智通財經APP獲悉，2020年8月19日，寶龍商業管理控股有限公司(09909)召開2020年線上中期業績發佈會，寶龍商業董事長許華芳、行政總裁陳德力、首席財務官張雲峯、副總裁唐劍鋒共同出席。
在年中業績會上，許華芳董事長更明確提出，要按照“點-線-面-體”的邏輯重點打造“寶龍商業生態”， 以科技能力打造數據內核，驅動業務融合升級，最終實現線上、線下、跨界等多維立體融合，形成自循環的商業生態，爲創造更廣闊的價值空間。
根據寶龍商業2020年中報數據顯示，2020年上半年，寶龍商業實現營業收入8.69億元，同比增長16%。分業務來說，商業運營收入約7億元，同比增加12.8%;物業管理收入約1.68億元，同比增加31.5%。利潤方面，上半年寶龍商業實現歸母淨利潤1.45億元，同比增長66.4%，綜合毛利率爲29.3%，同比增長近3個百分點，淨利率爲16.7%，同比上升超5個百分點。
上半年，寶龍商業多舉措並進，不僅實現了營業收入和歸母淨利的雙增長，更進一步深耕長三角、開拓粵港澳，利用科技賦能，全方位助推商業地產智慧化升級。
許華芳董事長表示：寶龍商業抓住機遇於去年年底成功上市，迎來了更廣闊的發展空間。展望下半年，寶龍商業一是要繼續加大力度恢復商戶信心，迎接好下半年10個商場的開業，持續把生意做好;二是要進一步加強輕資產業務的開拓，透過戰略收購及投資擴大公司長三角版圖;三是要積極加強組織建設，做好團隊激勵，吸引人才;四是要繼續加大在科技賦能方面的投入，不斷完善智慧商業佈局。
受公共衛生事件影響，企業現金流及債務情況成爲了上半年外界關注重點。依託穩健的財務管理，公司上半年實現經營性流量淨額2.62億元，同比增長31%;現金及現金等價物29.5億元，同比增長12.78%，現金流情況良好;資產負債率51%，繼續保持健康。
依託母公司快速增長的業務及自身外拓，寶龍商業的運營管理效率亦不斷提升。截至2020年6月，公司商業在管面積約698萬平米，物業在管面積約1165萬平米。下半年，公司計劃新開業寶龍廣場11個、寶龍天地2個。
爲進一步深耕長三角區域、擴大市場份額，今年7月，寶龍正式邁開了併購步伐。上半年，公司收購浙江星匯商業管理有限公司60%股權。浙江星彙總部位於杭州，業務貫穿商業地產全領域，涵蓋華北、華東、西北等多個省份和地區。目前，星匯共管理14個零售商業項目，總建築面積約89萬平方米，累計營運面積超150萬平方。
以下爲智通財經APP整理的業績會問答環節實錄：
問：在新的五年規劃下，管理層希望把寶龍商業打造成一個怎樣的企業?如何去配合整個寶龍集團的戰略規劃?如果有量化的指標的話，你們會重點關注哪一些?
答：我們對寶龍商業未來的規劃會想的更長遠一點，公司今年定下來一個很大的願景就是20年努力實現全球排名前十的商業地產運營商。五年規劃只是這個願景裏的一個重要階段，從目標角度來講是簡單化，但從內部角度來講是有很多細節的。第一是要保持在行業的前五的行業地位。第二是在長三角範圍內要開超過150個購物中心，這是未來五年規劃的重要指標。
以前沒有太刻意去理解標杆項目和超級標杆項目的數量和質量問題，未來五年規劃跟以前的策略不太一樣的是，我們對超級標杆和標杆的投入資源跟戰略的專注度會更加強。我們在長三角核心城市都要去投資佔領超級標杆。
問：科技賦能逐漸成爲公司的一大亮點，無論是收入端還是成本控制端都有比較大的貢獻，今年上半年線上營收、會員系統等對於公司商場的零售額和客流在疫情後的快速恢復，會有些什麼幫助，是否有些案例可以分享一下?公司近期與支付寶的進一步合作，作爲首批智慧商場的上線，對公司打造智慧商圈、精準營銷等會哪些戰略性的考慮呢?
