港府一幅鴨脷洲海旁道地皮，早前由大昌集團(SEHK:88）以貼近市場上限價13.3億元中標，是人大公佈推出「港版國安法」下首幅賣出地皮，然而高價中標不一定代表市場睇好後市，大昌集團所承擔的風險絕對不少。
鴨脷洲海旁道地皮每呎樓面地價約15,097元，屬市場估計1.1萬至1.6萬元的範圍上限，在突如其來的「港版國安法」憂慮下，造價自然屬理想，然而此地皮對後市的指標作用仍極為有限。
高價成交未反映後市 首先地皮面積細小，涉及銀碼也較細，地皮代表性已不高。此外，儘管是次多達19家財團入標，當中更不乏龍頭發展商長實(SEHK:1113)、新地(SEHK:16)、新世界(SEHK:17)、信置(SEHK:83)及中海外(SEHK:688)等，其中新地、中國海外及合景泰富(SEHK:1813)等在同區均有發展經驗，然而其他大發展商出價均較大昌保守，反映較有指標性的大發展商取態，就是對本地經濟、樓市後市有所保留。
再者，人大是於5月21日晚公佈準備立國安法，而該地皮則要在5月22日截標，在不足一日時間內要將國安法因素計入出價有難度，且當其時還尚未有公開詳細的立法程序，故即使19份標書中有18份是在截標日遞交，但也不排除部分發展商入標時未考慮國安法問題。
大昌勝出是福是禍？ 人大在5月28日正式通過《港區國安法》議案，高盛在衡量各利淡因素下，預期香港樓價會在現水平再跌10%，即自去年6月以來累計下跌16%。當前樓價風險系數大增，不過要留意，鴨脷洲海旁道住宅地皮項目落成需時至少3、4年。假設2年後大昌賣樓花，根據泓亮諮詢及評估的計算，落成後每呎賣2.3萬元才有錢賺。鴨脷洲項目風險是否很大？
事實上，觀乎近日二手樓市不時出現破紀錄成交，如藍籌屋苑太古城亦有破頂個案，「港版國安法」以及美國計劃取消本港特殊待遇等陰影未對樓市構成壓力，加上低息環境維持一段時間，仍利好樓市，故大昌奪得該地皮仍屬利好因素。
不過，鴨脷洲海旁道項目收益最快也要在3、4年後才能入賬，因此對股價中短期不會帶來刺激作用。
反而集團目前手持的淺水灣108及山頂賓吉道3號豪宅項目，前者共8座洋房遲遲未有開賣，後者2008年獲入伙紙至今6座洋房僅售出1座。早前大昌有意將淺水灣108以一籃子形式放售，意向價高達75億元。大昌截至2019年9月底中期業績其營業額僅得2390萬元，顯示上述兩項目仍泛人問津，但只要有成交出現即令公司營業額以十倍增長，對股價才起真正刺激作用。
投資結語 近期本港樓市走勢仍穩定，大昌奪得鴨脷洲靚地，暫時屬利好因素，不過大昌未來盈利狀況反而受制於其他豪宅項目出售，如果成事才令股價飛升，公司投資價值仍要時間釋放。
編輯:Cyrus Li
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