就在螞蟻金服宣佈“A+H”同步上市後，貝殼找房(BEKE.US)帶着鏈家的“家當”以及2年賬面淨虧損的業績，正式在美遞表準備上市。
智通財經APP瞭解到，今年3月，貝殼找房確認了D+輪，即上市前最後一輪的超24億美元融資信息。這使得該輪投過後，貝殼找房的估值達到140億美元，摺合約1000億元人民幣。
據悉，此次貝殼IPO或計劃融資10-20億美元。如果一切順利的話，貝殼上市也會成爲今年以來，中國企業最大規模的赴美IPO項目。
實際上，作爲一家年營收超過460億元的獨角獸企業，貝殼先後吸引了騰訊、紅杉中國、高瓴和軟銀等頭部投資機構入局。其背後，不僅僅有公司涵蓋的2.26億以上的樓盤數據，更有中國房地產市場從增量轉向存量的巨大藍海。
從經營數據看增長潛力
貝殼找房的前身爲鏈家，但經過此前VIE結構的拆分重組，現在鏈家已成爲了貝殼找房的一部分。
然而，貝殼並未繼承鏈家的全部。根據招股書披露的股權信息，即將上市的貝殼找房，打包了技術型資產貝殼找房平臺、中介服務資產鏈家平臺、德佑以及金融資產貝殼金服等核心資產。
然而曾經鏈家旗下的旗下長租公寓品牌自如、裝修公司萬鏈以及資管公司願景明德等卻沒有納入貝殼的體系內，而在招股書中以關聯方的形式出現。
從業務劃分來看，目前貝殼找房有三大業務：二手房交易服務、新房交易服務以及其他服務。
其中，二手房交易仍然是貝殼的基本盤，2017-2019年，二手房交易服務收入從184.6億元增至245.7億元，複合增長率達到15.4%，2019年收入佔比達到53.4%。
相比之下，新房交易服務業務則更顯發展活力，這一點從收入佔比中可以明顯看出。2018年，新房交易收入僅佔公司當期總收入的26.1%，到2019年，這一比例首次超過40%。
從業務體量變化和增速對比，不難看出貝殼找房當前的發力點，即穩定二手房交易市場份額的同時，切入新房交易市場，從而擴大公司在國內線上線下房產交易的影響力。
而支撐這一影響力的關鍵，在於貝殼不斷擴大的佈局。招股書顯示，
截止今年6月底，貝殼在全國103座城市佈局了4.2萬家門店，擁有經紀人45.6萬人。
而在2017年，作爲當時最大的中國地產經紀品牌，鏈家的業務佈局也僅是覆蓋28個城市， 8030 間直營門店以及12萬名地產經紀人。
兩相對比，足以看出在報告期內貝殼佈局的加速度。
而不斷擴大的業務規模也爲貝殼帶來了巨大的勢能效應。
2019 年全年，通過貝殼平臺完成的房屋交易總共超過 220 萬筆，交易總額GTV達到2.1萬億元，公司當期總營收達到460億元。這一收入水平，相當於第二大房地產交易平臺安居客母公司58同期收入的近3倍，交易總額水平則在全行業範圍內僅次於阿里。
或許有投資者會質疑貝殼的盈利能力。
不可置否的是，報告期內貝殼的賬面出現了淨虧損的現象，並且在2019年公司淨虧損已擴大至9.0億元。
然而，將其淨利潤調整得到EBITDA指標後可見，2017-2019年，貝殼的EBITDA分別爲10.7億元、6.1億元以及29.2億元。從這一角度來看，貝殼的盈利能力依然較強。
貝殼的成長邏輯
與衆多頭部機構的邏輯類似，投資貝殼，不會侷限於公司盈利等財務層面，而是放眼整個行業的發展前景。
數據顯示，2019中國住房市場的市場規模爲22.3萬億元，預計到2024年進一步增至30.7萬億元，複合年增長率爲6.6%;
而經紀服務的滲透率則將從2019年的47.1%增至2024年的62.2%，通過房地產經紀服務實現的房屋銷售和租賃GTV將從2019年的10.5萬億元增至2024年的19.1萬億元。這充分說明，貝殼仍存在較高的成長空間。
而市場對於其成長性的判斷，基於其“樓宇字典”以及線上轉化實力。
智通財經APP瞭解到，貝殼擁有全國範圍內最大的住宅數據庫。招股書顯示，這個數據庫涵蓋了中國33個省約332個城市的超過54.萬9個社區的約2.26億處房產，涉及450萬張景觀圖，480萬棟建築物和1020萬處建築。由此組成的龐大的樓宇字典，成爲了貝殼最大的資產性“護城河”。
而在與這一靜態資產相對應的則是貝殼強大的線上轉化能力，其中，VR看房無疑是最具代表性的產品。
數據顯示，2019年貝殼共有約4.2億次觀看VR看房，客戶在此服務上總共花費2300萬個小時;今年第二季度，貝殼平均每天有約15.9萬次VR線上瀏量服務，2019年同期的數字爲1.1萬次。
將線下流量引入線上，極大提高平臺活躍度，這與貝殼投入的研發力度存在密切關係。
招股書顯示，截至今年6月底，貝殼共擁有研發人員3080名;研發支出方面，今年一季度，公司的研發費用達4.5億元，這已經超過公司在2019年全年的3.1億元研發費用。此外，自2017年以來，貝殼累計研發投入已接近30億元。持續的投入能力足以激發投資者對其成長空間的想象力。
實際上，從貝殼成立到如今宣佈上市僅有2年左右時間。如此“急於”上市，還有一層原因在於創始人左暉的對賭協議。智通財經APP瞭解到，左暉曾與投資人簽署對賭協議，如果2021年4月前沒有完成IPO，其需退換60億元融資及8%的利息。
此前，由於政策監管等因素，專注於線下的鏈家未能上市，而貝殼以線上交易平臺爲主體上市，算得上爲左暉解除了頭上的達摩克利斯之劍。只是貝殼的上市之路纔剛剛開始，往後的路怎麼走還是一個未知數。
