2020年上半年，房地產行業再迎重大考驗。
在行業增速放緩，疊加疫情的影響之下，規模房企競爭加劇，各梯隊房企持續分化。外部環境變化所帶來的巨大挑戰，成爲了檢驗房企綜合實力的試金石。
8月23日，正榮地產(06158)向市場交出了上半年的業績答卷。財報顯示，報告期內，正榮地產上半年合約銷售額559.9億元人民幣,1-7月實現合約銷售695.9億元，完成全年目標49.7%;正榮地產上半年收入爲145.4億元，同比增長6.5%;淨利潤爲12.7億元，同比增長8.1%;核心純利爲12.4億元，同比增長8.3%。
在“房住不炒”的主基調下，整個房地產行業都在降速換擋，以尋求高質量發展;同時，2020年初疫情的爆發讓整個房地產行業遭受巨大沖擊。據克而瑞數據顯示，2020年上半年，百強房企的合約銷售額完成比例低於目標的40%，且近半數企業的累計銷售額低於去年同期，其中5家降幅更是高達20%;而在營收方面，百強房企全口徑下的收入增速爲-2.7%。相比之下，在上半年實現業績同比增長的正榮地產表現可謂穩健。
而穩健發展的背後，得益於正榮地產對“高質量發展”的貫徹落實。早在2019年年初，正榮地產便提出了“新三年戰略”，即將2019-2021年設定爲“高質量發展期”。經過2019年的變革調整後，正榮地產在面對2020年上半年的挑戰時更具韌性，即使在分化持續加劇的行業大背景下，正榮地產仍能穩步前行。
累計銷售額同比轉正，全年1400億目標有望完成
事實上，自2019年開始，房地產行業在調控常態化的大背景下便開始出現分化，而進入2020年後，疫情的爆發則讓行業分化加劇。
據克而瑞數據顯示，2020年一季度時，TOP100房企全口徑銷售業績規模同比下降近20.8%，整個房地產行業遭受重大沖擊。但至第二季度時，規模房企自3月開始抓住市場窗口期，加碼供貨和營銷，提升去化力度，這使得百強房企整體銷售恢復好於預期，TOP100房企二季度全口徑下的業績規模高於去年同期。
疫情下正榮地產開始加大銷售力度，迅速推出線上“正榮置家”售樓處，開啓在線VR購房模式;與此同時，開展“春風行動”，通過“京東618直播大促”等系列活動實現線上線下的聯動。
智通財經APP瞭解到，“正榮置家”推出後，新增看樓客戶超20萬+，“超級榮主播大賽”直播數量125場;而在618線上大促中，正榮實現了3700萬的曝光量，單日增粉約23萬人。
在加大去化力度後，正榮地產銷售取得明顯成效。7月時，其連同合營公司及聯營公司的合約銷售金額爲136.0億元，同比增長34.65%;同時，1-7月的累計銷售額爲695.9億元，同比增長1.29%，實現年內累計銷售額的同比轉正。
從行業來看，億翰數據顯示，截至 7 月末，TOP200 房企的累計銷售額同比增速爲-0.7%，仍未回正，正榮的銷售修復速度整體快於行業平均水平。
智通財經APP瞭解到，1-7月，正榮地產的累計合約銷售額爲695.9億元，已完成全年目標的49.7%;鑑於下半年的可售貨值及公司約70%的常規去化率，正榮地產完成1400億的年度目標問題不大。
聚焦長三角地區，總土儲權益上升至58%
與疫情造成銷售端的阻塞不同，拿地市場在2020年上半年則有所回暖。由於融資邊際改善以及政府部門推地力度的加大，房企上半年拿地保持了一定積極性。面對拿地好時機，正榮地產亦積極擴儲。
公告顯示，1-6月正榮地產拿地19幅，權益地價123.0億，平均成本爲每平方米5883元，合計新增土儲302.3萬平方米，其中65%位於一二線城市。7月至今，正榮地產再新增地塊13個，絕大部分位於長三角。
從新增土儲所在區域來看，正榮地產遵循着“佈局全國，堅持區域深耕，擴大戰略縱深”的拿地策略。智通財經APP瞭解到，正榮地產今年新增的土儲中，有59%位於長三角地區，28%位於海峽西岸，在區域深耕策略基礎之上，持續加碼長三角地區。