答：寶龍商業在上半年開發了基於微信平臺的寶龍悠秀直播和悠派優惠券的產品。在3月到5月份已經在6個項目試點了13場直播，總銷售額達兩百多萬。五一期間我們悠派產品活動在全國29個寶龍廣場上線，實現總銷售額2.3億元，向消費者派發22.3萬張優惠券，新增會員達到7.6萬。
7月份與支付寶推出寶龍悠悠和支付寶積分的打通，實現線上線下的打通。共享內外流量資源促進會員的消費裂變，打造了全新的智慧商業生態。在今年717的生活狂歡節中，有五千多家商鋪參與，整體的有效訂單率達到96.85%，爲支付寶的消費積分奠定了夯實的基礎。未來將繼續利用科技賦能實現寶龍商業的數據化和智能化。
問：上半年整體毛利率有所提升，其中住宅物業管理的毛利率今年有大幅的提升，請問是什麼原因?未來社區增值服務的拓展方向，未來在收入中的佔比會達到什麼水平?
答：首先是商業運營這塊的毛利率，雖然收入受公共衛生事件影響，但我們成本控制的比較好。其中銷售營銷費用在此期間加強管控，有些是直接取消了。我們的行政開支控制的很好，同比略有下降。
住宅物管的毛利率增長的更快，這塊毛利率在去年處於相對比較低水平，跟同行相比應該算很低了。主要是去年我們在住宅物管做了一次人才梯隊儲備，當年毛利率是拉的比較底，而且在過往幾年住宅物管的投入也比較少。去年儲備人才，今年增加項目，普遍集中在長三角，極具規模效應，所以今年住宅物管的毛利比商業運營的毛利提升的更明顯。
住宅物業的增值服務其實今年已經開始加大投入，未來也會持續增加，主要方向還是跟我們住宅小區相關的服務，增加小區內公共資源的充分利用，如增值廣告服務，對居民提供一些有償維修服務。
問：上半年的營銷費用下降，公司是採取了哪些措施，未來營銷費用大概會是一個怎樣的指引?
答：在2、3月份，很多商場的商鋪並沒有完成營業，所以大量減少了營銷費用的投入。從4、5月份的恢復，營銷費用逐步走向正常，下半年的營銷投入應該會回到歷史正常水平。
問：公司的併購策略是如何的?接下來是否有進一步的收併購計劃?
答：公司收併購項目及輕資產外拓的整體戰略與公司的“1+1+N”佈局策略保持一致，公司在尋找收併購項目時更看重其整體實力，包括管理團隊、管理規模等。此次併購星匯商業，是寶龍商業在輕資產運營管理上的主要舉措。公司將以此爲契機，不斷深化拓展多元化的服務，持續驅動商業升級，繼續聚焦和鞏固長三角地區的領先地位。
下一步來講，我們其實目前已經接觸了好幾家輕資產管理公司，正在洽談當中，其中也包括一些區域型的輕資產管理團隊，以及社區型的輕資產管理團隊。
問：未來公司對商業運營管理和物業管理的側重比例，是否會加大住宅物業管理的擴張?
答：對於未來五年，肯定是以商業爲主。對物業管理來將我們也有側重點，第一，在未來五年，也跟商業一樣，聚焦於長三角。把物業現在的全國佈局逐漸調整爲聚焦於長三角。第二，我們堅持做高品質物業。第三，現在的物業很大程度上是依託於寶龍地產，未來聚焦長三角，提高服務水平以及盈利能力後，我們希望對外拓展一些寫字樓、住宅小區、工業園區，包括一些企業總部的物業管理。
問：在此前寶龍地產業績會中提到要提高商場密度，請問這個背後原因是什麼?是否可以提高公司的運營能力或者和品牌方的話語權。
答：我們的核心想法是要在長三角範圍內形成一定的寡頭優勢。從管理角度來講是有意義的，當密度和廣度到一定程度後，至少能提高一倍的效率，未來人才和管理是商業最核心的部分。從品牌的角度，對商家的談判也是有意義的，在一個大區域裏有上百家的合作商家，這種關係的緊密度是完全不一樣的。還有我們希望能做到立體融合，把線上線下、上下游打通。
問：請問公司在管面積的未來幾年的增長展望，疫情與經濟不景氣下如何影響商業中心的出租率和租金?
