引言：
隨着我國房地產行業從增量到存量，平衡到極化，簡單到複雜，單一到全面的過渡，疊加城市化發展逐漸趨於成熟，致使城市地區對住宅物業及商業物業的需求不斷加大。在此情形之下，大部分房地產商選擇分拆企業物管公司赴港上市，以謀求在物管時代來臨之際，實現規模化發展的同時，加速助推我國城市化發展進程。
自2018年起，隨着物管公司赴港上市潮的開啓，內地赴港上市的物管股就成爲港股市場的新寵及成爲經濟下行週期中的避險資產。截至2018年01月02日至2020年06月15日，內地物業板塊累計漲幅月爲257.0%，而同期恆生指數卻累計收跌22.1%。
鑑於內地物管板塊的高景氣度及抗風險性，每當有物管公司赴港上市，勢必會成爲資金最爲追捧的對象。特別是2020年初，港股IPO市場連續出現超千倍認購的新股，便是來自於物管行業。
據港交所披露易顯示，弘陽服務近期通過了港交所的聆訊，並開始招股。屆時，依託行業高景氣度及藉助自身各方優勢，勢必又會掀起一波認購熱潮。
依託弘陽集團“住宅+商業雙輪驅動”戰略優勢，弘陽服務實力攀升
與其他物管公司無異，弘陽服務是中國企業500強企業弘陽集團旗下全資控股公司。弘陽服務自2003年在南京成立後，業務重心一直在長三角地區，且依託母公司“住宅+商業雙輪驅動”的戰略優勢，以及關連公司弘陽地產豐富的土地儲備，弘陽服務在管面積增速呈現雙位數增長。
截至2019年12月31日，弘陽服務在管面積爲1,580萬平方米，而弘陽地產2019年全年合約銷售建築面積於2019年達到490萬平方米，疊加受益於弘陽地產的土地儲備及在建項目，弘陽服務的在管住宅物業總建築面積持續增長，2017-2019年年複合增長率達29.5%。
自2017年以來，弘陽服務連續三年被中指院評爲物業服務百強企業之一，就整體實力而言，在2020年物業服務百強企業中排名第25位。
圖源：中指院
除了整體實力及品牌不斷提升外，弘陽服務地域覆蓋程度也有提升。據瞭解，截至2020年6月15日，弘陽服務的合同總建築面積爲2,960萬平方米，由181個項目組成，包括總建築面積1,780萬平方米的108個在管項目，及總建築面積1,180萬平方米的73個已簽約管理但尚未交付的項目，所覆蓋省份超10個，直轄市及自治區超40個。
更值的一提的是，爲了進一步提升自身整體實力，弘陽服務還積極將物業管理服務擴展至第三方房地產開發商開發的物業，並取得不俗的成效。就第三方房地產開發商開發的物業收入而言，相關收入由2017年的人民幣1,270萬元(單位下同)增加至2019年的4,970萬元，複合年增長率爲97.8%;就在管總建築面積而言，在管總建築面積百分比由2017年12月31日的12.7%增長至2019年12月31日的30.0%。
除此之外，弘陽服務也擴大了在管商業物業組合，以涵蓋購物中心、家居裝飾及傢俱商城、酒店、主題公園等多種形式，並逐步將物業組合拓展至寫字樓及學校等其他物業。截至2019年12月31日，商業物業的物業管理服務收益佔總收益的49.9%，在管商業物業總建築面積達340萬平方米。
多元化服務，差異化定位，呈現高質量發展
與此前傳統物管公司只提供物業管理服務不同，弘陽服務爲客戶提供的物管服務更加多元，更加全面，更加“有溫度”。
具體而言，弘陽服務自成立至今，深知物管服務要爲客戶提供更加全面及多元的服務。鑑於此，弘陽服務從三條業務主線出發，分別是物業管理服務、社區增值服務及非業主增值服務。
物業管理服務方面，與傳統物管服務無異，主要向業主、住戶及租戶提供廣泛的物業管理服務。與傳統服務有所差異的是，弘陽服務在滿足廣大客戶基礎服務需求的同時，還針對住宅物業業主及住戶的不同，不斷拓展服務範圍，並打造“宸忻”高端服務體系，滿足中高端客戶需求的同時，給公司帶來可觀的利潤。
社區增值服務方面，與其他早期物管公司不同，自2003年成立，弘陽服務就爲客戶提供包括房產中介服務、社區便民服務、資產管理服務等社區增值服務，最大限度滿足客戶社區服務多元的需求。
非業主增值服務方面，同樣有別於其他物管公司，弘陽服務向其他物業管理公司提供顧問服務、房地產開發商提供地產開發項目前期規劃及設計服務，以及地產開發商提供銷售協助服務等非業主增值服務，最大限度拓寬自身收入來源。
同時，弘陽服務通過擁抱物聯網，打造出“業務一體化+智慧物聯”的弘陽小鎮一體化平臺。該智能一體化平臺由前臺(即“弘生活APP”)及中臺(包括業務中臺、物聯網中臺及數據中臺)爲支撐，最主要的優勢在於其不僅提升日常的管理效率及經營能力，降低了公司運營成本，亦可爲住宅物業業主及住戶提供社區一站式服務，提升用戶黏性。
