3月27日，在旭輝控股集團(00884)年度業績會上，CFO楊欣表示，今年開年以來，旭輝抓住窗口期相繼以較低利率、更長期限完成數筆融資，如以6.0%的利率發行5.5年期美元債。“相信旭輝的融資成本會有進一步的下降空間”。
楊欣的話語言猶在耳，兩個月後，旭輝便宣佈發行2020年第一期公司債券31.2億元，其中“3+2”年期的“20旭輝01”利率低至3.8%，這也創下旭輝公司債發行歷史利率新低。
在此筆美元債之前，5月初旭輝贖回2020年到期的3億美元6.375%優先票據。舊債券贖回和新債發行之間，旭輝的融資成本正在無形中降低。
如果做一個直觀的比較，截至2019年年末，旭輝淨負債率68.5%，加權平均融資成本6.0%。旭輝此次以4%左右的低成本發債，置換此前利率較高的融資，一加一減之間，拉低整體財務成本，提高自身淨利率水平。
楊欣在年度業績會上曾預計，2020年旭輝有機會將融資成本控制在6%以內，因爲“境內境外今年的一些資金成本都在降低。”現在看來，此言不虛。
在債務水平降低的同時，手握足夠現金，令旭輝有更多餘力投入土地市場。2019年旭輝新增土儲權益比例是65%，根據規劃，未來拿地權益都會放在68%-70%，如此2020-2022年合約銷售權益比達到55%、60%、65%。
事實上，儘管2020年整體的銷售目標增速只有15%，但“希望旭輝的權益比規模增速會達到20%甚至更多。”旭輝董事局主席林中在業績發佈會上表示。
數據顯示，2019年，旭輝完成合同銷售金額2006億元，同比增長32%，入關2000億門檻。
但自2017年提出3000億目標後，旭輝就再未透露出任何激進的信號，這家低調的房企，卻在規模增速、財務模型、淨利水平等核心財務指標方面，都努力做到均好。
這就是2000億旭輝的另一面。
低息發債，降融資成本
實際上，在此之前，旭輝已完成數筆較低利率的融資。1月份，公司完成發行兩筆合共5.67億美元的優先票據，利率爲6%;2月完成兩筆共計9.5億元人民幣的一年期供應鏈ABS發行，票面利率僅爲3.63%、3.8%，創出了民營房企的較低水平。
3月21日，旭輝完成2018年公司債券的票面利率調整，由原有票面利率6.5%下調至5.3%，並在債券剩餘的2年續存期內保持不變，該筆公司債券的規模爲人民幣8億元，票面利率調整後全部續存。
另外，今年以來，公司還相繼獲得招商銀行3.85億港元、渣打銀行2億美元、匯豐銀行3.82億美元的定期貸款融資。
這一系列的動作向市場印證這樣一個預期：旭輝多元化融資渠道順暢，今年的融資成本有望下降。
在2019年業績發佈會上，旭輝董事局主席林中表示，相信房地產融資不會縮減，應該會鬆緊適度，境內境外的資金成本會降低。“今年有機會將融資成本控制在6%以內。”
審視當前的低利率環境，的確比去年更有利於房企。境內方面，中國人民銀行在3月和4月下調主要貸款利率後，國內市場的流動性有所改善，融資成本有所降低;境外方面，近期全球美元債市場出現回暖的跡象，高收益地產債的反彈更爲明顯。實際上，在全球利率走低的背景下，投資者對中資地產債的興趣依然強烈。
謹慎擴張，多元化拿地
除了低息發債，旭輝今年來主要做的另一件事是繼續多元化擴充土儲。智通財經APP獲悉，2020年前四個月，旭輝在全國範圍內共獲取土地16幅，總建面277萬平，總地價161億，權益地價142億。從克而瑞公佈的1-4月房企新增貨值看，旭輝排名第19名，橫向對比投資拿地步伐較爲謹慎和穩健。
縱向對比，2019年前四個月，旭輝獲取土地23幅，總建面618萬平(含太原252萬平)，總地價287億，權益地價179億。今年整體土地支出有所下降，但拿地的質量和權益都有所提升。
一直以來，旭輝的土地投資都強調“以收定支，嚴控負債”的策略，今年以來更是以“穩”爲主，體現出“多元化，低溢價，高權益”的拿地特徵。
