中國江蘇省的領先物管公司——弘陽服務（SEHK：1971）進行IPO招股上市至6月30日，發售價將不高於每股發售股份4.30港元，每手股數為1,000股，入場費最低4,343.34港元，並將於7月7日正式開始買賣。
江蘇地區第一 弘陽服務先在江蘇省建立了穩建的業務根基，繼而再將足跡延伸至全國範圍。目前，集團的167個在管項目涉足中國14個省41個城市，更獲中指院評為物業服務百強企業。集團的業務主要分為三類，物業管理服務，非業主增值服務，以及社區增值服務。
物業管理服務 物業管理服務的收入佔比達70%，是集團最核心收入來源。分部所涉業務範疇與普遍物管公司相近，主要包括為住宅物業、寫字樓物業提供保安、清潔等服務。弘陽所擁有的重要競爭優勢在於關連發展商弘陽地產集團，以及控股股東聯繫人為其帶來穩定的項目供應。在2019年度，集團的收益有55.6%貢獻自弘陽地產集團，30.4%源於控股股東聯繫人。
優惠服務定價 關連項目供應方的優勢並不只在於獲取項目之上，更吸引的一點在於集團可享更高服務定價。以住宅項目為例，集團在管住宅物業在2019年的平均物業管理費為每平方米每月人民幣1.54元，而由弘陽地產所供應的項目的平均物業管理費則為每平方米每月人民幣1.58元。由於服務定價較高，集團為關連方所供應項目提供服務的毛利率亦較優勝，如控股股東聯繫人所供應項目的2019年毛利率達28.4%，較第三方項目高出逾10個百分點。
業務高速增長 擁有可靠的項目供應，弘陽服務的業務增速強勁。收入在2017年至2019年間累計增加約96%，毛利則增長120%，年內溢利的增幅亦有99%高水平。業務收益急速擴張，加上從關連方獲取項目的成本較低，弘陽服務的業務回報相當吸引，2017年的股本回報率有167.1%，但隨著高增速造成股本急速擴張，集團的股本回報率在去年已放緩至26.3%。
結語 物管的業務模式可為營運商帶來更高回報確定性，而擁有關運發展商的泓陽服務更能有效發揮業務優勢，實現高增速。泓陽服務的招股發售價不算昂貴，值得一抽。
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本文所提供的信息僅供一般參考之用，並不構成任何個人化的投資勸誘或建議。作者Alvin Yu沒持有以上提及的股票。The Motley Fool Hong Kong Limited(www.fool.hk) 2020
