5月15日，港股物業管理板塊再添新員，中部地區最大的物管企業建業新生活(09983)正式登陸港交所。
上市首日，建業新生活一路高走，截至當日收盤報8.37港元，漲22.19%。事實上，在上市之前，建業新生活就已受到市場熱捧，計劃發售的3億股股份中，供香港公開發售之3000萬股股份獲得超過141倍超額認購，予國際發售的2.7億股股份也獲得大幅超額認購，且已超額分配4500萬股發售股份。每股發售價定價爲6.85港元。
在港股市場，物業管理板塊向來頗受資金青睞，即使今年以來市場環境動盪不安，仍有13只物業股漲幅超過30%，同時不少物管企業紛紛排隊上市，當建業新生活上市時，市場依舊熱情不減。
深耕河南，爲中部地區最大物管企業
建業新生活的前身建業物業1994年成立於鄭州，控股股東胡葆森亦爲建業地產(00832)董事局主席，公司最初主要爲建業地產開發的物業提供安保、清潔及綠化等傳統物業管理服務，2016年業務範圍延伸至生活服務，2017年開始提供商業資產管理及諮詢服務。
至今，建業新生活形成了三大業務板塊：物業管理及增值服務、生活服務、商業資產管理及諮詢服務。
建業新生活的物業管理項目主要位於河南省及海南省海口市。物業組合種類多樣，包括住宅物業、商場、文化旅遊綜合體、商業用公寓、辦公樓、學校及政府機關物業。截至2019年末，公司在管總建築面積爲5700萬平方米，其中非住宅物業佔30.2%。
從歷史數據看，建業新生活非住宅物業的毛利率比住宅物業高出6-14個百分點左右，背後原因或許與定價不同有關。據瞭解，機構物業的定價市場化程度更高，比住宅物業定價更高，提價也更容易。以二線城市爲例，根據第一太平戴維斯數據，2018年二線城市住宅物業月均管理費爲1.28—2.32元/平方米(建業新生活2019年住宅物業平均物業管理費率爲1.82元/平方米/月)，而二線城市的非住宅物業月均管理費爲7.57元/平方米，定價懸殊。
生活服務板塊主要依靠建業+平臺迅速推動，另外還涉及旅遊服務及建業大食堂提供的管理服務。據介紹，建業+平臺是一個O2O一站式服務平臺，由一家網絡經營，2019年被建業新生活收購後納入公司的生活服務板塊。在該平臺上，建業新生活向會員收取固定費用，使會員享受商品及服務折扣以及專屬優惠，涵蓋服裝、食品、旅遊及娛樂等。
與傳統物業管理公司不同，建業新生活實行“物管+商業資管及諮詢”雙管齊下的增長策略，客戶覆蓋率更廣，並逐漸形成了競爭對手難以複製的優勢。商業資管及諮詢服務包括酒店管理、商業資產管理及文化旅遊綜合體管理。由於公司在商業資產管理方面具有較高的定價能力，過去幾年該業務的毛利率基本高於物業管理業務的毛利率。
三大板塊互相聯動，業績快速增長
從收入構成看，物業管理及增值服務爲主要收入來源，一度佔九成以上，不過隨着新業務的崛起，物業管理及增值服務收入貢獻降至76.4%。
過去幾年，隨着在管建築面積不斷擴大，規模效應逐漸顯現，及增值業務的快速發展，建業新生活業績持續高增長。
2017-2019年，公司分別實現收入4.61億元人民幣(單位下同)、6.94億元，17.54億元，分別同比增長50.7%、152.8%;公司擁有人應占利潤分別爲2341.1萬元、1947.1萬元、2.34億元，2018年有所下降，2019年同比增長11倍左右。對應期內，建業新生活毛利率逐年上升，分別爲22.9%、23.2%及32.8%。
2019年是建業新生活業績爆發的一年，三個板塊的業務均取得突飛猛進的增長。在這一年內，伴隨公司業務擴張，在管建築面積同比翻倍增長;收購艾歐科技後，智慧社區解決方案服務所得收入從0增至1.8億元;2018年11月其開始爲新物業提供代理服務收入後，期內物業代理服務所得收入劇增4.5倍。這些變化推動建業新生活物業管理及增值服務收入同比增長116%。
另外兩大板塊——生活服務、商業資管及諮詢服務方面，同樣因爲收購新公司，及涉足新業務，2019年收入分別增長396.3%、843.8%。
數據顯示，建業+平臺去年被收購後，用戶數量大大提高，並展現了巨大的潛力。2017-2019年，該平臺註冊用戶年複合增長率爲131.8%，截至2019年末，註冊用戶218.6萬名，年內平均月活躍用戶數61.4萬人，同比增長1.2倍，復購率爲50.7%，總交易額4.26億元。考慮到建業新生活不斷增長的業主羣體，這一平臺仍有可觀的增長空間。
值得一提的是，建業新生活在管建築面積之所以如此迅猛增長，不僅得益於關聯方建業地產的支持，也因爲公司擁有較強的外拓能力。
據智通財經APP瞭解，近年來，建業新生活對建業地產的依賴度逐年降低，來自該集團的在管建築面積佔比從2017年的90.9%降至2019年的68.9%，同時由第三方物業開發商開發的在管建築面積佔比由9.1%提升至31.1%。截至2019年末，來自建業地產的合約建築面積進一步降至60.6%，說明建業新生活的第三方項目拓展能力在不斷增強。
隨着關聯方和第三方開發商源源不斷輸送管理面積，建業新生活2019年末的合約建築面積達到約1.15億平方米，三年複合年增長率達到83.4%。
招股書顯示，截至2019年12月31日，公司的建築面積儲備爲5770萬平方米，其中，1440萬平方米計劃在今年交付，2200萬平方米計劃在2021年交付，未來幾年業績增長的確定性、可預見性強。
行業正值黃金時代，公司發展後勁強大
經過收購整合後，建業新生活的業務版圖更加清晰，新業務也逐漸走上了快速增長的軌道。從業務模式上，公司的產品及服務結合了To C和To B，各板塊之間存在交叉銷售的機會和協同效應。在主引擎物業管理及增值服務的帶動下，公司整體業績有望持續增長。
市場青睞物管股，主要在於物管企業輕資產的運營模式，能持續產生穩定的現金流，且行業處於高增長的黃金時期。據智通財經APP瞭解，建業新生活“儲備面積/在管面積”達到101.3%，對比已上市的港股物管企業毫不遜色，上市後，公司有望相應獲得較高的估值。
當前，物業管理行業競爭格局高度分散，市場集中度有很大的提升空間，隨着政策、市場競爭及信息技術的變化，行業龍頭企業的市場份額將持續走高，作爲中部地區最大、中國物業服務百強企業排名第12名的物管企業，建業新生活在市場競爭中的優勢也將愈發明顯。
智通財經APP瞭解到，建業新生活此次上市引入高瓴資本作爲基石投資者。招股書顯示，高瓴資本合共斥資7500萬美元認購建業新生活股份，發行完成後，高瓴資本將持有公司約8500萬股股份，持股比例約爲7%。相較於上次投資保利物業(06049)，高瓴此次投資金額翻了一倍還多。
高瓴資本董事長張磊評價建業新生活是“本着第一性原則，藉助科技賦能，以基礎服務業爲切入點，積極探索爲河南的一億人口、數千萬的中產人口提供貼身貼心的生活服務的新型生活方式服務商，具有自己鮮明的特色和風格”。他表示十分看好建業新生活在物業管理領域所取得的成就，稱很高興成爲建業新生活的基石投資人。