多元化方面，據智通財經APP瞭解，今年1-4月，旭輝多元化拿地項目七個，分別位於上海、青島、長沙、重慶和洛陽，拿地權益貨值佔比超過七成，合計新增貨值158億元。具體來看，多元化方式獲取地塊包括青島即墨區一二級聯動項目、洛陽一二級聯動項目、長沙及重慶收併購獲取優質地塊等。
以青島即墨項目爲例，公司通過舊改方式鎖定土儲300萬平，貨地比達4.0，有助於公司在青島這樣的一二線城市加強區域深耕，提升市場份額。
林中在業績會上曾提及，“旭輝多元化的拿地能力是未來以合理的價格拿到更多土儲的必要的補充。多元化拿地中，一二級聯動在2019年取得了成果，舊改帶來500億左右貨值，這些貨值未來的利潤會比招拍掛帶來的利潤可能更爲可期，此外，商業勾地和產業勾地，以及收併購會持續發力，作爲土儲多元化的能力建設。多元化的拿地能力從去年33%比重未來要提升到50%，降低土地成本，確保未來幾年毛利率和淨利潤的穩定。”
由於恰好出現難得的拿地窗口，及拿地方式多元化，今年以來旭輝獲取的土地平均溢價率僅爲12.8%，其中上述七個多元化拿地的項目均以0溢價獲取。2019年旭輝平均土地收購成本爲5425元/平方米，同比下降12.5%，若低溢價拿地的策略持續，今年的土地成本有望繼續下降，併爲未來提供利潤改善空間。
權益方面，旭輝新增土地面積權益比延續2018年以來大幅提升的趨勢。今年前四個月，旭輝拿地權益比從去年同期的六成提升至近九成，未來高拿地權益將有效帶動未來銷售權益佔比提升。
從區域分佈看，今年1-4月，旭輝一二線城市拿地佔比近九成，體現了公司長期聚焦一二線城市的拿地策略。其中長三角落子上海、杭州、蘇州、無錫、溫州等一二線城市;中部地區獲得重慶、長沙等城市項目，提升公司在覈心區域的市場份額，區域深耕優勢明顯。
今年以來旭輝把握拿地窗口期積極納儲，無疑爲未來業績的可持續增長提供了保障。
長期增長潛力大，評級穩定
2020年旭輝銷售合約目標爲2300億元，同比增長15%。相比主流房企10%左右的目標增長率，旭輝的目標增速處於中上水平。
截至2019年旭輝總土地儲備總面積6540萬平方米，總貨值9880億，權益佔比爲65%，總土地儲備佈局均衡，土儲規模適當。2020年公司可售貨值3800億元，其中89%位於有人口持續導入的一、二線及準二線城市，是完成銷售目標的堅實基礎。
隨着近期疫情防控態勢向好和公司推盤節奏逐步恢復，公司表示對於今年目標的實現很有信心。據悉，今年五一黃金週期間，已經實現銷售同比翻倍。
中長期來看，旭輝正加緊推進組織變革區域深耕，通過“總部大平臺+區域小集團+項目集羣”的架構，提高項目整合、運營的效率。
去年至今，旭輝已先後成立西南、江蘇和華北區域集團，並推動太原城市公司併入西北區域。未來，將總共形成十幾個區域小集團，力求每個小集團平均的規模達到300-400億，以支撐“二五戰略”目標的實現。
2017年，站上500億元的旭輝正式提出“二五戰略”，力爭下一個五年實現3000億元的銷售規模。2020年，“二五戰略”已經走到第三年，在疫情的考驗中，旭輝各方面都展現出強大的增長後勁。
除了保持穩健的拿地步伐，在一季度疫情影響下，旭輝適時調整推盤節奏，守住回款和利潤。同時，在地產行業普遍被國際評級機構看空的背景下，旭輝穩住三大國際機構評級。
5月11日，國際知名評級機構惠譽(Fitch Ratings)發佈報告，確認旭輝控股長期本幣與外幣發行人評級爲“BB”，展望穩定。
此前，標普、穆迪已分別確認了對旭輝“BB”、“Ba3”的信用評級，以及穩定和正面的評級展望。至此，國際三大評級機構均在今年重申和保持了對旭輝較爲積極正面的評級。
惠譽對旭輝的評級確認反映了旭輝繼續在全國範圍內擴張的同時，財務狀況保持穩定。由於嚴格的財務管理，該機構預計旭輝的槓桿率將保持在45%左右。
相比合景泰富集團、時代中國控股等房企，惠譽認爲旭輝的業務狀況更爲強勁，地域多元化程度更高，業務覆蓋全國。
此外，得益於旭輝多元化的在岸和離岸融資渠道以及對資本結構的積極管理，公司將繼續保持較低的融資成本率。
