內房分拆業務潮持續，中國恒大(SEHK:3333)7月底公佈加入分拆行列，並隨即在8月中旬為旗下物管公司進行可能是上市前最後一輪融資，分拆步伐突然顯著加快，一旦有具體分拆上市消息，勢刺激恒大股價。
據《路透社》旗下《IFR》7月的報道，恒大擬將物管業務在香港上市，集資額位10億至20億美元（約77.5億至155億港元），當時報道指目標是明年上市。
物管業務估值逾837億元 不過，集團突然加快腳步，8月中公佈為將旗下物業管理子公司合共28.061%股權售予14名投資者，涉資235億港元，作為上市前的一輪融資。旗下物管公司在融資後估值為837.4億港元，恒大承諾次輪融資後1年內上市 。
恒大去年業績顯示旗下物管業務盈利9.23億元人民幣，按此輪融資後估值計算，市盈率（PE）為81倍 ，接近碧桂園服務(SEHK:6098)的74倍，但遠高於雅生活(SEHK:3319)的42倍，雖不及永生生活服務(SEHK:1995)的92.6倍和時代鄰里(SEHK:9928)88倍，惟仍屬行內偏高水平。不過若考慮到今年盈利有望保持高增長下，市盈率則仍算是合理水平。
是次融資額除了反映恒大物管估值外，相關投資者在市場均具聲望，包括香港女首富、華人置業（SEHK:00127）執董陳凱韻（甘比）斥資45億元認購5.373%股權、華泰國際大灣區投資有限公司以40億元認購4.776%、紅杉資本斥34.5億元認購4.12%股權。
其他認購者還有中信資本、雲峰基金、騰訊(SEHK:700)、泰智基金、農銀國際、光大控股(SEHK:165)、中國地利(SEHK:1387)大股東戴永革、九龍建業(SEHK:34)主席柯為湘、恒大行政總裁夏海鈞、新世界發展(SEHK:17)鄭家純家族，以及利福國際(SEHK:1212)。
2025年管理面積目標9億平方米 據悉，恒大旗下物管業務公司的名稱為金碧物業，成立於1997年。根據內媒引述其官方微信號7月時資料，公司在管項目超1400個，涵蓋住宅、寫字樓、旅遊地產、學校、城市綜合體等，覆蓋全國逾280個城市，合約管理面積約5億平方米，以面積計為中國第一大物管公司；而按恒大業績顯示，旗下物管業務去年收入為43.8億元人民幣，金碧物業在全國物管公司收入排名第7。
分拆上市有助集團負債降 與其他上市的物管公司業務增長路徑一樣，都是要以母企落成項目後，再交予公司管理，令公司管理面積及收入每年持續增長。根據恒大物管業務去年按年增長7.6%，亦是因為在管面積增加。而根據金碧物業的官方微信公眾號披露，公司估計2025年管理面積預計9億平方米，管理戶數目約1000萬戶。
恒大為內房龍頭之一，債務也是龍頭級，借款總額近8000億元人民幣，其中約47%要在1年內償還，約四分之一要在2021年底前償還，分拆物管業務上市有助集團降低負債率，今年分拆物管業務，對恒大無往而不利。
編輯: Yan
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