港股在5月底經歷了黑色星期五，地產股是當時被拋售的主要板塊，恒地 (SEHK:12)亦未能倖免，股價隨市急挫。隨着近日市場情緒回暖，而且樓價表現依然硬淨，該否考慮收集恒地作長揸？
股價重上30元水平 跟其他四大地產商一樣，恒地的股價走勢，在2019年中旬開始反覆向下，政局和疫情夾擊集團生意，不但去年盈利大跌45%，前景亦未明，恒地在3月底宣布停派紅股；消息刺激股價急速下挫，跌破30元水平；之後逐步回穩，未料再栽在黑色星期五。
6月港股大市反彈，市場氣氛改善，加上本港樓市暫未出現冧價情況，有利地產股反彈，而恒地股價亦已重回30元以上，反彈走勢不俗。
新盤需求穏，發展商邊際利潤卻受壓縮 恒地盈利來自物業銷售及物業租賃，兩者貢獻佔比差不多。兩項業務的短期及中期前景並不正面，恒地的盈利前景的確難言樂觀。
無懼社會動盪，本港的一手盤銷情仍然企穩；統計資料顯示，5月的一手交投量超過2100宗，較4月增加約1.6倍，創出了一年高位，相信發展商將把握機會，盡快推售手上存貨。恒地在2020年推出的新盤不少，包括西半山The Richmond、紅磡「啟岸」、長沙灣「家壹」、馬鞍山「迎海」等，當中又以中小型單位尤其搶手，反映市場仍有相當剛性需求 。
新盤銷量穩，大概就是恒地本年度業績的最大亮點。但看真點， 2019年度恒地物業銷售營業額雖有5%的增長，稅前盈利卻倒跌12%，反映發展商為了搶客，在各種促銷及回扣優惠方面必須下重手，直接影響邊際利潤。2019年已經如此， 2020年情況相信只有更嚴重。
香港寫字樓租金勢下調 租賃業務方面，恒地聯席主席兼董事總經理之一的李家誠已名言，集團租金下跌一成，主要來自寫字樓物業。
經過新冠病毒催化遙距上班之大勢，不少大型企業已深深醒覺，實在無必要捱貴租益業主，最近市場不斷傳出知名外企遷出甲級寫字樓的小道消息，勢必直接影響寫字樓租金走勢，這不只是今年的事，而是長遠的未來。
可幸的，是恒地寫字樓物業組合覆蓋面甚廣，雖然中環IFC可能成為「重災區」，但集團亦在北角、觀塘、新蒲崗等地區有大型寫字樓物業，某程度上可受惠於「去中環化」。
恒地本年度盈利下壓不少 考慮上述因素，恒地本年度的基礎盈利難有增長空間，投資物業公允價值亦很有可能進一步向下。中長線而言，恒地的寫字樓租賃物業難以重拾以往的榮景，零售租務及物業銷售則全看香港經濟未來前景，並不確定。
投資結語 投資角度來看，恒地股價或仍有少許反彈空間，主要是修正之前疫情及政情導致的過度悲觀情緒。在此之外，投資者對股價及派息增長，不能抱太樂觀之期望。
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