答：在未來五年內，平均每年我們會新增10-20個商場，其中10個是自持的，希望外拓和併購有10個。現在管理費的水平是在25-30元/平方米，每月租金水平是在65-70元/平方米。
問：公司提到明年會做一下標杆項目，請問這些標杆項目的定位?多數長三角核心城市核心地段是否已經被佔據了?請問公司的策略是什麼呢?
答：首先對於標杆的定義是有不一樣的，如有城市的標杆、行業的標杆、社區的標杆。同時也有某一個定位的標杆，如有時尚的標杆、高端的標杆等。寶龍商業可分成寶龍一城、寶龍城和寶龍廣場三個標杆。對行業現在競爭來講，我們所要打造的標杆也是根據現有的寶龍項目的分佈情況以及這個城市周邊競爭情況來確定的。
比如我們的濱江寶龍城是絕對的標杆，那在這個基礎上，我們要預料到後面的競爭對手如何來超越我們，所以我們要提前佈局，夯實我們的標杆基礎。第二，是以廈門和七寶這樣的項目爲基礎的，本身產品形態也是標杆，在此基礎上得到進一步的提升。第三，是以我們現在經營不是那麼好的項目，但我們認爲他們所處的地段和競爭態勢完全有機會讓它成爲標杆，比如我們晉江寶龍廣場以及上海的寶楊寶龍廣場。
無論如何，在所有寶龍項目中，至少要有30%以上的項目能夠成爲我們的標杆產品，這樣才能足夠加固我們在行業中的地位。
問：目前國際範圍疫情還在擴散，國內已得到有效控制，但如果再次捲土重來，公司是否有應對措施?
答：首先我們對國內的防疫措施是非常有信心的，我們認爲在國內不太可能會再次大規模爆發。寶龍商業通過半年積累的經驗和實際效果來看，我們完全有能力去應對。上半年，在我們整個項目之內都是零病例的，所以對我們的防疫管理能力也是很有信心的。
問：因爲外拓併購是公司的一個增長點，請問公司是否有測算過可供外拓併購的潛在規模有多大?當前長三角密度是一個怎樣的水平?
答：對於併購的測算，是基於我們整個發展情況來看，我們希望未來在長三角地區每個城市或每個省份都能有一家清算管理公司跟我們一起合作。今年上半年的商場開業數量，在全國來講，長三角佔了接近三分之一，總共數量大概有兩百個，但跟前幾年相比已經下降了很多，前幾年長三角每年的數量大概是三四百左右。所以長三角的開業數量絕對在全國是領先的。但同時，我們也看到長三角的經濟發展速度和規模，以及人口流入的程度，現有的優質購物中心水平遠遠還不能滿足需求，所以我們對長三角的進一步發展還是非常有信心的。
問：請問下半年開業的項目目前的招商情況，在管空置商鋪的談判情況。
答：下半年開業項目的招商情況是在可控範圍之內。其中10月、11月份開業項目基本全部招商完成。12月份開業項目招商也在可控範圍內。同時9月份開始啓動2021年開業項目的招商。
整個出租率情況來看，上半年整個出租率有2-3個點的下滑，但我們已經制定一個完整的提高出租率計劃，而且從總部到區域派了專門的團隊去跟進，也制定了相應的激勵政策，從現在的情況來看，效果還是非常好。我們相信，到了年底出租率會恢復到原有的90%，未來我們希望能達到95%以上。
