物業管理服務板塊一直跑贏大盤，今年以來行業指數漲幅達69.4%，跑贏大盤79個百分點，然而仍有一些個股估值遠低於行業水平，比如藍光嘉寶服務（02606）。
智通財經APP瞭解到，8月17日，藍光嘉寶服務發佈2020年中期業績報告，實現收入11.66億元，同比增長25%，毛利潤4.08億元，同比增長28.9%，股東淨利潤2.35億元，同比增長30.8%，毛利率及淨利率分別爲35%和21%，同比分別增加1.1個及1個百分點。期內，該公司在管建築面積8990萬平方米，同比增長25.4%。
藍光嘉寶服務於2019年10月18日在港股上市，自上市以來市值累計漲幅（較發行市值）超過了50%。該公司主要從事物業管理及服務，然而，該公司估值水平仍偏低，公司PE（TTM）爲20倍，PB爲4倍，而行業上述兩個指標分別爲53倍和10倍。顯然，該公司具有非常大升值空間。
但被低估的票其升值潛力需要有強勁的基本面支撐，那麼，藍光嘉寶服務這家公司怎麼樣，值不值得佈局？
加速“1+1+N”佈局戰略
智通財經APP瞭解到，藍光嘉寶服務於2000年成立，是中國西南地區及四川省領先物業管理服務供應商。該公司從四川成都起步，業務版圖已從四川省，擴張至西南地區、華東及華南等地，於2019年底在全國佈局的城市達69個。該公司主要業務爲物業管理服務、諮詢服務及社區增值服務。
藍光嘉寶服務以“1+1+N”戰略爲基石，全面鞏固西南領先優勢，戰略聚焦華東區域，全面拓展布局全國高價值區域。通過內生+外延收購的方式不斷擴張管理建築面積，獲得快速成長。該公司這幾年發展迅速，截止2020年6月，合約建築面積1.4億平方米，管理建築面積8990萬平方米，分別與去年同期增長了20.4%及25.4%。
得益於管理建築面積的增長，該公司業績持續高增長，2017-2019年三年收入複合增長率達51%，2017-2019年三年淨利潤複合增長率達55%。
物業管理服務爲藍光嘉寶服務核心收入來源，也是物業產業鏈最核心的一環，爲諮詢服務及社區增值服務帶來了堅實的客戶羣。2020年上半年，該公司各項業務表現都不錯，物業服務板塊、諮詢服務及社區增值服務收入分別爲6.73億元、2.95億元及1.99億元，佔比分別爲58%、25%及17%。
該公司三項業務相互協同，物業管理板塊持續推進“1+1+N”戰略，通過外部收購迅速擴張在管建築面積，而面積增加反哺其他兩項業務，同時新增一些服務項目，提高品牌粘性及認可度。2020年上半年，該公司物業管理費收繳率90%，而去年同期爲78.4%，提升了11.6個百分點。
收購加速，在管面積規模增長
智通財經APP瞭解到，據藍光嘉寶服務招股書披露，藍光嘉寶服務的物業管理及服務業務主要以包乾制收取服務費，按月收取預先釐定的每平方米在管建築面積向業主、住戶及物業開發商收取管理費。該公司以內生+外部收購擴張，內生增長主要爲內部及母公司提供的在管面積資源，在這一點，基本上是物業管理公司的共性，但對於母公司的依賴程度會有所差異。
藍光嘉寶服務通過第三方的收購，來自於第三方的在管面積已超過母公司。2020年上半年，其來自第三方爲5985.6萬平方米，是母公司的1.99倍，佔比在管面積66.6%。
自2016至藍光嘉寶服務上市前，其先後收購了6家物業公司。2019年底上市後加速擴張步伐，2020年初以來，該公司以1.939億元的總代價收購合共8家物業管理服務提供商，在管建築面積合計爲1224.3萬平方米。截至目前，藍光嘉寶服務已共計收購16家物企。
該公司的在管面積以住宅物業爲主，按照往年，來自住宅物業的收入在物業管理服務板塊貢獻超過九成。從區域分佈來看，截止2020年6月，於四川省、華東及華南、西南（不包括四川地區）和華中及華北地區在管面積佔比分別約爲47.50%、34.07%、10.34%及4.67%，其中華東及華南地區增長最快，管理面積較去年同期增長約77.7%，符合公司的“1+1+N”戰略佈局。
藍光嘉寶服務在管面積以內生+外部強勁的規模化增長，其物業管理及服務業務獲得高速增長，其收入在2017-2019年三年複合增長率爲40%。與此同時，諮詢服務及社區增值服務獲得協同發展，收入在2017-2019年三年複合增長率分別爲77%和57%。
該公司的諮詢服務主要包括協銷服務、物業承接查驗服務、初步規劃與設計諮詢、及向物業管理公司提供諮詢服務，主要收入爲前兩項業務，上半年分別錄得43.5%及74.5%的增長。而社區增值服務主要包括生活服務、住宅房屋經紀、商業物業管理及經營以及廣告，報告期內錄得收入1.99億元，較去年同期增長2.9%。
業績好，估值水平仍偏低
智通財經APP瞭解到，2020年上半年，藍光嘉寶服務的毛利率爲35.0%，同比提升1.1個百分點，往年窄幅波動，整體保持相對穩定，而淨利率爲21%，呈逐年提升的趨勢。
從業務上看，上半年該公司毛利率最高的爲諮詢服務，毛利率爲50.8%，其次爲社區增值服務，毛利率爲32.8%，核心的物業管理板塊毛利率爲28.6%，各項業務毛利率整體波動均不大，該公司銷售成本主要爲人工成本、綠化及清潔費、維護成本等。
該公司的核心費用爲行政費用，2020年上半年，行政費用率爲9.25%，而2018/2019年分別爲8.74%和9.62%。物業管理公司一般是從母公司分拆出來的物業服務板塊，背靠母公司的資源成長，加上對外包乾制度，很少有銷售費用支出，而藍光嘉寶服務無有息負債，因此也基本沒有財務費用。
值得一提的是，藍光嘉寶服務負債率低，2020年上半年約爲35.76%，基本是經營性負債，賬上現金高達約18.77億元，約佔總資產的51.8%。低負債率，以及賬上充裕的現金流，爲該公司未來收購擴張帶來資金保障。
綜上看來，藍光嘉寶服務業績高成長，以“1+1+N”發展戰略，通過第三方收購方式，擴張在管建築面積，獲得快速成長，而三項核心業務高度協同，不斷提升內生+外延的成長驅動，該公司盈利水平穩定，負債率低，賬上現金充足，收購擴張或將加速。目前該公司估值仍偏低，投資者可持續關注。
