領展 (SEHK:823)2019/2020年度業績出爐，由於投資物業價值下跌，轉盈為虧，全年錄得173.03億港元虧損。種種跡象，都儼然顯示領展大勢已去，「水尾」感覺漸濃。是否真的如此？
投資物業公平值大跌240億元港幣 領展去年收益錄得6.8%增長至107億港元，扣除經營開支後的淨收入達82億港元，但由於中港兩地的物業公平值大幅下跌240億港元，年度業績虧損173億港元，與上年度的204億港元溢利相比，彷彿是平行宇宙。
領展不久前還仍是散戶投資組合中的「鐵腳」，收息其次，最可取的是股價越升越有，長期股東回報「和味」。歸根究底，一切有賴香港熾熱到不正常的地產市場，配合領展操作趨向100%商業化，管理層對股價極度重視，驅使領展一度與紅底股地位只擦身而過。
這一切，在2019年徹底改變。多個跡象確認領展「今時唔同往日」，投資者對領展的看法亦須刷新，重新考慮這隻股票是否還適合自己。
領展變質的大小徵兆逐個數 如上述，領展的價值全繫於香港地產市場的價值。沒錯，領展近年開始投資內地及澳洲物業，以圖把組合國際化；但事實上，全球並沒有任何其他地產市場能與香港的瘋狂升值程度看齊，更不要說，領展在香港物業的精華程度，是沒有可能在香港以外的市場，以「過江龍」身份複製的。
領展旗下香港物業的估值，從上年度1897億元下跌至本年度1692億元，就這樣不見了205億元。香港物業組合以零售物業為主，2020/2021年度合約到期的物業，佔總面積17.8%，佔每月租金24.4%，這些租約續約勢必減租，未來租金收入升幅極不確定。
即使業績不太好看，領展末期分派仍按年增加3.7%；全年分派增加5.9%，分派總額達59.65億港元 (上年度57.23億港元)。一間企業業績欠佳，仍「酌情」增加派息，這絶非好現象；領展亦重新啟動以股代息選項，藉此可一邊慷慨，一邊多留現金在手。
另外，CEO減持自家股票，如何解讀各有看法，但絕不能忽視。
還該買領展嗎？ 這一切，是否代表領展完全沒有投資價值？
當然不是。作為一隻REIT，領展的物業組合、管理經營及財務狀況的水平都算得上是優質，亦難有一隻REIT能產出領展過去十多年的股東回報。這使得領展更像一隻增長股，這亦是大部份散戶投資領展的期待。
現時大勢在轉變中，未來的領展，可能會更像港燈SS (SEHK:2638)，派息成最大賣點，升值就莫抱太大期望。然而，投資股票要看的是整體股東回報，不能單看派息。作為一隻REIT，領展可以增加股票組合的防守性，但投資者仍需持有其他增長股如新經濟股，以維持組合的長期升值能力。
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