具一定規模的上市內房商，分拆物業管理業務獨立上市已成為指定動作。合景泰富(SEHK：1813)也不例外，分拆合景悠活集團在主板上市的建議，已獲港交所(SEHK:388)開綠燈。資產潛在價值將得以顯現，是否代表股價有望乘勢破頂？
以特別息實物分派股份 合景泰富現持有合景悠活97.22%股權，後者主要業務為住宅物業管理服務及商業物業管理營運服務。截至去年底，合景悠活訂約管理建築面積(包括住宅及商業物業)達3380萬平方米，2017至2019年之間複合年增長率37.8%；已訂約管理的191個項目當中，住宅及商業分別佔158個及33個，絕大部分來自合景泰富旗下發展項目。
根據分拆建議，合景泰富將以特別息方式，向合資格股東實物分派合景悠活股份，同時以全球發售方式在市場集資。值得留意是分拆及上市完成後，合景泰富將不再持有合景悠活權益，兩者關係會轉為姊妹公司。
有利釋放資產價值 參考部分市值介乎100億至500億元的內房股所分拆的物管股估值，雅生活服務(SEHK:3319)市盈率逾41倍；上市未足兩年的永升生活服務(SEHK:1995)市盈率更高達75倍；與永升差不同期上市的佳兆業美好(SEHK:2168)規模最小，但市盈率亦有23倍；而去年底上市的時代鄰里(SEHK:9928)，市盈率逾72倍。
現時市盈率僅4倍的合景泰富，很大機會以高估值將物管業務分拆，將資產價值釋放，令股東直接得益。對集團發展而言，分拆可將業務清晰區分，有利管理團隊專注發展。
表:部分物管股比較
| 公司 | 市值(億元) | 市盈率(倍) |
| 永升生活服務(SEHK:1995) | 205.1 | 75.3 |
| 時代鄰里(SEHK:9928) | 95.5 | 72.4 |
| 綠城服務(SEHK:2869) | 305.6 | 50 |
| 雅生活服務(SEHK:3319) | 184.3 | 41.3 |
| 寶龍商業(SEHK:9909) | 110.1 | 36 |
| 奧園健康(SEHK:3662) | 59.1 | 30.6 |
| 佳兆業美好(SEHK:2168) | 47.5 | 23.6 |
今年目標躋身千億房企 在內房中，合景泰富未算得上一線，但絕對是二線中的實力份子，而增長動力勝過不少龍頭。去年超額完成銷售目標，達861億元(人民幣‧下同)，按年增加逾31%。今年劍指千億大關，以1033億元為銷售目標。
集團近月銷售已迅速由疫情中恢復過來，5月份預售額91.51億元幣，按年增加45%；預售建築面積50.9萬平方米，上升46.3%。
集團土儲彈藥亦相當充裕，截至去年底止，旗下156個項目分布內地及香港39城市；土地儲備約1700萬平方米，當中670萬平方米來自大灣區。總可售貨值約5100億元，足夠未來3至5年發展所需。
總結：動力猶在 分拆消息曝光後，合景泰富股價即時彈升，創逾1年新高，股息率仍有6厘；而過去3個月累積升幅約32%，某程度已反映分拆及銷售復甦的利好因素。短線上升動力有機會減弱，但從長線著眼，高增長兼且有高股息回報支持，迎來新一輪價值重估只是時間問題，重上15港元關口見新高相信指日可待。
編輯:Yan
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