疫情肆虐加上社會政經動蕩，本地新盤銷售缺乏支持，一眾地產股股價表現疲弱，普遍每股資產淨值折讓近六成，處於歷史低位水平，股息收益率亦因而被扯高至 5至6厘，估值吸引。不過都要研究企業自身基本面及發展前景，以防賺息蝕價，今天就看看新世界發展（SEHK：17）。
整體業績倒退 分部業績有驚喜 新世界股價現為約 9元（港元・下同），股息收益率近 6厘，市盈率僅 5倍，不論對比同業或歷史估值都屬於低水平。
股價疲弱，自然跟其業績表現倒退相關。新世界業務以物業發展及投資為主，另外還有基建、保險、酒店、百貨經營及其他策略性業務，大多都嚴重受疫情及社會運動影響。根據集團截至 2019年12月上半年度中期業績，由於售樓收益下降，全年營收 324.6億元，同比跌 34.1%；物業重估錄得 24億元虧損，2018年同期為溢利 64億元。收入減少，財務費用卻大幅增加，同比增 96.1%至 22.3億元，以致純利大幅減少 91%至 10.2億元。
但若看其分部業務，集團的本港物業投資及內地物業發展的成績依然不俗。期內本港物投分部業績 8.48億元，同比升20.2%；內地物業發展更是大幅增加 59.4%至 50.2億元。除此，集團近收賺的保險業務亦有 1.12億元業績貢獻。
樓盤具競爭力 業績增長確定性較高 而且近期新世界的 Pavilia系列樓盤的交投有溢價情況。例如荃灣柏傲灣海景4房以呎價31488元 出售，創項目新高；北角柏蔚山 上月錄得一組大手買家連購兩伙高層四房戶，呎價39,499元，合共8758.4萬元，而這樓盤 2018年首張價單平均呎價35041元 ，扣除最高折扣平均28032元。在現時市道下這交投成績相當喜人，亦反映了集團新一代掌舵人鄭志剛將其藝術、美學、品味的個人理念注入項目的成效。
近年新世界還有多個具前瞻性的項目，例如赤鱲角機場SKYCITY航天城商業地標發展，以及港府斥資約300億元，由集團負責興建和營運體育園。再加上集團收購了保險業務和創立康健護理品牌，產生協同效應。這些都有望帶動集團業績增長。
此外，集團旗下 K11 MUSEA 及 K11 ATELIER King’s Road為物投組合增加了逾 150萬平方呎面積，令本地核心租金旗艦面積增加了近一倍，並於下年度開始提供租金收入貢獻，業績穩定性更進一步。
財務分析 截至 2019年底，新世界持有現金及銀行存款 636.3億元，可動用銀行貸款 310億元，財務穩健。由於期內進行了多項收購，集團綜合債務淨額升至 1168.7億元，比 2019上半年增加了 32.3%；淨負債比率亦大升 10.1個百分點至 42.2%。
不過，在收購的同時，新世界亦積極出售非核心資產，一來減債，二來優化資產及物業組合。集團表明未來 18至 24個月內的潛在出售資產逾 150億元，同時亦表示在可見未來未有配股集資的需要。相信目前的股東回饋政策亦能維持，食息一族亦可安心持有。
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