以街市商場成名的領展房產基金（SEHK：823）近年密密衝出香港買物業，例如中國內地一線城市多個零售商場，以及剛完成收購的澳洲悉尼寫字樓項目。最近領展發出的通函中，提到一個重大變動——「建議修訂領展投資政策下之許可投資範圍」，似乎管理層尋求增長的意欲越來越大，不甘受限於現有投資政策。
街市升級增長放緩 領展由房委會分拆旗下街市及車位而成，管理層積極將公共屋邨相連的商場升級，尤其改善衛生環境，使商場成為屋邨內消費熱點。商場環境持續改善，消費人流增加，商戶生意更好，業主加租空間亦越來越大。領展於是成為「財息兼收」的投資之選。
然而，隨著旗下眾多屋邨商場的升級空間越來越窄，基金增長亦開始放緩。由2005至2019年度，領展組合估值所錄得的複式增展為14.2%，而管理層預期2019年至2025年度間之複式增長將放緩至高單位數。
轉攻目標延續增長 本地定位優越的商場物業買少見少，領展旗下享盡社區消費增長的屋邨商場更難有可媲美的選擇。領展要延續增長傳奇，踏足海外市場以及投資更多元資產類別可謂無異是最佳出路。
目前基金的投資政策容許「領展在香港及╱或具有長期收入及資本增長潛力之其他海外司法權區投資可獲取持續回報之物業」，但「住宅、酒店或服務式公寓性質」的物業卻被排除在可允許類別之外。今次管理層提出的修訂正正針對「除外物業投資之限制」。
關於修訂理由，管理層多次提到「綜合用途資產」，其中更指出「引入房地產新類別至開發項目」可產生協同效應，例如住宅物業可為發展項目帶來穩定餐飲需求，而餐飲等社區設施帶來的便利性則可提高住宅物業的價值。回顧管理層過去擅於將屋邨人流引入商場的出色表現，管理層今次建議修訂投資範圍也許意味著基金將涉足「住宅＋零售」模式的發展項目，就似港鐵沿線發展商場及住宅項目。
全面發揮規模優勢 在香港上市的房託需遵從不高於資產總值45%的借款上限，以及不高於資產總值10%的物業發展上限。由於不少房託的規模本身已不算龐大，以上兩項規定的約束力相當高。不過，領展規模相當龐大，其市值已大過目前其餘所有香港上市房託市值之總和，是以融資及發展物業的約束性相對有限。今次建議修訂投資政策可將領展的規模優勢發揮。
結語 管理人建議修訂投資範圍也許代表著領展的資產組合將會邁向多元化發展，可發揮管理層過去擅於吸引住宅社區消費力來推動商場人流的卓越能力，長線投資價值有望更上一層樓。
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