當下，中國房地產行業在“房住不炒”的新定位背景下，正從“黃金時代”向“白銀時代”有序過渡。在此背景下，部分房企面臨發展換擋的問題，尤其是2019年以來，不斷有中小房企破產的消息傳出，就連曾排名前200的銀億股份（000981.SZ）也走向了退市的邊緣。
但回過頭來看，中小房企中仍不乏有逆勢前行者，比如近期向港交所遞交招股文件的大唐集團控股有限公司(下稱“大唐地產”)就是其中之一。
中國地產百強企業，近三年業績穩步增長
據智通財經APP瞭解，大唐地產曾於2019年11月29日遞交過上市申請，5月31日爲公司第二次向港交所遞交上市，工銀國際擔任其獨家保薦人。
據大唐地產招股書，公司成立於2010年4，總部位於廈門。公司主要佈局在海西經濟區、北部灣經濟區及周邊城市、京津冀經濟區及長江中游經濟區。2020年按綜合實力計，大唐地產獲中國房地產產業協會及中國房地產測評中心中國房地產開發企業500強第88名，排名比去年略有下滑。2018年及2019年，按合約銷售額計，公司獲克而瑞評選爲南寧三大物業開發商之一。
業務方面，大唐地產專注於物業開發及銷售。於2017年、2018年及2019年，公司分別實現收益40.19億元人民幣（單位下同）、54.96億元及81.08億元。
過往三年，大唐地產來自銷售物業產生的收益分別約爲34.0億元、52.3億元、77.7億元，分別佔總收益的約84.7%、95.2%及95.9%。公司通過提供建築服務產生部分收益，其中包括爲地方政府建造安置房所得收益，分別佔總收益的約13.3%、3.7%及2.7%。此外，於往績記錄期，公司自租賃物業、提供酒店服務及其他服務產生小部分收益。
大唐地產稱，期內收益的上漲主要由於已交付的物業項目數量增加。智通財經APP注意到，隨着大唐地產業務規模增長，公司盈利水平總體穩定向好。
2017年至2019年，大唐地產毛利潤分別爲9.66億元、15.25億元和21.85億元；毛利率分別爲24.0%、27.8%及27.0%。年內溢利分別達到4.13億元、5.88億元和6.27億元。
利潤實現穩定增長的同時，公司財務狀況得到明顯改善。經營活動現金淨額由2017年的淨流出12.41億元提升至2019年的淨流入33.2億元，年末現金等價物於2019年末達到22.14億元。
同時，公司淨負債比率由2017年的1087.9%下降至2019年的119.2%。大唐地產在招股書中表示，於往績記錄期，公司維持大量借款以爲經營提供資金。截至2017年、2018年及2019年12月31日，公司的借款總額分別約爲91.45億元、84.61億元及77.7億元。
關於財務槓桿降低，大唐地產在招股書中表示，主要由於保留盈利於2017年至2019年持續增加及本公司股東注資於2019年增加所致。
充裕項目及土儲支持未來發展
智通財經APP注意到，三年大唐地產的財務槓桿得到優化，一定程度給公司擴張提供動能。
據公司首次上市申請招股書顯示，截至2019年9月30日，公司擁有69個開發項目（具體如下）。最新招股書顯示，截至2020年2月29日，擁有82個由附屬公司以及合營企業及聯營公司開發且處於不同開發階段的物業開發項目。
從2019年9月30日至2020年2月29日期間，大唐地產新增物業開發項目13個，已竣工未售面積新增15.3萬平方米，開發中規劃建築面積新增32.8萬平方米。應占土地儲備總量新增110.7萬平方米至889.7萬平方米。
公司稱，按內部記錄及目前的方案，以及因市場狀況變動及對項目開發方案的調整而產生的變化，就截至2020年2月29日由附屬公司開發的所有項目而言，截至2019年12月31日物業項目的估計未來開發成本總額爲人民幣164.0億元，其中72.6億元預期於2020年產生，而剩餘部分預期將於2021年及其後產生。
在智通財經APP看來，重點佈局海西經濟區、北部灣經濟區及周邊城市、京津冀經濟區及長江中游經濟區等經濟發達地區的大唐地產，未來不僅業務規模有望實現穩步擴張，公司盈利能力也可望繼續保持。
以大唐地產在海西經濟區重點佈局的漳州爲例，由於毗鄰廈門獲得廈門市場外溢需求，漳州已售商業住宅物業的建築面積從2014年的420萬平方米增加至2019年的690萬平方米，複合年增長率爲10.5%。
此外，大唐地產的北部灣經濟區“重鎮”——廣西南寧房地產行業也保持良好發展勢頭。2014年至2018年期間，已售的住宅物業的總建築面積從2014年的7.2百萬平方米增加至2018年的14.4百萬平方米，複合年增長率爲18.8%。
總體來看，佈局一二線城市及強低線城市是大唐地產未來保持快速發展的“金鑰匙”。但擴張是否會導致公司財務槓桿繼續擡升，還有待觀察。
