港鐵 (SEHK:66) 公布6月份載客量達1.1億人次，為今年以來之最高，按年跌幅亦收窄至19%，總算是近日有關港鐵罕有的好消息。
7月發盈警後，港鐵股價一直逆市下挫。港鐵在過去12個月成了香港社會經濟震盪的焦點，客運及車站商務業績受重創；然而檢視港鐵的基礎因素，正是「爛船仍有三分釘」，作為防守性投資仍有價值，可考慮低撈。
上半年預期虧損4億，全因投資物業估值損失 港鐵在7月7日發盈利警告，指出截至6月底的上半年度，股東應佔虧損預期為4億港元， 去年同期利潤為55億港元。
港鐵盈利由3部份組成，經常性業務利潤估計為4億元 (去年同期26億元)，物業發展業務利潤52億元 (去年8億元)，物業投資組合估值虧損60億元 (去年盈利21億元)。
這就相當有趣了。港鐵客運量在過去幾個月大幅下跌，盈利衰退是一定的；多得將軍澳日出康城的進帳，物業發展獲利豐厚，但亦由於物業估值下跌，大幅虧損60億元；這條數怎樣來的？港鐵在2019年12月31日止的物業估值達917億元，外聘估值師估計市值下跌6.5%，其實略偏悲觀。無論如何，這與集團營運及現金流沒有直接關係。
如撇除物業估值因素，港鐵上半年其實有賺56億元，比去年的34億元利潤還有增長，賣樓的確好搵過運輸。投資者角度看，這沒有什麼問題，港鐵開宗明義以「鐵路+物業」作為集團的business model，經常性業務收益短期內回復無望，以物業發展利潤來補數，正常。
睇淡港鐵，離不開這一個原因 港鐵和領展 (SEHK:823)在過去12個月，雙雙由一線花旦降級為半紅不黑甘草，歸根究底，是淡友們認為香港已沒有未來。雖然港鐵在香港以外亦有不少投資，除了內地還有英國、澳洲、瑞典等地，但利潤貢獻不大，去年全年只佔集團利潤14%。港鐵未來「食粥食飯」，仍要看香港。
如果投資者對香港未來沒有信心，當然不用考慮投資港鐵。否則的話，港鐵在港佔盡先天優勢，作防守性投資仍然是可取的。
地鐵沿線物業始終保值 短期內，港鐵客運業務及車站商務，將繼續因市民減少出外、中港運輸乘客量減少、機場快線人流大減等因素影響，復甦速度全看新冠病毒疫情發展；現時疫情反覆無常，港鐵經常性業務的全年盈利勢必倒退。長線而言，港鐵是港人必須的交通工具之一，使用率為各公共交通工具之最高(佔比47.4%)，專營生意利潤雖然有上限，但勝在有保證。
物業銷售將撐起港鐵今年之盈利，下半年銷售重點仍是日出康城Ocean MARINI及 Sea to Sky；從最近市況觀察，銷情仍屬正面。
長線而言，港鐵現有之沿線投資物業覆蓋面廣，短期也許會受租務市場偏軟影響，但始終位於商業及住宅樞紐，保值能力高。在物業發展方面，港鐵有176萬平方米的土地儲備，最值得期待的大型發展項目，有大圍站及黃竹坑站上蓋物業。
總括以上，港鐵的「鐵路+物業」模式仍然穩陣。港鐵股價一直偏高，派息也不算豪，但近日股價反覆向下，開始抵買；對香港未來仍有信心，可以考慮趁低吸納作組合裏的防守股。
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The Motley Fool Hong Kong Limited(www.fool.hk) 2020
