在2014年，成立僅8年的地產開發商卓越集團放出狠話：3年綜合實力達到中國房地產企業30強。
然而，不知是卓越集團將目標定得過高，還是它的競爭對手過於強大，直到目前，卓越集團還未能實現房企30強的夢想。根據《2019中國房企綜合實力TOP200研究報告》，卓越集團名列第54名，與30名還有不短的差距。不管排名如何，有著「寫字樓大王」之稱的卓越集團仍可享受市場紅利。2019年，卓越集團實現全口徑銷售額949.5億元，同比增長率達71.7%，僅差一步之遙就可擠進千億俱樂部。
雖然綜合實力排列在60名之内，但卓越集團至今未上市，是百強房企中為數不多的未上市企業之一。實際上，卓越集團並不是沒有上市融資夢，只不過是在2007年及2009年衝刺香港資本市場時因金融風暴和自身估值偏低等因素而不了了之。
卓越集團並未放棄上市融資的目標，董事局主席李華曾對外透露：「卓越集團處在一個隨時準備上市的狀態。」而近日，卓越集團已經準備就緒，上市主體不是地產業務，而是其物管業務。
從港交所披露的信息看，卓越集團的物管板塊卓越商企服務集團有限公司(下稱「卓越商企」)於5月31日遞交了招股書。這也是卓越集團緊跟2018年物業企業港股上市大潮(目前港股有25間物管上市公司)的腳步開展衝刺，畢竟在趨勢下做事成功率更高。
那麽，作為卓越集團的重要板塊，卓越商企有無優勢，為母公司續創輝煌？
想飛得更高，翅膀卻不硬
卓越集團成立4年後，其創始人李華開始涉足物管領域，成立了卓越物業管理公司，目前李華持有卓越商企近80%股權。物管業務「開門迎客」後，卓越集團旗下地產公司負責地產項目開發，物管公司則接手投入使用的物業項目。
一直在2006年之前，物管公司就如「衣來伸手飯來張口」的孩子，背靠著卓越集團成長。在2006年，卓越商企開始試圖掙脫母企的懷抱，將業務範圍拓展至母公司之外，接管獨立第三方開發的商務物業，這也是卓越商企首次涉足商務物業。
經過卓越集團十餘年的撐腰，以及卓越商企不斷加碼第三方商務物業項目，卓越商企發展迅速。於2019年，按向商務物業提供基本物業管理服務所得收入計，卓越商企在中國商務物業管理服務提供商中排名第四，同時在中國商務物業管理服務提供商中排名第三。
招股書顯示，卓越商企的收益從2017年9.47億元(人民幣，下同)增至2019年18.36億元，複合增長率約為39.2%；淨利潤從2017年1.36億元增至2019年2.34億元，複合年增長率約為30.9%。
不過，放眼全國，卓越商企的規模並不大。2019年，卓越商企在管物業面積為0.24億平方米，不及行業龍頭彩生活(01778-HK)在管物業面積的10%，在目前25間港股物管公司中排名處於中下遊位置，屬中小型物管企業。
卓越商企在過去幾年通過自力更生的方式逐漸擺脫對卓越集團的過度依賴，成效相當顯著。在管面積方面，卓越商企2017年-2019年所管理的物業項目數中分别有70.9%、78.7%及86.4%由第三方物業開發商開發，總在管面積分别為1136.4萬平方米、1455.4萬平方米及2352.9萬平方米，其中來自卓越集團的在管面積佔比分别為65.3%、58.8%及42.2%。
上述期間内，卓越商企來自第三方物業開發商的在管面積由394.3萬平方米增至1337.5萬平方米，在2019年首次超過來自卓越集團的在管面積，且來自第三方物業開發商的在管面積2.39倍的增速遠超同期來自卓越集團36.83%的增速。這意味著卓越商企對於母公司的依賴越來越低，依賴性的風險也有所下降。
掙脫懷抱的卓越商企過去幾年以一己之力飛得越來越高，但實際上其翅膀仍不夠硬，還未達到展翅高翔的水平。
在尋求第三方物業開發商的項目過程中，沒有了卓越集團位於一線城市黃金地段的高端商務項目，卓越商企只能將目標選擇了管理費較低的第三方物業開發商開發的寫字樓及商業綜合體。因此，卓越商企來自第三方物業開發商的平均物業管理費由2017年的 15.8元/平方米/月下降至2019年的14元/平方米/月。
一直以來，卓越商企於卓越集團開發物業的成功中標率均為100.0%，但就第三方物業開發商開發的物業投標中標率在2017年-2019年則分别為44.4%、51.8%及41.7%，表明在市場競爭中的整體實力還是有所欠缺，在第三方物業開放商項目中的中標率呈下降趨勢。
毛利率方面，卓越商企2017年-2019年毛利率由24.6%下降至22%，其中來自第三方物業開發商的毛利率較低，2019年該分部毛利率僅為12.4%。相較於毛利率較高的卓越集團所開發的物業項目，第三方利潤率偏低，且為保留大型企業客戶卓越商企不惜壓低物業管理費。而在2019年，我國百強物企的平均毛利率為24.02%。
多元化探索遇阻
卓越商企並不滿足於物管生意，不斷進行業務多元化的嘗試。
目前，除了物管業務，卓越商企還有提供金融服務、公寓租賃服務以及其他與提供軟件開發及技術維護服務有關的服務。由於物管以外的業務收入佔比極低，卓越商企招股書中並未重點著墨多元化業務。
卓越商企的金融服務業務是向第三方提供的計息小額貸款，在2018年開始涉足該領域，主要通過全資附屬公司深圳卓投通過向中小企業、經營商及個人提供小額貸款提供金融服務。2018年及2019年，卓越商企來自提供小額貸款的利息收入分别為1960萬元及5020萬元，分别約佔同年總收益的1.6%及2.7%。但由於受中國政府的嚴監管以及該分部應收貸款錄得減值虧損，卓越商企正考慮出售該業務。
公寓租賃服務方面，卓越商企並不順利。於2018年，公寓租賃服務的毛利率為20.1%，但在2019年錄得負毛利率179.7%，毛利潤為-569.8萬元。毛利率下降主要由於卓越商企於2019年在深圳額外訂立一個公寓租賃項目，運營初期成本高，以及出租率低。今年疫情之下，可以預見卓越商企的公寓租賃項目空置率將會更高。
過去幾年，卓越商企與提供軟件開發和技術維護服務有關的服務業務收入微乎其微，佔比僅為1%。卓越商企在資料分部中將公寓租賃服務分入到了其他業務内，2017年-2019年，卓越商企其他業務分部連年虧損，且呈擴大趨勢，2019年虧損額達到2457.4萬元，從一定程度上拖累了卓越商企的整體業績。
所以，卓越商企對其定位也十分明確，表示計劃成為行業領先的商務不動產服務運營集團，並希望通過收併購以及股權合作提升在管面積成為規模擴張的主要途徑。
總結：未來，物業領域會像住宅開發一樣，迎來一個激烈競爭的時代，在此階段大量資本湧入，規模越大的公司越有明顯優勢。作為中小物管企業，卓越商企的發展需繼續提速才會得以生存並壯大。
而在目前房地產調控不放松、房企融資進一步收緊的背景下，卓越集團面臨拿地放緩、商業板塊利潤下滑等挑戰。在2019年，卓越集團在拿地上變得低調，不論是拿地金額、新增土儲建面還是新增土地貨值，降幅均比較大。這對於卓越商企來說，接下來羽翼需要更豐滿，進一步擺脫對卓越集團的依賴，到外部尋找利潤增長點。