億翰智庫認爲，在疫情防控逐漸取得效果，區域表現中，長三角地區、大灣區率先復甦，正榮聚焦蘇州、南京等長三角地區高能級城市的佈局策略，爲企業業績恢復提供了強力保障。
在長三角地區中，正榮地產在南京、蘇州兩個地方拿地9塊，繼續深耕有優勢的核心城市，並擴大區域縱深至徐州、合肥、無錫、阜陽、宿遷、崑山等地。
堅持區域深耕的背後，是正榮地產可通過已積累的相關資源提升運營效率，有效縮短開發週期，加速去化，實現快速回款。以莆田的三幅地爲例，拿地一個月後便可開工，這也是正榮地產能保持較高去化率的關鍵所在。
截至2020年6月30日時，正榮地產總土儲2740萬平方米，貨值約4700億元人民幣，項目主要分佈在長三角、海峽西岸、中部、西部、環渤海及珠三角六大主要經濟區域的30餘座城市，其中76%位於一二線城市或具有高增長潛力的地區。目前公司總土儲權益比爲58%，較2019年時的55%有所上升。
財務結構持續優化，現金對短債比上升至2.1倍
在積極擴儲之後，正榮地產的財務結構仍持續優化，這是正榮地產踐行“高質量發展”後所取得的重要成果之一。
智通財經APP瞭解到，2020年上半年，正榮地產的淨負債比例爲71.4%，維持下降趨勢。與此同時，資金流動性持續提升;報告期內，現金對短債比上升至2.1倍，該值已處於2017年以來的最高水平，而在2019年時，該指標爲1.8倍，由此可見，正榮地產的資金流動性顯著增強，抗風險能力提升。
在現金對短債比上升的背後，短債佔比的下降是關鍵原因。2017年時，正榮地產短債比例爲54.6%，但至2020年6月30日時，該比例已下降至30.0%。短債佔比持續下降，亦從側面證明公司高質量發展成效顯著。
爲何正榮地產的財務結構優化能取得如此成效?智通財經APP認爲主要有兩方面因素，其一是運營效率提高，使得公司的去化水平維持高位，回款速度快致現金流改善;其二是多元化融資渠道的暢通爲資本結構的調整改善提供了操作空間。
報告期內，在市場融資邊際改善之際，正榮地產加大了銀行借款和境外優先票據的發行，非銀的佔比從2019年底的20%持續下降至9%，這使得加權平均利率從2019年的7.5%下降至7%，融資成本明顯下降。考慮到從2018年至今，正榮地產上市僅2年，信用評級上升和融資下降都維持良好的勢頭。對照其他頭部房企上市後的發展歷程，隨着上市時間較長，信用評級提升，正榮未來在融資上的優勢會繼續擴大。
據智通財經瞭解，正榮地產境內獲得了中誠信國際，以及大公國際資信評估有限公司給予的AAA(穩定)評級，躋身雙AAA級主體信用評級之列，評級機構對正榮地產基本面及增長潛力的肯定。境外方面，正榮獲得了穆迪的B1(穩定)評級、惠譽的B+(穩定)評級以及標普的B(正面)評級。
估值具備想象空間
智通財經認爲，正榮地產後續的業績表現將更值得期待。首先是融資成本下降將有利於後續財務費用的改善，從而進一步增厚業績;其次，是正榮全年1400億的銷售目標完成概率較大，且據海通國際預計，正榮權益銷售增速大於全口徑銷售增速;第三，至2020年6月30日時，正榮地產土儲的權益佔比已上升，權益比例的持續上升將體現在未來兩年的業績之中。
除上述基本面改善之外，正榮服務(06958)與正榮地產的並表預期也讓市場充滿想象。
正榮服務是正榮集團培育的物業上市公司。目前，正榮服務於正榮地產之間並無股權關係。但地產公司與關聯物業公司的並表早有先例，旭輝與永升便爲市場提供了一個可參考路徑。在並表之後，雙方能提供更多協同效應，且從財務報表上一端來看，並表能提高結轉收入，提升毛利率，降低槓桿水平，改善現金流，提升現金短債比，進而提升信用評級水平。
一方面是業績持續改善預期，另一方面是正榮地產與正榮服務並表預期，二者將有望進一步打開正榮地產的估值空間。