弘陽服務不僅是我國物管行業上市企業中的一匹“黑馬”，經營業績及盈利能力取得高質量增長。
截至2017年至2019年底，弘陽服務營業收入由2.57億元增至5.03億元，年複合增長率達39.9%，遠高於同期百強物管企業營業收入均值年複合增速的18.4%;歸屬股東淨利潤則從2,871.2萬元增至5,906.1萬元，年複合增長率爲43.4%，同樣遠高於同期百強物管企業淨利潤均值年複合增速的26.06%。
三條主線業務成效方面，隨着弘陽服務在夯實傳統物業管理服務的同時，公司也加快兩大增值服務業務的擴張步伐，進而助推公司收入來源呈現出三條業務主線齊頭並進的良好增長態勢。截止2017至2019年，物業管理、非業主增值服務及社區增值服務營收年複合增長率分別爲26.2%、135.4%及47.7%。2019年收入按業務劃分，物業管理、非業主增值服務及社區增值服務分別佔總收入比重爲70.5%、24.1%及5.4%。
盈利方面，截至2017年至2019年底，弘陽服務的毛利率由22.6%提升至25.3%，高於2019年百強物管企業毛利率均值的24.02%;淨利率(歸屬股東淨利潤/營業收入*100%)由11.17%提升至11.74%，高於2019年百強物管企業淨利率均值的8.76%。毛利率及淨利率能領跑百強企業，要得益於弘陽服務多元化業務及“業務一體化+智慧物聯”的發展策略。
更爲重要一點是，弘陽服務在盈利能力不斷提升的同時，股東所獲取的投資回報也非常可觀。截止2019年底，弘陽服務的股權回報率爲26.3%，高於2019年同類型規模的同業股權回報率的19.1%;資產回報率爲10.6%，同樣高於2019年物管行業資產回報率的8.7%。
引入重量級基石投資者，恆基李家傑認購7,600萬港元
此次上市，弘陽服務引入恆基李家傑作爲基石投資者，以發售價中位數3.80港元計，此次認購金額約爲7,600萬港元。恆基業務衆多，地產發展亦爲其中一項重點業務，市場或會憧憬與弘陽地產(01996)未來或有更多合作。此外，有重量級基石投資者坐鎮，反映對公司業務前景非常有信心，對外界而言無疑是一個利好消息。
物管收益前景：未來超4,000億市場規模，弘陽服務大有可爲
隨着我國新型城鎮化進程的不斷加快，城鎮人口數也在不斷增加，對物業管理服務需求也是水漲船高。據弗若斯特沙利文報告顯示，預計我國物管公司市場總收益將從2018年2,937億元增至2023年的4,400億元，年複合增長率爲8.4%。其中，其他增值服務將成爲物管收益規模增長最主要驅動力，預計將從2018年的576億元增至2023年1,202億元，年複合增速爲15.9%，高於同期傳統業務管理服務的6.3%。
按照地域劃分，長三角將成爲未來超4,000物管收益規模最主要的受益地域之一。據弗若斯特沙利文報告顯示，預計長三角地區物管公司總收益將從2018年的1,119億元增至2023年的1,723億元，年複合增長率爲9.0%。其中，傳統物業管理服務及其他服務的總收益2018-2023年的年復增長率分別爲6.7%及15.8%。
從長三角地域的城市圈來看，弘陽服務所處的大本營江蘇省，將成爲長三角地區物管收益規模增長最主要的驅動者省份。據弗若斯特沙利文報告顯示，江蘇省物管公司收益規模將從2018年的482億元增至2023年的727億元，年複合增長率爲8.6%，約佔2023年長三角地區物管公司收益規模的42.2%。
基於未來我國物管行業將保持高景氣度增長，弘陽服務此次赴港上市目的也十分明確，繼續實施“做透大江蘇、深耕長三角、佈局都市圈”的戰略，進一步強化在江蘇省的競爭優勢，以現有進入的城市爲支點，輻射周邊城市，選擇性開拓其他重點都市圈。另外，弘陽服務上市後亦將會選擇優質合作伙伴(如第三方房地產開發商)，訂立更多的戰略合作協議，以擴大第三方開發商開發的物業組合，進一步多元化客戶羣。此外，還將繼續採用靈活多樣的方式不斷擴大運營規模，計劃在長三角、西南、華南及華中地區物色合適的收購機會，並將管理規範、經營狀況良好的物業管理公司作爲潛在收購目標。
尾語：
現如今，弘陽服務已通過上市聆訊，掛牌上市只差臨門一腳。展望未來，我國物管行業將是水大魚大的時代，而深耕長三角地區的弘陽服務，將藉助自身前瞻性的業務策略及定位，將先人一步分享到超4,000億的發展紅利。在可預見的形勢下，相信弘陽服務的投資者及客戶，將會再次收穫“弘陽”的溫暖。