2個月時間不到市值漲超2倍，此前一直不被看好的中奧到家（01538），突然成了所有人眼中的香餑餑。
智通財經APP瞭解到，作爲大熱門物管企業中的一員，中奧到家因其O2O社區項目失敗轉爲重新靠併購實現增長，公司也並非與其他物管標的一樣在近些年迎來股價飆升，公司自2018年6月份股價高點一直回落，期間最大跌幅超過了70%，市值僅剩4億港元左右。不過2020年6月3日，中奧到家伴開啓了量能逐步放大的一波強勢行情，截止6月23日股價正好實現翻倍，其後的6月24日、26日更是錄得34.8%、15.9%的兩個交易日連續大漲。在盤整數個交易日之後，公司股價於7月23日再次迎來25.7%漲幅的暴力拉昇，24日雖因國際局勢問題恆指大跌，中奧股價也回落8.6%，但漲勢並未被破壞，行情啓動日至今累計漲幅的達到了203.6%。
而在中奧到家一連串暴漲行情的背後，是公司業績增長動力不足之際，不僅迎來物管龍頭綠城服務（02869）的頻繁增持，雙方的合作更是直接打開了中奧後續增長空間。
行情來源：智通財經
併購推動2019業績增長，但利潤率下滑明顯
多項收購標的並錶帶動營收高增長，但是也拉低了毛利率和擡高費用率，導致利潤僅是小幅增長。智通財經APP瞭解到，2019年公司新增兩項業務，房地產代理業務和清潔及綠化業務。其中房地產代理業務來自公司收購輝煌置業以及輝煌房地產的並表。清潔及綠化業務主要來自公司收購佛山派瑞爾、桂林深港、上海湯年、上海湯磊四家公司的並表，其中桂林深港在2019年並表，另外三家則是2018年已經並表。同時，公司還收購了廣東銘錦城園林景觀設計，於2019年2月開始並表，收購的杭州安嘉、蘇州建屋置業兩家物業管理公司，也於2019年5月開始併入公司物業管理服務收入，推高了物管收入的增長。多家收購企業並表，直接帶動公司全年營收同比增長48.5%至15.20億元人民幣，
不過收購的標的公司主要是從事房地產經紀業務以及園林景觀業務，相關利潤率低於物業管理的利潤率，公司2019年整體毛利率同比下滑1.0個百分點至26.6%。而且，公司收併購帶來大量整合成本以及延期支付收併購款項導致利息增長，其中公司銷售及營收開支、行政開支、財務成本分別同比增長142.9%、27.3%和1073%至1345.5萬元、1.92億元和2150.1萬元，其它開支還同比增長了5.2倍至1019.5萬元，在所得稅還同比減少的情況下，公司淨利潤錄得1.34億元，25.2%的同比增速明顯低於營收增速的48.5%，刨除少數權益後的歸母淨利潤更是隻有13%小幅增長至1.09億元，歸母淨利率爲7.1%，同比大幅下滑2.3個百分點。
並且，公司合約面積增長放緩也是市場較爲擔心的地方。智通財經APP瞭解到，2019年公司合約面積爲7200萬平方米，同比僅增長2.2%，在管面積爲6540萬平方米，同比增長14.8%。從合約面積變動情況來看，公司退出面積爲8600萬平方米，較2018年上升18.7%，達到歷史最高水平；新委聘面積爲6200萬平方米，也較2018年下滑29.5%，通過收併購中奧到家新增合約面積也只有400萬平方米，在沒有開發商背景的情況下，中奧到家市場拓展能力已經引起市場的擔憂。
此背景下，公司此前股價就一直徘徊在歷史底部位置，不過近期牽手綠城服務，卻是重新點燃了公司業績高增長的預期。
牽手綠城，預期、業績、估值三豐收
連續大手筆增持至第二大股東，併成立合資公司爲中奧提供業績助力。智通財經APP瞭解到， 6月14日, 中奧到家以0.98港元/股的價格向綠城服務增發3692.8萬股新股，佔發行後股本的4.32%，之後綠城服務又於6月23日發佈公告稱將以較當日收盤價溢價60.7%的1.80港元/股的價格，，向中奧到家原股東CentralOscar（嘉御基金）及DecisionHoldings（鉅派投資）分別購買8145.3萬股及4119.1萬股，兩次增持後綠城成爲中奧第二大股東，預計持股比例達到18.67%。同時，綠城服務的行政總裁兼首席財務官吳志華先生將接替嘉御基金的合夥人衛哲先生成爲中奧到家的非執行董事。
之後，中奧到家於6月29日晚再發布公告稱，將和綠城服務分別投資150萬元和350萬元成立合資公司，由中奧和綠城分別持有30%和70%。合作協議中提到，綠城服務將會優先將自己不承接的物管項目推薦給中奧，還會優先選用中奧到家承接其清潔、保安、保養及電梯維護等外包業務。同時，自2021年7月1日起，綠城將於中奧訂立相關物管服務協議，委聘中奧到家提供上述物業服務，約定相關業務每年營業額不少於3億元，且自合作第三年起每年營業額遞增2億元。緊接着，綠城服務於7月21日繼續增持中奧到家245萬股，每股作價1.52港元，增持後最新持股數目約爲1.62億股，最新持股比例爲19%。
目前看來，雙方此次的牽手，是有優勢互補的作用，於長期發展而言有一定幫助。智通財經APP瞭解到，綠城服務是主要面對高端物管，而中奧擅長對中低端物業的運營，合作使綠城在維持自己高端品質的同時兼顧對中低端盤的拓展力度，而對中奧此舉將直接提升其市場拓展能力；同時，中奧旗下有多家服務公司，涵蓋清潔、保安等服務，此次合作將直接爲其帶來業務。
並且，中奧此次聯手的或許不僅僅是綠城，更像是搭上了行業趨勢下聚成的一個物管大聯盟。智通財經APP瞭解到，根據中指院的數據，百強物業管理公司的市佔率從 2015 的 28.4%穩步提升至 2017 年的 32.4%，隨後從 2018 的 38.9%迅速提升至 2019 年的 43.6%。自 2020 年 4 月起，多家物管公司陸續實施配股，募集資金合計約 71 億港元，主要將用於未來收併購，從而在集團開發商支持和市場外拓的基礎上開闢另一條拓展管理規模的重要渠道，目前行業整合有望持續加速。
中奧此次牽手的綠城服務，於2020年4月向龍湖集團（00960）定增配售了1.55億股，募資總額達到13.01億港元，6月份又公開配售2.67億股，募資總額27.14億港元，同時綠城服務還與同爲杭州高端物業的濱江服務（03316）有加強合作的預期。隨着行業強強聯合趨勢進一步演化，中奧到家不僅僅聯合的是一家龍頭企業，而是背後的一個大聯盟，未來或許會爲公司提供更多的合作可能。 由此來看，中奧到家此刻預期、業績、估值多重回歸的行情，還有一段不短的路可以走。