內房分拆物管業務在港上市浪接浪，最新有合景泰富（SEHK:1813）及世茂房地產（SEHK:813），一般而言分拆後的內房股價會水漲船高，而旗下物管股亦有爆升空間。究竟兩間物管公司誰更有投資價值？而合景泰富及世房，何者更值長線持有？
合景泰富公布分拆經營住宅及商業物業管理公司——合景悠活上市，分拆計劃將以分派與全球發售方式進行。公司向合資格股東提供合景悠活股份保證配額。
合景泰富間接持有合景悠活約97.22%股權，分拆後將不會保留任何合景悠活已發行股本權益，即不再為附屬公司。
反觀，世房分拆物管業務公司——世茂服務上市。目前世房間接持有世茂服務90%權益，預期分拆完成後，將持有世茂服務不少於50%權益，仍屬附屬公司。世房向合資格股東提供世茂服務股份的保證配額。
1.合景悠活盈利增幅強 根據中國指數研究院數據，合景悠活以整體實力於內地排行17位，規模不算大，業務主要涉及住宅及商業物業管理等，67%收入來自住宅管理，其餘來自商業。管理總樓面面積中85%為住宅，15%為商業，涉及地區中56%來自大灣區；24%來自長江流域，而於2017至2019年期間合景悠活的純利複合年增長約105%，表現相當理想。
2.世茂服務規模大併購多 根據中國指數研究院數據，以整體物管公司競爭力計算，世茂服務內地排行12名，受管理物業分布長江流域有46%，一二線城市佔77%。該公司集中資源於住宅管理，佔管理總樓面面積96%，而集團又有併購能力，去年管理物業中差不多有四分一來自併購，而增值服務收入滲透率高，去年已佔整體26%，未來有很大再提昇空間。
3.合景悠活Vs世茂服務如何選？ 世茂服務於管理物業規模、收入及盈利增長佔優，可能與物業大多位於長江地區及一、二線城市有關，加上增值服務佔收入比重較大，對世茂未來收入增長更有利。
不過，兩者的經營毛利率高，均高於同業水平，而世茂服務只是稍為落後，合景悠活於毛利率及住宅管理費表現亦非等閒之輩，長線擴展空間亦大。
| 業務指標 | 合景悠活 | 世茂服務 |
| 管理總樓面面積(平方米) | 2160萬 | 6820萬 |
| 2019年收入(元人民幣) | 11億元 升71% | 25億元 升87% |
| 2019年盈利(元人民幣) | 1.85億元 升132% | 3.85億元 升163% |
| 毛利率(%) | 37.3 | 33.7 |
| 住宅管理費(元人民幣/平方米) | 2.9 | 2.1至2.5 |
投資結語 至於合景泰富及世房本身前景如何，合景泰富於5月合約銷售勁升45%，並且受惠一次分拆物管業務收益，而持有合景泰富的投資者可望受分派合景悠活，況且公司於大灣區有大量項目，有利未來業務增長，合景泰富於2015至2019年盈利複合增長率高達30%，值得長線持有。
至於世房的投資者可能受惠分拆，獲分派世茂服務股份，市場甚至憧憬再派特別股息，加上世房於5月合約銷售額增長有37%，總計首五個月升12%，表現已較同業突出，而2015至2019年世房的盈利複合年增長有15.5%，亦值得持有。
編輯: Yan
延伸閱讀
- 萬里富香港博客7月心水股推介
- 合景泰富分拆物管業務 高增長兼高息可繼續？
- 中海外15年來首度回購 是股價見底還是見頂訊號？
The Motley Fool Hong Kong Limited(www.fool.hk) 2020
