受公共衛生事件給房地產行業帶來衝擊，根據國家統計局數據，2020年上半年，我國地產行業商品房銷售收入66895億元，同比下降5.4%，其中住宅銷售額下降2.8%。
逆風之下，地產參與者拉鋸戰、生存戰愈演愈烈，融資成本、土儲餘糧成爲企業生存制勝的籌碼。與此同時，媒體報道監管部門或對房企採取“三條紅線”融資收緊政策，則或將進一步加速房企之間的分化。
8月21日，美的置業(03990)公佈了其2020年中期業績。其中，公司收入、核心淨利潤、歸母淨利潤均實現了同比雙位數的增長速度。在實現規模佈局後，在行業波動來臨時依然保持了穩健經營，在行業分化的過程中，公司顯然站在了“和時間做朋友”的一方。
融資成本再創新低 合約銷售逆勢增長
智通財經APP瞭解到，2020上半年，美的置業共實現收入約人民幣209.37億元，同比上升47.5%;毛利約55.24億元，同比上升8.5%;利潤及綜合收益總額爲約23.54億元，同比上升24.6%。
其中，核心淨利潤約爲23.57億元，同比增長24.7%;公司擁有人應占溢利約20.24億元，同比上升14.4%。面對行業整體業績下滑，公司依然實現利潤穩中有升的增長。
具體來看，公司營業收入實現快速增長，主要由確認銷售面積的增長驅動，確認銷售總面積達236.83萬平方米，較上年同期上升52.8%。而除此之外，公司物業管理服務收入於2020上半年確認3.46億元，實現了61.54%的同比增速，則成爲公司三大業務中增速最快的業務。
近期，美的物業宣佈更名爲“鉑美物業”也成爲關注焦點之一。而據公司董事局主席、執行董事兼總裁郝恆樂於業績會上表示，原經營範圍中刪除康樂健身服務等業務，是爲便於開展第三方業務，聚焦主業、提高服務。目前，也暫無物業板塊赴港上市的計劃。
而在銷售表現方面，2020年上半年，美的置業通過線上線下多渠道並舉，共實現合約銷售金額約人民幣482.0億元，合約銷售總建築面積約437.9萬平方米，整體對衝抵了一季度公共衛生事件所帶來的影響，並於克而瑞2020年上半年中國房企銷售TOP200排行榜中排名提升了3個名次。
值得一提的是，公司上半年於長三角地區銷售展現出強勁增長。自2018年以來，公司持續在長三角加大投資，於今年上半年也迎來了回收期，回報較爲可觀。期內，公司於長三角地區實現銷售額224.1億元，較2019年同期增長37.2%，約佔總銷售額的46.5%。
同時，受益於高等級城市項目入市以及產品力的快速提升，銷售均價較2019年同期增長5.6%至11008元╱平方米。
另一方面，在美的置業的發展歷程中，品牌知名度、客戶粘性以及政府關係等一直是公司較爲顯著的優勢。其中，更爲直接的則是在金融方面，公司銀行授信額度及較低的融資成本常年維持在行業領先水平。
2020年上半年，公司的融資成本再創歷史新低，借款總額加權平均實際利率進一步降低至5.52%，其中新增借款加權平均實際利率爲5.18%。期內，公司成功發行票面利率低至4.0%的公司債券，較上期發行相比下降120個基點，創下公司債券票面利率的歷史新低。
資金儲備方面，公司於報告期內獲聯合信用評級有限公司評定爲AAA評級，爲美的置業的第二個AAA評級。上半年，公司共持有總現金及銀行結餘259.96億元，未動用的銀行授信額度也仍有874.10億元。截至2020年6月30日，現金及銀行存款結餘與短期債務覆蓋率爲2.26倍。
同時，公司繼續強化“造血”能力，主動降槓桿。截至2019年，美的置業淨負債率達到89.0%，已實現連續三年的下降。今年上半年，公司淨負債率再度較2019年末下降，達到86.8%。不斷降低的槓桿水平、融資成本、以及充足的金融資源，爲公司未來穩健發展提供保障。
隨着7月份以來深圳等城市房地產行業調控政策呈收緊態勢，“三條紅線”融資收緊政策消息的傳出，行業融資面臨進一步收緊。對此，市場人士表示，融資收緊將加速行業分化，資產負債結構優質和經營效率優質的公司則將迎來更多優勢。
2020“戰略鞏固年”：以“穩”爲主
作爲地產公司的重要生產要素，2020年上半年，美的置業土地儲備的總建築面積達5431萬平方米，涉及295個物業開發項目，覆蓋全國18個省級行政區的61個城市。
隨着產業發展面臨升級、城市潛質分化、大量資源投向主流城市，美的置業選擇區域深耕和城市升級戰略，不斷向中心城市和核心一二線城市靠攏。今年上半年，公司於杭州、東莞等新進高等級城市的業績貢獻佔比進一步提升。其中，一線、強二線佔比爲29%，二線佔比爲43%，長三角、珠三角合計佔比達46%。
據美的置業管理層表示，公司城市升級計劃實際於去年便已達成，今年則主要以鞏固爲主。智通財經APP瞭解到，2020上半年，公司新增土地儲備總建築面積399萬平方米，其中二線及以上城市佔比達85%，新開拓市場包括溫州和洛陽等，城市升級進一步深化。此外，公司預估可逐步轉化爲土儲的城市更新項目有10個，其中已有4個城市更新項目已轉化爲土儲。
今年3月、6月，土拍市場迎來一波小熱潮，主要由拿地需求較高的小房企及對價格敏感度較低的央企參與。對於下半年的拿地計劃，郝恆樂則表示，將按照銷售額的三分之一進行補地計劃。公共衛生事件後仍以審慎爲主，公司土地儲備目前相對比較充裕，沒有必要激進地去拿一些高價土地。
展望下半年，郝恆樂預計，進入四季度，土地熱度和溢價率將會有所控制，因此公司將會選擇合適的時機策略性的補一些地，但總體預算不會增加。
在精細化運營方面，公司則將更多強調回款，通過一城一策、一項目一策的方式，在供貨方面採取“以銷定產”策略，在去化快的區域進行供貨，銷售政策上確保最優庫存和去化。據郝恆樂表示，基於目前美的置業資金情況充裕，下半年將不會主動在某些城市通過打價格戰而實現銷售去化。
對於房地產行業下半年走勢，郝恆樂傾向於在房住不炒的基調下，行業下半年的態勢趨於穩定。由此，其也將公司2020年整體定位爲“戰略鞏固年”。
縱觀美的置業發展，公司由2015年的111億元規模，到實現千億門檻，僅用了短短4年。如今，美的置業已邁入由一千億向兩千億進發的新階段。而從公司上半年整體的業績表現來看，總體收入、利潤實現了逆勢增長，土儲餘糧實現穩中有升，充足資金儲備也將保證公司在行業競爭中更遊刃有餘。在公共衛生事件後依然穩健的美的置業，2020全年表現更值得期待。
