自人大通過港版「國安法」草案，連同美國準備對中港作出制裁，市場有山雨欲來之感，加上新冠肺炎疫情及經濟放慢因素，地產股身處「完美風暴」中。資金會否現恐慌性流走，令本地物業被拋售？另一方面，香港能否保住吸納西方資金重地，也影響本地房產價值。
信和置業（SEHK:83）坐擁數百億現金，是估值折讓大的「現金牛」，「別人恐懼我貪婪」這道理是否適用？
信置為本地發展商之一，近日股價由52周高位13.76元，下跌逾3成，更由2008年高位26.51元，大跌64%。翻查信置於去年12月底止中期業績，公司持有現金及存款415.46億元，扣除借貸，淨現金逾373億元，幾乎相當於每股6元的現金價值，而現價約9.7元計算，每股中有約6成為現金，加上其他物業及地皮資產像「贈送」一樣，於9元以下屬「跳樓價」。
再者，自「國安法」於5月22日公布後，本地新盤銷情未受影響，5月23日及30日兩個周末均售出逾300伙，顯然事件未完全打擊置業信心。不過姑勿論，有數個原因解釋不宜沾手地產股（短炒則別論），因地產股股價大跌，是「平得有其道理」。
1.未見指標性高價地皮賣出 首先港樓不明朗因素極多，過去啟德舊機場的商業地皮已多次流標，市場對商業地皮的風險胃納大不如前。未來推出大型住宅地的招標反應才見真章，可作為後市的重要指標。若果地產商爭相高價競投，反映對香港仍具信心，但目前仍欠有關訊號。
2.物業重估潮展開 領展房產基金（SEHK:823）6月2日公佈截至去年3月底止年度業績，手上物業估值大減，出現239.48億元估值虧損，因此全年錄得虧損173億元，估值跌拖低其價格。
估值下降的情況料將蔓延至其他地產股。疫情未完，加上內地經濟放緩，而家居工作將發展成為趨勢，影響寫字樓物業需求。多個不利因素均影響地產股的收租利潤，未來商場及寫字樓加租幅度有限。而賣樓方面，只有一般民生住宅仍有需求，豪宅將最受打擊，因政治局勢不穩，有些富豪都賣樓走資。
3.香港不明朗因素多 美國總統特朗普已表明，香港已奉行「一國一制」，並將取消香港最優惠待遇。不過，坊間有不少評論認為特朗普的言論屬「雷聲大雨點小」，並料取消關稅對香港影響不大等。其實美方背後已有多個方案，包括制裁中港官員及其他「辣招」，只是未到時候出招。香港成為中美角力的戰場，地產行業都算首當其衝，投資地產股現時要承受不少風險，最大問題未能評估風險可以多大。
結語:或惹來私有化 本地地產行業在香港獨大，買地產股差不多等於落注香港，面對風雨飄搖日子，即使沒有「國安法」等政治事件，香港經濟復甦路是漫長。低息持續，即使信置坐擁大量現金，亦難有高回報的投資機會，正如巴郡(NYSE: BRK.A) (NYSE: BRK.B)一樣持大量現金亦苦無出路。如果信置斥巨資在港買地等同「豪賭」，至於股價折讓大、現金又多，恐怕會帶來大股東私有化良機。
編輯:Yan
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