在社會示威活動及冠狀病毒爆發之前，領展房地產投資信託基金 (SEHK: 823) 一直是香港股市最好的房地產投資之一。
於2007年10月至2019年6月，領展的股價由17.06港元上漲至96港元，輕鬆跑贏恒生指數及眾多同業。更好的是，領展的股票跑贏大市並不包括股息分派，其股息分派在該期間每年增加。
然而，自去年6月以來，該房地產投資信託的股價已下跌逾30%，至60.95港元。領展自2007年以來連續的年度股息增長記錄可能不再那麼確定。
正如很多航空公司的世界起了變化一樣，領展房地產投資信託基金的世界亦起了變化。
鑑於領展房地產投資信託基金最近發表業務最新狀況報告，該房地產投資信託的股息增長是否岌岌可危或隧道盡頭會有光明？
領展的業務最新狀況公告 按資產價值計算，截至2019年9月底，領展74.6%的資產分佈於零售業，其中包括受冠狀病毒嚴重打擊的商場。
由於示威活動及新型冠狀病毒，到領展商場的遊客有所減少，需求下降亦令很多租戶受到影響。
儘管存在不利因素，根據業務最新狀況公告，領展預計截至2020年3月31日止會計年度的可分配收入將保持穩定。
倘可分配收入保持穩定，領展有空間透過輕微提高股息繼續其截至2020年3月31日止年度的每年股息增長。
然而，截至2021年3月31日止年度的股息增長則較為不確定。
由於新型冠狀病毒，領展已為其在香港的租戶制定一項3億港元的支持計劃，其中包括租金優惠。領展房地產投資信託基金亦設有中國內地租戶的支持計劃。該公司表示：
「支持計劃及多管齊下措施所產生的大部分財務影響將反映於截至2021年3月31日止年度及其後年度。」領展房地產投資信託基金補充：
「根據現時掌握的資料，董事會預期可分配收入在短期內應可保持相對可持續性。訪港旅客人數 過去，領展房地產投資信託基金的股價與訪港旅客人數相對相關。於2007年至2019年初，其股價及訪港旅客人數均呈上升趨勢。然而，續租租金增長、租用率及租戶續租率將在很大程度上取決於整體商業及貿易環境的恢復。
新型冠狀病毒全球疫情增加了我們未來經營業績的不確定性，而現時為難以預測。」
2019年7月之後，領展房地產投資信託基金及訪港旅客數字均有所下降。事實上，示威活動於2019年6月成為香港的一大問題，而市場通常可在事前預料到事情發生。
從經濟上來說，這種相對關聯很有意義。鑑於領展商場的店主通常具有較高的固定成本，因此訪客越多一般意味著利潤較高的收入越多。
尤其是因為很多遊客有可支配收入，且在香港消費。商場店主的利潤較高便可為領展提供更多提高租金的空間。
由於領展房地產投資信託基金本身有固定成本，較高的租金收入可轉化為更高的利潤。而更高的利潤通常會轉化為更高的股價。
儘管「關聯性不等於因果關係」，而且關聯性常常被打破，但領展的近期股價表現或可繼續與訪港旅客人數保持大致的關聯性。
從訪港旅客的角度來看，領展的短期前景可能會不如2019年6月前。
儘管中國及香港在遏制冠狀病毒方面做得很好，但香港的社會示威活動仍在繼續。
由於這些示威活動，香港的旅遊業或不能完全反彈，而即使香港經濟全面復甦，領展很多租戶亦可能要繼續面對現金流問題。
長遠而言將可回復正常 從長遠來看，隨著示威活動及對冠狀病毒的恐懼最終結束，香港的旅遊業應可回復正常水平。
從長遠來看，領展房地產投資信託基金可能繼續是一項不錯的投資，特別是考慮到0.66倍的市賬率及4.7%的股息率。
愚人總結 由於香港的反政府示威活動及新型冠狀病毒疫情屬暫時性，領展應能在隧道的盡頭找到亮光。
然而，通往復甦的道路可能亦很漫長，而領展就截至2020年3月止年度增加股息，就頗具象徵意義。鑑於領展的低市賬率，此可能是對買入並持有投資者而言一個很好的買入機會。
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