物管新貴建業新生活可望倍升？

物管板塊自去年起受到市場的重視及鍾愛，今年多隻物管亦屢創新高，5月中新上市的建業新生活（SEHK：9983，下簡稱「建業」）股價表現亦強勢，截至 6月4日收市報 9.48港元，較招股價 6.85港元高出 38.4%。長線而言，建業新生活能否複製其餘物管股的「長牛」強勢呢？股價長遠表現回歸企業基本面實力，今天就仔細看看建業新生活的基本面。

業務分析 建業主要有四大業務，主要分布如下：

1.物管業務 物管及增值服務息息相關，可以說增值服務就是在物管業務的基礎上建立出來的。2018年及之前，建業以物管為主，到2019年才被增值業務反超前，但依然佔整體營收的 33.8%，是第二大業務板塊。

在物管業務，建業主要是包乾制的收費模式（即是由業主向物業管理企業支付固定物業服務費用，盈餘或者虧損均由物業管理企業享有或者承擔的物業服務計費方式）。故此，業務增長的動力主要來自規模擴張，即是在管面積的增加。近年建業新生活在管面積快速增長，截至 2019年底，住宅物業及非住宅物業的在管面積分別是 3977萬及 1721萬平方米，是 2017年底的 2.16倍及 8.96倍。這此在管面積能為集團提供穩定而強大的現金流。

從另一角度看，集團的第三方物業開發商提供的在管面積佔比亦快速增長，由 2017年佔比 9.1%急升至 2019年的31.1%。這亦反映集團在非住宅型，如辦公室、學校、醫院等物業的管理能力逐漸形成有效的品牌輸出。

2.增值服務 2019年建業的增值服務有爆發性增長，反映集團在在管面積中深耕客戶價值的能力。而且增值服務的毛利率遠高於物管，帶動了集團整體毛利率在 2019年升至 32.1%，同比大升 13.5個百分點。

疫情期間的社區小區防控工作具體呈現了物管企業優質服務的重要性。而且增值服務的良好表現能與物管業務構成良性循環，吸引更多的在管面積，尤其體現在非住宅型物業方面，因為如辦公室、學校、醫院等物業須要較特定及專業化的服務，亦繼而帶來更多增值服務發展空間。

3.生活服務 此服務主要包括：1）「建業＋」平台提供的產品及服務；2）旅遊服務；3）建業大食堂。

這三類服務環環緊扣，呈高協同性。「建業＋」平台的服務對象不單是在管面積中的用戶，還延申至在管以外的居民，並推動用戶使用其旅遊服務。之所以摻雜旅遊服務，是源於建業集團近年在文旅業務上發展迅速，加上考察遊能夠提高樓盤銷售的效率。再在旅遊點上經營大食堂，見縫插針般最大化集團利益。

截至 2019年，「建業＋」平台中，非建業地產及其聯營公司或合資企業所開發物業業主或住戶的個人用戶佔比高達68.9%，反映集團的業務能有效覆蓋至在管物業以外。同時，集團業務不局限於住宅、商業、零售，還延伸至文旅、酒店等方面，是對比其他物管企業的一大特色，而且毛利率亦不低，有望成為強大的業務增長動力。

4.商業資產管理及諮詢服務 有別於生活服務針對住宅型物業，這業務的對象為商物業業主，不過主要為旗下物業的業主。憑著運營模式成熟，以及在華中地區的口碑及品牌優勢，集團對酒店、商場及文旅進行直接的運營及管理，而非簡單的增值服務。

此板塊的毛利率最高，但目前佔收入比重亦最低。隨著建業集團在文旅業務上的發展，此業務的重要性及對業績的推動作用相信能日益提升。

相較同業的競爭力 建業 2019年股東權益回報率達 63.3%，總資產回報率 16.0%，均是業界最高水平。而由於生活服務的定位及發展迅速，集團具備高於同業的「資產周轉率」及「權益比率」。

在第三方服務中標率 方面，建業 2017至 2019年的中標率分別為 92.9%、96.7%及 88.4%，勝過行業平均水平；三年間的客戶滿意度分別達 82.5%、87.7%及 87.1%，反映集團在業主及住戶中亦有良好的品牌優勢。

建業 2019年營收同比升 133.1%，股東應佔溢利同比升 1101.6%，增長幅度是業界之冠，短期內釋放的成長性有望高於同業。

以市值及營收規模計，建業大約跟永升生活服務（SEHK：1995）、新城悅服務（SEHK：1755）、寶龍商業（SEHK：9909）相當。現價估值比它們都稍低，配合其業務範疇及短期成長性的優勢，投資價值能被看高一線。

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