近兩年，港股物業板塊次新股，尤其是背靠關聯房地產企業的個股，在指數結構性行情中，卻走出了穿越牛熊的氣質。
智通財經APP觀察到，於2018年11月上市的新城悅服務(01755)，在上市不到兩年的時間裏，股價漲了數倍。截至2020年7月21日收盤報價25.45港元，是其發行價格2.9港元的8.78倍，是名副其實的牛股。僅今年7月份以來，股價已經上漲了27.9%。
不過7月19日，新城悅服務發佈了一份中期業績預增公告，預計上半年歸母淨利潤同比上漲不少於50%，20日股價卻出現了明顯分歧。早上高開後迅速衝高漲幅超過6%，不過隨即直線回落，跌幅達到-2.8%，全天水下震盪之後，尾盤才收紅，截至收盤漲0.81%。
這種走勢一方面是受到指數行情影響，另一方面也可以看出投資者的態度可能出現了分歧，新城悅的業績能支撐多大的市值?其何時才能實現十倍股目標呢?
行情來源：智通財經
背靠新城控股，業績長期高速成長
新城物業成立於1996年，也即新城悅服務的前身，從事物業基礎服務。之後業務不斷豐富，於2018年11月在港交所主板上市，其關聯地產公司是A股上市的新城控股集團。目前新城悅服務業務主要位於長三角，同時西部地區和華北地區業務也在逐漸拓展。
同多數物管公司一樣，新城悅服務的業務主要分爲兩塊，即物業管理服務和增值服務。物業管理服務爲基礎物業服務，增值服務又細分爲三個部分開發商增值服務、社區增值服務和智慧園區服務。
增值服務是近些年逐漸發展和完善起來的業務，但是普遍而言物管公司的收入大頭仍然來自物業管理服務，不過增值服務的收入增速卻更快。
智通財經APP觀察到，截至2019年，新城悅服務的總收入20.2億元，較2015年的4億元年複合增長50%，其中物業管理服務收入8.49億元，增值服務收入11.75億元，佔比分別爲41.9%和58.1%，這也是增值服務收入佔比首次超過物業管理服務。在此之前，增值服務收入佔比一般在40%左右。
除了收入的高增長，在穩定的毛利率之下，新城悅的毛利潤實現了同步高速成長。2015年至2019年，新城悅服務的綜合毛利率從25.1%增至29.6%，其中增值服務毛利率30.4%，物業管理服務毛利率28.5%。智通財經APP觀察到，增值服務的毛利率一般明顯高於物業管理服務，一般在35%左右，不過2019財年因爲新增項目問題，增值服務毛利率有所下滑。但是綜合毛利率則穩定增長。
2015年至2019年，新城悅的毛利潤從1億元增至6億元，年複合增長56.3%，高於收入增速，其主要原因便是物業管理服務業務穩定增長的基礎之上，增值業務高速增長帶動。
而同時期內，銷售費用與管理費用控制良好，費用率逐年走低，2019年爲12.1%，這是公司在管面積不斷增加之後規模化效應的體現。得益於此，其營業利潤率和淨利率不斷走高，2015年至2019年，盈利利潤率從10.2%增至18.5%，淨利率從5.76%增加至14.91%，淨利率基本漲至原來的3倍，2019年公司ROE達到30.52%，回報率十分具有吸引力。
2020年淨利增速或難複製過往
從上述數據不難看出，新城悅服務紮實的基本面是毋庸置疑的，這意味着公司站在了一個相對較高的起點，從這個起點再看此次的業績預告，其質地如何呢?
公告顯示，今年上半年歸母淨利潤預計增長不少於50%，去年同期1.17億元，則2020H1淨利潤不少於1.76億元。其增長的主要原因是(1)集團在管面積增加;(2)完成成都城悅時代物業服務有限公司(成都城悅)61.5%股權;(3)增值服務收入上升，尤其是社區增值服務及智慧園區服務。
在管面積增加是業績增長的主要驅動力之一。智通財經APP觀察到，截至2019年末，新城悅服務在管面積約6000萬平方米，合約面積1.53億平方米，在管面積中約28.9%來自第三方，其餘則來自關聯公司新城控股。從項目結構化數據可以看到，一是公司在中短期的業績潛力較高，二是第三方在管面積佔比提升也是公司競爭力提升的體現。
另外5月份公司以1.05億元對價，完成對成都城悅項目收購，按照股權佔比對應1.7億元估值。據瞭解，成都城悅提供住宅、商業、寫字樓、產業園區等綜合性物管服務，截至2018年底，在管面積522萬平方，2019年公司收入2.17億元，淨利潤0.16億元。從管理規模和收入規模看，大約是收購前新城悅體量的10%，但是其淨利率明顯低於新城悅。
此外公司增值業務部分收入提升，而這部分的毛利率是高於物業管理業務部分的，因此也可以提升公司的淨利潤和淨利率的提升。
如果以淨利潤數據反推，也大致可以知道新城悅上半年業績表現尚可，但是其股價震盪的原因可能正是因爲站在了高位上。智通財經APP觀察到，2019年中期其歸母淨利潤同比增長115%，年度淨利潤方面，2018年和2019年度淨利潤同比增速分別爲 105%和88%，對比之下，今年上半年50%的增速確實回調了不少。
當然，公共衛生事件的影響不可忽視，即便是物管服務這種影響相對而言較小的行業，長遠看這種影響也只是降低了短期利潤，不過這一定程度上令2020年的淨利潤複製過去幾個財報期的高增長難度加大。
而事實上，新城悅服務目前的二級市場表現也已經給予了這份業績相當大的肯定，畢竟據智通財經APP觀察，當前港股物管服務板塊平均市盈率約50倍，市淨率約9.86倍，而按照預期淨利潤截至7月21日新城悅服務的PE(TTM)爲60倍，市淨率達到了20.2倍，即便是考慮到一定的溢價，當前的估值也已經處在高位水平。