💎 挖掘低估值寶藏股立即開始

REITS拆牆鬆綁 三隻房託蓄勢待發!

發布 2020-6-23 下午12:47
REITS拆牆鬆綁 三隻房託蓄勢待發!

香港證監會早前發出,房地產投資信託基金(REITs)放寬投資限制的諮詢文件,建議修改內容有三項,包括容許房託投資於物業的少數權益;在獲得單位持有人批准的情況下於投資物業發展項目時,可高於現有資產總值10%之上限,以及房託的借款上限,由資產總值的45%提高至50%。

市場相信建議對房託而言屬利好消息,因為基金未來投資更靈活,例如可投資物業的少數權益,涉及金額更少。又或者投資總資產值一成以上的開發項目,不需倚靠全幢物業二手市場。同時房託借款上限放寬,更易融資收購或入股少數資產。

近年已作多元發展的領展(SEHK:823),除了已購海外物業,亦已參與發展寫字樓資產。集團快速回應了諮詢文件,公布計劃擴大投資範圍,建議通過刪除目前(除外物業投資)之限制,而獲准投資全部房地產類別,換言之,市場估計可容許領展涉獵投資住宅、酒店或服務式公寓等商住混合項目。此舉令公司投資選擇增加,物色產生回報之投資機會更靈活。

問題是如果有諮詢文件建議落實,本港那些房託可望受惠?

1.領展或轉戰商住項目 如落實有關放寬,料最受惠的是領展,因公司已率先全方位考慮投資所有物業類別。根據2020年報,集團物業組合中,零售佔74.6%,停車場佔16.2%,寫字樓佔9.2%。在疫情衝擊下,甲級寫字樓租金率先下跌,以中環國金中心為例租金由高峰跌逾三成,幸好寫字樓佔領展資產不足一成,影響受控。基於全球經濟放慢,家居工作需求大增,領展料不會再加重投資純商廈。

由於集團資產過度集中於零售,有空間處理,如換入更多內地商場資產,因去年度內地零售物業續租租金加幅有29.6%,遠高於本港加幅12.6%,內地商場加租前景更佳。由於疫情下酒店業務進入冰河時期,料領展暫不會沾手。反而集團可考慮投資商業、商場及住宅混合發展項目,在全球量寬下,住宅有價有市。有服務式公寓的投資成份的項目亦有可能,長線增加租金收入,令收租的基礎更多元化。

再者,目前香港市場佔集團物業總值85.5%,內地佔12.8%及澳洲1.7%,地區分佈過於單一。目前全球樓行,領展有更大誘因「走出去」,尤其是留意東南亞及英國物業投資機會,可能包括豪宅、寫字樓、長租公寓等商住項目。

2.冠君產業有機投資少數權益 由於本港地產市場競爭劇烈,即使市場有優質投資機會,可能被大型地產商及海外基金先行吸納,其他房託受限於資金及條例限制,只好望塵莫及。冠君產業信託(SEHK:2778)是本地主要房託基金之一,但只擁有中環花園道三號及旺角朗豪坊商場及寫字樓,每基金單位資產淨值為11元,以6月18日收市價4.2元比較,出現大幅折讓62%。

股價低迷除了因疫情打擊商廈租金收入外,資產基礎過細,亦影響資產升值、淨租金收益及分派的增長前景,增長低對投資者吸引力亦減。如果容許房託投資於物業的少數權益,大大提高公司對外投資的靈活性,可入股商場及其他寫字樓的少數權益,大增資產基礎,有利分派增長,對冠君產業是一大佳音。

3.泓富產業伺機擴資產基礎 泓富產業信託(SEHK:808)物業資產主要涉及商業物業組合(包括寫字樓、商用物業、工商綜合物業及工業物業),共有7大物業,估值最高為甲級寫字樓都會大廈及泓富產業千禧廣場,以及商廈泓富廣場,資產分布過於單一及只集中於香港市場。

而集團去年已進入低增長時期,每基金分派升1%,平均單位租金升2%,物業收入淨額升4.3%。泓富與冠君有相似,資產過度集中於數個物業,泓富如決心脫離低增長期,可趁投資限制放寬,投資更多不同國家地區商廈、甲級寫字樓等,或與大股東長實(SEHK:1113)合作,擴大物業組合規模,令分派及租金收入重拾高增長。

結語 如果放寬房託基金的投資限制,領展作為龍頭於眾基金中率先受惠,領展最有潛力優化其物業組合。公司更主動建議撤銷限制是想提高靈活性,最可能考慮投資商住綜合發展項目,增強租賃收入水平的穩定。不過,領展穩健的投資策略料不變,市場密切留意其動向。而冠君產業及泓富產業已擁有優質資產,未來會否再下一城?三隻基金宜列入觀察買入名單中。

延伸閱讀

  • 全民派錢 3隻適合新手的收息股
  • 擬刪除投資限制 領展房託可再鋒芒畢露?
  • 派錢1萬 推介3股零成本試複利威力
  • 盈警壓不下股價 恒隆地產可望財息兼收
  • REIT比拼  陽光、冠君哪個較具防守力?
本文所提供的信息僅供一般參考之用,並不構成任何個人化的投資勸誘或建議。作者 Cyrus Li 沒持有上述的股票。

The Motley Fool Hong Kong Limited(www.fool.hk) 2020

最新評論

風險聲明: 金融工具及/或加密貨幣交易涉及高風險,包括可損失部分或全部投資金額,因此未必適合所有投資者。加密貨幣價格波幅極大,並可能會受到金融、監管或政治事件等多種外部因素影響。保證金交易會增加金融風險。
交易金融工具或加密貨幣之前,你應完全瞭解與金融市場交易相關的風險和代價、細心考慮你的投資目標、經驗水平和風險取向,並在有需要時尋求專業建議。
Fusion Media 謹此提醒,本網站上含有的數據資料並非一定即時提供或準確。網站上的數據和價格並非一定由任何市場或交易所提供,而可能由市場作價者提供,因此價格未必準確,且可能與任何特定市場的實際價格有所出入。這表示價格只作參考之用,而並不適合作交易用途。 假如在本網站內交易或倚賴本網站上的資訊,導致你遭到任何損失或傷害,Fusion Media 及本網站上的任何數據提供者恕不負責。
未經 Fusion Media 及/或數據提供者事先給予明確書面許可,禁止使用、儲存、複製、展示、修改、傳輸或發佈本網站上含有的數據。所有知識產權均由提供者及/或在本網站上提供數據的交易所擁有。
Fusion Media 可能會因網站上出現的廣告,並根據你與廣告或廣告商產生的互動,而獲得廣告商提供的報酬。
本協議以英文為主要語言。英文版如與香港中文版有任何歧異,概以英文版為準。
© 2007-2024 - Fusion Media Limited保留所有權利