
7月份，國務院常務會明確指出要引導促進多元化投入支持新型城鎮化建設。完善公益性項目財政資金保障機制，地方政府專項債資金對有一定收益、確需建設的公共設施項目予以傾斜。發揮財政資金撬動作用，建立公用事業項目合理回報機制，吸引社會資本投入，積極引導開發性政策性和商業性金融機構加大中長期信貸支持。
二．各地加速推進新城鎮化建設步伐
隨著政策及相關政府工作報告陸續出台，各地都在積極推進新型城鎮化發展。河南省將推進新型城鎮化項目1,551個，2020年計劃投資3,113億元；雲南省2020年將推出新型城鎮化項目355個，總投資1.38萬億元；貴州省則推出636個總投資2,423億元的新型城鎮化項目。此外，連走在新型城鎮化發展前列的廣東省，同樣加速各市城鎮化建設深度融合。如8月4日，廣東佛山市三水塘西大道三期及其南延線工程正式動工，主要是加快推新型城鎮化建設及更好融入廣佛肇經濟圈。
三．新城鎮化建設加速推進，利好碧桂園
「國家的城鎮化和現代化成就碧桂園」這是碧桂園董事會主席楊國強先生在此前財報中說過的話。
不可否認，新城鎮化建設勢必會帶動我國三四線城市投資和消費需求。而這對土儲豐厚的「三四線之王」碧桂園來講，勢必是一次空前的發展機遇。
截至2020年6月30日，碧桂園已簽約或已摘牌的中國内地項目總數為2,662個，業務遍佈中國内地31個省/自治區/直轄市、288個地級市、1,334個縣/鎮區，是行業内佈局最廣泛的房企。
按項目所在地分，位於一二線和位於三四線銷售金額比例為39:61；按目標市場分，目標一二線與目標三四線銷售金額比例為44:56。從三四線項目投資轉化情況看，碧桂園也是遙遙領先與同業。截至2020年6月30日，碧桂園三四線城市項目獲取18個月後的投資轉化率為1.28，同行一二線城市項目的該指標為0.73左右。此外，在碧桂園進駐的三四線城市中，85%的城市處於庫存短缺或合理狀態，對應三四線城市權益貨值的84%。
截至2020年6月30日，碧桂園在國内已獲取的權益可售資源約16,698億元，潛在的權益可售貨值約6,706億元，權益可售資源合計約2.34萬億元，可滿足集團未來四年以上的銷售量。在已獲取的可售資源中，98%位於常住人口50萬人以上的區域，93%位於人口流入區域，73%位於五大城市群，大多數貨量的分佈符合人口流動趨勢。
誠然，不管從土儲廣度還是深度來看，碧桂園土地儲備都是引領全行業。而這廣泛的佈局可以分散市場風險，提升公司核心競爭力，這也是為何近年來不少房企效仿碧桂園進行多維度的拿地的原因所在。在新城鎮化發展趨勢加快的形勢下，
率先佔領庫存短缺三四線城市的碧桂園，將憑借區域良好的基本面為公司發展帶來更為廣闊的空間，亦保證公司在不同形勢下從容應對市場變化，為穩定的持續發展提供了保障。
尾語：
2020年是碧桂園的全週期綜合競爭力提升年、高質量發展關鍵年。從上半年業績表現來看，碧桂園依舊充當資本市場關注内房景氣度的晴雨表。展望下半年，隨著新城鎮化建設全面提速，作為我國當前新城鎮化建設的引領者——碧桂園，在積極推動我國新城鎮化建設及發展的同時，亦會給長期支持其發展的投資者交出一份滿意的答卷，以及豐厚的現金紅利。