香港證監會早前發出,房地產投資信託基金(REITs)放寬投資限制的諮詢文件,建議修改內容有三項,包括容許房託投資於物業的少數權益;在獲得單位持有人批准的情況下於投資物業發展項目時,可高於現有資產總值10%之上限,以及房託的借款上限,由資產總值的45%提高至50%。
市場相信建議對房託而言屬利好消息,因為基金未來投資更靈活,例如可投資物業的少數權益,涉及金額更少。又或者投資總資產值一成以上的開發項目,不需倚靠全幢物業二手市場。同時房託借款上限放寬,更易融資收購或入股少數資產。
近年已作多元發展的領展(SEHK:823),除了已購海外物業,亦已參與發展寫字樓資產。集團快速回應了諮詢文件,公布計劃擴大投資範圍,建議通過刪除目前(除外物業投資)之限制,而獲准投資全部房地產類別,換言之,市場估計可容許領展涉獵投資住宅、酒店或服務式公寓等商住混合項目。此舉令公司投資選擇增加,物色產生回報之投資機會更靈活。
問題是如果有諮詢文件建議落實,本港那些房託可望受惠?
1.領展或轉戰商住項目 如落實有關放寬,料最受惠的是領展,因公司已率先全方位考慮投資所有物業類別。根據2020年報,集團物業組合中,零售佔74.6%,停車場佔16.2%,寫字樓佔9.2%。在疫情衝擊下,甲級寫字樓租金率先下跌,以中環國金中心為例租金由高峰跌逾三成,幸好寫字樓佔領展資產不足一成,影響受控。基於全球經濟放慢,家居工作需求大增,領展料不會再加重投資純商廈。
由於集團資產過度集中於零售,有空間處理,如換入更多內地商場資產,因去年度內地零售物業續租租金加幅有29.6%,遠高於本港加幅12.6%,內地商場加租前景更佳。由於疫情下酒店業務進入冰河時期,料領展暫不會沾手。反而集團可考慮投資商業、商場及住宅混合發展項目,在全球量寬下,住宅有價有市。有服務式公寓的投資成份的項目亦有可能,長線增加租金收入,令收租的基礎更多元化。
再者,目前香港市場佔集團物業總值85.5%,內地佔12.8%及澳洲1.7%,地區分佈過於單一。目前全球樓行,領展有更大誘因「走出去」,尤其是留意東南亞及英國物業投資機會,可能包括豪宅、寫字樓、長租公寓等商住項目。
2.冠君產業有機投資少數權益 由於本港地產市場競爭劇烈,即使市場有優質投資機會,可能被大型地產商及海外基金先行吸納,其他房託受限於資金及條例限制,只好望塵莫及。冠君產業信託(SEHK:2778)是本地主要房託基金之一,但只擁有中環花園道三號及旺角朗豪坊商場及寫字樓,每基金單位資產淨值為11元,以6月18日收市價4.2元比較,出現大幅折讓62%。
股價低迷除了因疫情打擊商廈租金收入外,資產基礎過細,亦影響資產升值、淨租金收益及分派的增長前景,增長低對投資者吸引力亦減。如果容許房託投資於物業的少數權益,大大提高公司對外投資的靈活性,可入股商場及其他寫字樓的少數權益,大增資產基礎,有利分派增長,對冠君產業是一大佳音。
3.泓富產業伺機擴資產基礎 泓富產業信託(SEHK:808)物業資產主要涉及商業物業組合(包括寫字樓、商用物業、工商綜合物業及工業物業),共有7大物業,估值最高為甲級寫字樓都會大廈及泓富產業千禧廣場,以及商廈泓富廣場,資產分布過於單一及只集中於香港市場。
而集團去年已進入低增長時期,每基金分派升1%,平均單位租金升2%,物業收入淨額升4.3%。泓富與冠君有相似,資產過度集中於數個物業,泓富如決心脫離低增長期,可趁投資限制放寬,投資更多不同國家地區商廈、甲級寫字樓等,或與大股東長實(SEHK:1113)合作,擴大物業組合規模,令分派及租金收入重拾高增長。
結語 如果放寬房託基金的投資限制,領展作為龍頭於眾基金中率先受惠,領展最有潛力優化其物業組合。公司更主動建議撤銷限制是想提高靈活性,最可能考慮投資商住綜合發展項目,增強租賃收入水平的穩定。不過,領展穩健的投資策略料不變,市場密切留意其動向。而冠君產業及泓富產業已擁有優質資產,未來會否再下一城?三隻基金宜列入觀察買入名單中。
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