2019年，港股掀起了一股物管公司上市潮。而從實際表現來看，物業管理公司們也並沒有讓投資者失望。自2018年底以來，物管服務板塊股價基本實現連續上漲，整體漲幅已達近3倍。
其中，物管行業在中短期內可維持現有在管面積無需面臨激烈競爭，從而實現天然的高續約率，是行業維持業績穩定性的最強“定心丸”。因此，也有機構將行業商業模式稱爲“類收租”模式。
8月12日，新城悅服務(01755)發佈了其2020年中期業績。期內，公司實現收入約人民幣12.22億元，同比增長42.7%;股東應占利潤約人民幣1.89億元，同比增長約61.1%，則再度證明了這一邏輯。
盈利能力有所提升 原材料成本上升
智通財經APP瞭解到，新城悅服務收入來源目前主要分爲四大板塊。2020年中期，公司共實現收入12.22億元。具體來看，基礎物管、開發商增值、社區增值、智慧園區服務分別實現營收5.3、3.0、1.9、2.1億元，同比增長33.3%、8.8%、94.7%、133%。
其中，社區增值、智慧園區服務收入於2020上半年實現了較快增長。其中，社區增值服務收入增長主要由於新橙居、新悅薈以及橙享家業務中有大量的新交付項目，所收購的誠悅時代中餐飲服務也成爲該業務一個新增長點;而智慧園區服務收入增長則主要由於第三方拓展的突破。
在上述兩項業務的增長下，公司社區增值服務、智慧園區服務收入佔比分別由2019年中期的11.10%、10.45%上漲至15.15%、17.06%，整體營收結構進一步均衡。
而從盈利表現來看，公司除社區增值服務外，其餘業務毛利率均有所上升。其中，社區增值服務毛利率於2020年中期同比下降了18.2個百分點，主要由於家居生活服務收入佔比提高，所增加的餐飲服務毛利率也低於增值服務整體毛利率。
整體來看，公司毛利率及淨利率於近三年來均有所提升。截至2018-2020年6月30日止6個月，新城悅服務分別實現毛利率28.76%、29.19%、29.81%，及淨利率12.05%、14.49%、16.82%。
從成本端來看，僱員福利費、外包保安、綠化及清潔成本、及服務所用原材料及組件構成了公司最主要的成本費用，三項費用佔總收入比重於近三年均達約73%。
其中，公司近三年來成本控制主要體現在僱員福利費、外包保安、綠化及清潔成本上。而相比之下，服務所用原材料及組件成本在近年來上漲迅速，則是需要注意的地方。
除此之外，公司在公用設施費、專業費、辦公費用、差旅費等，尤其是專業費上進一步控制，促進了整體費用佔收比在近三年的下降。
第三方、非住宅成爲爭奪點
正如開頭所提到的，行業本身天然的高續約率，使得物管公司在中短期內得以較容易維持此前的業績基礎。而在收入增量方面，由於政策對基礎物管服務價格有所限制，增值服務增長也無法完全脫離基礎物管服務規模，物管公司想要提升盈利能力，則更多依賴於初始盈利水平本就較高的增量新盤的注入。
據智通財經APP瞭解到，截至2020年6月30日，新城悅服務在管面積爲約7120萬平方米，同比淨增加約1100萬平方米或同比增長18.4%。其中，在管面積同比淨增加341萬平方米或同比增長8.0%;第三方的在管面積同比淨增加765.8萬平方米或同比增長44.1%。
值得一提的是，作爲母公司分拆出來的物業上市公司，新城悅服務在上市之初被指出業務對於關聯方過度依賴，合約面積約有70%均來自於新城控股。而從公司近幾年整體表現來看，公司來自第三方在管面積的佔比有所提升。
此外，對於物管公司而言，除追求增量項目增長之外，物管項目類型也是決定公司盈利水平的另一因素。據國信證券表示，就盈利水平而言，非住宅物管平均物業費水平普遍高於住宅。
其中，一方面由於商寫定價更加市場化，品質要求更高，具有較高的附加值;另一方面，非住宅管理區域密度更大，管理更加集中，可以有效降低管理成本，非住宅物管整體盈利能力往往小幅高於住宅物管。
整體來看，公司各項指標均發展向好。展望下半年，由於關聯地產商新城控股計劃2020年全年竣工約3600萬平米，其中2020上半年累計僅結算458萬平米。因此，據國盛證券預計，公司下半年將迎來交付高峯期。
而據智通財經APP瞭解到，在新城控股2020年全年計劃中，計劃的竣工總建築面積爲3596.53萬平方米。其中，住宅項目2556.52萬平方米，商業綜合體項目1040.01萬平方米，住宅與商業項目建築面積佔比分別爲71.08%及28.92%。
在第三方拓展方面，財報中暫未體現新增合約面積住宅與非住宅比例。而在智慧園區業務方面，則主要來源於第三方拓展突破。據公司在財報中透露，上半年接到包括上海核心區域高端購物中心智慧商業項目在內的4個新城系以外的智慧工程項目，下半年將有更多斬獲。
