2020年上半年，突如其來的公共衛生事件打亂了經濟運行的正常節奏，給各行各業帶來了嚴峻的經營挑戰。面對考驗，房地產行業積極復工復產，銷售逐漸步入正軌。
智通財經APP獲悉，8月25日，碧桂園(02007)發佈的中期業績顯示，該公司上半年實現了2669.5億元的權益銷售額。在第三方機構統計的全口徑銷售額排行榜中，碧桂園依然保持着行業第一的地位。
據瞭解，伴隨公共衛生事件得到控制及經濟穩步復甦，碧桂園的銷售業績自3月以來已實現連續5個月同比增長，其中7月同比增長27.52%至542.8億元。
億翰智庫表示，從現已公佈業績預告的企業情況來看，受公共衛生事件影響，房企合約銷售業績普遍同比負增長，營收增速放緩，利潤下降。但預計標杆企業的銷售業績大概率會在3季度實現正向增長，年內逐步回補。
值得關注的是，在本次公共衛生事件中，三四線城市表現出了優於一二線城市的銷售韌性。而今年以來，中央也不斷強調，要以新型城鎮化帶動投資和消費需求，圍繞農民進城就業安家需求等，加強城市短板領域建設，釋放更大內需潛力。在一定程度上，這印證了碧桂園深耕三四線城市的戰略部署獨到而精準，也意味着低線市場的內需釋放仍將成爲該公司業績持續增長的強勁動力。
單月銷售持續正增長 回款率遠超行業平均水平
業績公告顯示，2020年上半年，碧桂園實現營業收入1849.6億元，毛利潤448.9億元，淨利潤約爲219.3億元，股東應占核心淨利潤約爲146.1億元。
億翰智庫表示，年初公共衛生事件突發，售樓處關閉，房企銷售業績首當其衝，但隨着公共衛生事件負面效應的逐步消化，銷售業績所受影響可在年內逐步回補。而企業爲避免公共衛生事件的傳播，項目工程暫緩，原定可於上半年實現竣工結轉的項目竣工延期，因此收入和利潤的結轉時點後移，導致營業收入、投資收益、利潤增長放緩或預期減少，由於結轉結構的原因，部分企業出現利潤率下滑。
而從近幾個月行業的表現來看，銷售已經出現了V型反轉。以碧桂園的月度權益銷售額爲例，除了1月、2月受到公共衛生事件影響而出現單月同比下跌外，3月份起，該公司的單月銷售均實現了同比正增長，累計同比差距每月逐漸縮小，預計到8月份可實現累計同比持平。公司下半年將有6412億元的可售貨量，全年銷售有望錄得同比10%增長。
嚴峻的市場形勢更爲考驗房企的財務管理水平，也更容易拉開企業之間的競爭差距。從幾個關鍵的財務數據來看，碧桂園行穩致遠的經營優勢在上半年得到了進一步強化。據瞭解，上半年，該公司的綜合權益回款率仍高達94%，連續5年高於90%，當年簽約當年回款率(權益)爲67%，同比提升3個百分點。在公共衛生事件期間，碧桂園仍能取得遠超行業均值的回款率，經營的穩定性可見一斑。
截至6月底，碧桂園賬面擁有可動用現金餘額2055.2億元，另有約3288.1億元銀行授信額度尚未使用，現金流保持充裕狀態。
債務管理也有明顯優化，上半年碧桂園的有息負債總額約3420.4億元，較去年底下降了7.5%。現金餘額對於一年內短期有息債務的覆蓋比例接近2倍，淨借貸比率穩定在58%水平，與去年同期相仿。
值得一提的是，得益於對融資窗口期的精準把握，期內，公司的融資成本下降 了 49個基點至5.85%。
近日，房地產行業融資再度收緊、房企槓桿水平受限的風聲不斷傳出。國泰君安認爲，隨着地產調控的不斷推進，行業馬太效應將進一步顯現，優質資源將更多地流往盈利能力強、營運效率高的企業。融資政策的變化使得房企資金鍊進一步承壓，前期槓桿高企的企業將受到明顯影響，而資金較爲充裕、償債能力較強的房地產企業將獲得市場的青睞，信用資質的分化利好優質龍頭房企。
深耕低線城市 再迎政策風口
市場的波動也令各區域間的分化更爲明顯，億翰智庫發現，上半年，長三角區域與粵港澳大灣區的整體表現依舊處於全國的前列位置，說明經濟發展綜合實力強且產業支撐力足的區域，房地產市場的抗波動能力更強，表現更優。
而碧桂園的佈局重心也正是這些頗具投資價值的區域。2020年上半年，公司新獲取的土地大部分位於傳統銷售較強勁且經濟發展較快的城市圈，其中，長三角及粵港澳大灣區佔比超過一半。
截至6月底，碧桂園在國內已獲取的權益可售資源約16698億元，潛在的權益可售貨值約6706億元，權益可售資源合計約23404萬億元。在已獲取的可售資源中，98%位於常住人口50萬人以上的區域，93%位於人口流入區域，73%位於五大城市羣，大多數貨量的分佈符合人口流動趨勢。
上半年，還有一個分化的趨勢值得關注，那就是三四線城市的逆襲。根據碧桂園的銷售數據，該公司所佈局的三四線城市除了公共衛生事件影響較爲嚴重的2月份之外，其他月份都實現了同比增長，反觀一二線城市，則出現不同程度的同比下降。其中，三四線城市的銷售自3月起平均每月同比上升11%，優於一二線城市銷售同比變化水平。
由此可見，即使受到棚改退出、經濟基礎薄弱等不利因素制約，三四線城市的銷售仍然保持了較強的韌性。
低線城市在拉動內需方面的巨大潛力也受到了中央的高度關注，相關政策紅利不斷釋放。今年全國兩會《政府工作報告》提出要“深入推進新型城鎮化”，並把新型城鎮化建設納入投資重點的“兩新一重”建設。7月22日召開的國務院常務會議明確表示，推進以人爲核心的新型城鎮化，是內需最大潛力所在。8月份，國家發展改革委強調，縣城是我國推進工業化、城鎮化的重要空間，是城鎮體系的重要一環，也是城鄉融合發展的關鍵紐帶。今年以來，國家已投入資金超過1200億元，用於推進縣城城鎮化補短板強弱項工作。
截至6月底，碧桂園1.67萬億元已獲取的權益可售貨值中，有超過8000億元目標爲三四線城市，充足的貨值令公司佔據了分享新一輪政策紅利的有利位置。
更重要的是，經過20多年的深耕和差異化佈局，碧桂園已經在三四線城市塑造了難以撼動的競爭優勢。中達證券認爲，相對於其他三四線開發商，碧桂園在購房流程合規性及便利性方面對購房者提供保障，在綠化、戶型、配套、物業服務等方面具明顯優勢，使低線市場購房者對碧桂園產品有更強的購房意願;相對於其他品牌開發商，碧桂園通過產業垂直整合、標準化方案及創新建造體系等方式嚴控成本及費用支出，同時提出並落實了多項管理辦法促進快速週轉和銷售，實現了位居行業前列的ROE。對目標市場的充分把握和獨特的護城河將持續支持公司的去化和未來的穩健增長。
克而瑞也表示，公共衛生事件之下，三四線客戶買好房子的意願愈加強烈，疊加消費刺激政策和城鎮化的推進都對三四線城市有利好。而碧桂園在三四線城市的競爭優勢越來越明顯，充裕的土地儲備將爲其未來業績的持續穩健發展提供支撐。