經濟衰退和金融危機往往會促成政策制定和新規例，最終改變銀行業的格局。它們還會影響銀行的放貸方式，例如在2008年經濟大衰退後，房地產市場出現廣泛問題，以致銀行對它們歷來的主要收入來源——住宅按揭的重視度大減。為了重振經濟，利率長期處於低位，住宅按揭收益率的吸引力大大降低。據美國聯邦存款保險公司（FDIC）的資料顯示，美國銀行的未償還住宅（獨戶）按揭貸款總額由2006年的2.7萬億美元減至2019年底的2.5萬億美元。
同期，商業地產貸款金額由8,860億美元增至1.5萬億美元。銀行連經濟衰退時期也批出大量未經嚴格壓力測試的商業地產貸款，更不同說是在新冠肺炎疫情這樣的事件期間了。商業地產貸款一般批給出於商業目的而要置業的借款人或公司，例子包括零售商買舖位、企業買辦公大樓、酒店買大型建築或有四個單位以上的住宅大廈。雖然筆者認為餐飲及酒店業將從新冠肺炎疫情復甦過來，但由於疫情期間，數碼化及遙距工作趨勢加快發展，其他類型的商業地產將從此不一樣。
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寫字樓 有一個商業地產領域似乎會受到永久性的影響，那就是寫字樓領域。那些終日在電腦前打電話的員工居然能在家中或咖啡店（沒錯，筆者也很震驚）舒適地完成同樣的工作，這顯然給工商界帶來了巨大的衝擊。疫情提供了員工在家中依然可以高效工作的最佳證據，許多公司開始重新思考它們所需的實體空間數量。
在Kafafian Group的銀行業網絡廣播節目上，加拿大皇家銀行資本市場（RBC Capital Markets）的股票研究總經理卡西迪（Gerard Cassidy）表示：「我對這個國家各大城市的寫字樓需求感到擔心，它們（企業）的租約期到了，比起20萬呎，也許它們只需要15萬呎，因為它們將會讓員工可以每週在家工作兩天，而不是每週在辦公室工作五天。」
這種變化已出現在Twitter（NYSE: TWTR）和 Facebook（NASDAQ:FB）等科技龍頭身上，它們表示有一大部分的員工可能會在疫情結束後繼續遙距工作。此外，市場研究公司Gartner最近進行的一項調查發現，在3月份接受調查的317名財務總監和財務主管中，有近四分之三人計劃在疫情後，將至少5%通常在辦公室工作的員工轉為永久遙距工作的崗位。國際企業地產協會（CoreNet Global）於4月底進行的另一項調查顯示，在疫情期間實施遙距工作後，該協會有69%的會員預計他們的公司將縮小辦公室的面積，而一個月前，該數字為51%。卡西迪認為寫字樓行業的結構將於未來三至五年內發生變化，這是在疫情爆發前沒有人能預測到的，
上述情況對於現有的寫字樓貸款來說是一個問題，倘若寫字樓的需求大幅下降，那麼寫字樓物業的價值也會下降。在這種情況下，借款人可能不願支付他們的每月按揭供款，因為他們每月支付的供款一樣高，獲得的物業資産淨值卻下降，這種情況通常會導致投資損失。如發生這種情況，或者寫字樓物業的業主拖欠貸款，銀行的正常做法是介入並取消該物業的贖回權，然後盡快賣掉大樓，以彌補剩餘的貸款。但是，如果大樓的價值下降到一定程度，出售大樓也未必彌補到剩餘貸款的差額。在經濟大衰退時期，全美國的樓價大幅下跌，當時也出現過類似的問題。
其他商業地產領域 受影響的不單止寫字樓領域，畢竟，如果民眾可以在任何地方工作，他們又何需支付波士頓、紐約、洛杉磯和三藩市等地的高昂租金和樓價？這可能會對都市區的多戶型貸款（用於購買多於四個可出租或可出售單位的住宅樓宇或複式建築）需求產生影響。根據FDIC的資料，美國所有銀行的多戶型貸款總額由2006年的1,930億美元增至2019年底的4,580億美元。
在疫情之前，許多銀行也不向零售商提供貸款，但一旦疫情消退，這個商業地產領域可能會面對更大的困難。據eMarketer預測，2020年美國零售額將下降10.5%，而今年以來電商銷售額已增長了18%，這看起來像是一種會「回復正常」的趨勢嗎？Coresight Research的數據顯示，美國零售商今年可能會關閉2萬至2.5萬間店面，當中一半以上位於購物中心內。尼曼馬庫斯（Neiman Marcus）和潘尼百貨（JCPenney）（NYSE: JCP）等享負盛名的老牌百貨公司都已申請破產。
未來前路 雖然數碼化和遙距工作趨勢的發展有所加快，但筆者還是認為目前屬極端情況，民眾不會希望生活上的大小事務都在家裏進行。寫字樓方面，較可能出現的情況是，企業將提供一個更小而更有凝聚力的空間。卡西迪表示，他可以預想到許多辦公室將弄走隔間和獨立房間，變成任何人都可以融入的開放空間。筆者個人認為日後將出現更多共享工作空間，不同公司為了節省成本而共享寫字樓的情況也會增加。因此，商業地產市場不會像2008年的樓市般直插谷底，但很可能會改變。
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本文所提供的信息僅供一般參考之用，並不構成任何個人化的投資勸誘或建議。作者沒持有以上提及的股票。The Motley Fool Hong Kong Limited(www.fool.hk) 2020
