置富產業信託 (SEHK:778)於早前發盈警，指因市場不利，2020 年 6 月 30 日止之上半年，信托預期會錄得淨虧損。惟以上乃因物業估值虧損所致，對分派無影響。
情況有幾嚴重？置富產業還有投資前景嗎？
投資物業估值下跌25億港元 新冠病毒來襲，加上香港社會局勢動盪，經濟進入衰退，物業估值下跌是意料中事。因估值下跌導致的虧損，很多時候與企業的日常營運及現金流可能無直接關係，但這卻會影響一間公司的價值及融資能力，不可完全忽視。
置富產業信託於上周發出盈利警告，由於新冠病毒疫情爆發及市場不利狀況，2020年上半年的投資物業估值預期將比去年12月底的累計公平值428億港元，低約25億元，因此信托於今年上半年將錄得淨虧損。但集團指出，估值虧損非現金性質，對信托之經營性現金流量及分派並沒影響，信托之整體財政狀況維持穩健。
物業估值拖累集團溢利的情況，在去年已出現。置富產業2019年度溢利為14.77億元，比2018年度大減75%，主要原因亦是投資物業公平值大幅下挫35億元。雖然如此，2019年全年分派0.5128元，維持按年不變。
集團的營運狀況 撇開投資物業估值的問題，置富產業的實際營運表現如何？
置富產業去年全年收益及物業收入淨額按年只微升1%及0.6%，增長來自+WOO嘉湖一期進行翻新後租金增長、物業組合較高平均出租率、及整體租續租金上升，但部份增長因出售和富薈的損失而抵銷。收入增長微，管理人基本費用卻上升6%，經營利潤受壓。
置富產業的物業組合包括16個分布全港的零售商場及物業，共有300萬平方呎零售樓面及2713個車位，旗艦物業是新界區的置富第一城及+WOO嘉湖，另外還有馬鞍山廣場、都會駅、麗港城等。
這些都是母公司長實 (SEHK:1113)的大型私人屋苑物業，租戶組合以住戶的民生必需品為主，對經濟循環的敏感度理應較低。即使如此，過去12個月香港經歷史上罕見動盪，社會活動再加新冠病毒，集團維持商場正常營運已經相當不容易，而置富Malls的推廣活動幾乎一個接一個，經營成本不易減控；如果香港經濟持續衰退，勢必對租務構成壓力。
REIT仍有其投資價值 雖然現時經營環境極具挑戰性，長遠下來，若投資者相信香港經濟會有復甦之日，集團旗下物業都是香港的老牌屋苑，仍將保值，置富產業可作中長線投資。由於股價在過去12個月下調約4成，現價收益率已超過7%。
REIT的風險在於物業價值及租賃回報的波動，除此以外，可說是相當穩陣的投資類別。香港政府規定REIT只能投資地產業務，而且需要將稅後收入之9成給股東作分派；2014年後REIT亦可投資金融工具，但投資額亦不能超過總值25%，較令人安心。
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