智通財經APP獲悉，6月15日，越秀服務(06626)于全球發售新聞發布會公布，將于2021年6月16日-21日進行招股，擬全球發售369,660,000股股份，其中，國際發售共332,694,000股股份，香港公開發售共36,966,000股股份，此次發行的定價區間爲每股4.88-6.52港元，最多集資24.10億港元，並計劃于本月28日挂牌上市。農銀國際、中信建投國際、建銀國際及越秀融資爲此次發行的聯席保薦人。
此次越秀服務IPO的基石投資者星光熠熠，涵蓋了大型投資機構及上下遊産業鏈的合作方兩大類機構投資者，包括新華資産管理、嘉信金融集團、金蝶、商湯科技、昇輝控股、深圳凱爾漢湘實業、索菲亞的兩位董事江淦鈞先生及柯建生先生、華科資本和尚慧企業。根據協議，10家基石投資者按發售價認購總額最多7.772億港元的發售股份數目。
在募集資金用途方面，越秀服務計劃將募資所得款項的60%用于爲策略收購和投資提供資金;15%用于進一步發展增值服務;15%用于開發信息技術系統和智能社區;10%用于補充營運資金和一般公司用途。
中國複合型物業管理公司
越秀服務是中國城市運營服務商，亦是大灣區內提供綜合物業管理服務的主要市場參與者，擁有近30年的豐富經驗。越秀服務在2020年11月收購戰略投資者廣州地鐵的廣州地鐵環境工程與廣州地鐵物業管理後，成爲擁有“地鐵環境工程維護+地鐵物業管理運營”的複合型物業管理公司。根據中指研究院的統計，就綜合實力而言，越秀服務于2021年在物業服務百強企業中排名TOP 16;而就2020年在管面積的市場份額而言，在提供商業運營服務的物業服務百強企業中排名第7位。截至2020年12月31日，越秀服務的總在管面積爲3,260萬平方米，在管物業數量爲215個，在管面積中有96.1%的物業位于一線、新一線和二線城市。
在財務方面，越秀服務于往績記錄期表現優異。越秀服務的營業收入連續叁年保持強勁增長，2018-2020年，營業收入分別爲7.63億元(人民幣，下同)、8.96億元和11.68億元，年均複合增長率達23.7%;淨利潤屢創新高，2018-2020年分別達4,731.4萬元、9,320.7萬元和2.04億元，年均複合增長率高達107.5%。此外，越秀服務淨利潤率由2018年的6.2%大幅增加至2020年的17.4%;整體毛利率由2018年的25.9%上升至2020年的34.5%，兩者均領先于物業服務百強企業的平均表現。
TOD(以公共交通爲導向的開發)綜合物業管理模式結合城軌發展，成未來增長引擎
2020年11月，越秀服務收購了廣州地鐵旗下的廣州地鐵環境工程及廣州地鐵物業管理，一舉成爲擁有“地鐵環境工程維護+地鐵物業管理運營業務”的複合型物業管理公司，爲越秀服務帶來在管地鐵站線及車輛段地鐵上蓋住宅及商業物業等業態，新增總在管理面積超500萬平方米。該項目的成功收購，不僅爲越秀服務增加了新的業態，也因其承擔地鐵列車等特種設備清洗工作而建立起技術壁壘，大大增強其外拓同類型業務的核心競爭力。
除此之外，越秀集團、廣州地鐵與華中地區新一線城市的某地鐵服務運營商簽署了戰略合作框架協議，叁方將在軌道交通建設及運營、TOD物業開發、物業管理業務、産融結合發展等多個領域開展合作。未來，越秀服務將積極把握TOD模式帶來的衆多機遇，進一步鞏固TOD綜合物業管理模式，成爲國內領先的TOD綜合物業管理服務平台。
背靠越秀地産、越秀集團及廣州地鐵叁大國有股東，提升競爭力
越秀服務的控股股東越秀地産(123.HK)是大灣區領先的房地産發展商，擁有灣區中部、灣區東部、灣區西部、軌道交通四大平台公司，全面深耕大灣區房地産發展業務。截至2020年底，越秀地産已將業務拓展至全國21個重點城市，形成以大灣區爲核心，華東、華中、北方和西南的“1+4”區域布局。同時，越秀地産也是中國最大的TOD物業發展商之一，擁有5個TOD住宅項目，總建築面積近400萬平方米。TOD住宅物業管理和地鐵站及車輛段物業管理雙結合的TOD綜合物業管理模式，將成爲越秀服務未來規模擴張和利潤增長的新動能。
間接控股股東越秀集團是廣州市國資委全資控股的第二大國有産業集團，現已形成以房地産、金融、交通基建、食品爲核心的“4+X”現代産業體系。憑借越秀集團強大的國企背景優勢以及多元化的業務網絡，越秀服務成功拓展多個項目，未來將持續受益于此帶來的多業態、多渠道的對外拓展機會。
廣州地鐵于2021年2月8日入股越秀服務，成爲戰略投資者。廣州地鐵服務于廣州市和珠江叁角洲的城市軌道交通系統，是國際地鐵聯盟(CoMET)的成員之一。廣州地鐵網絡規模快速擴張，將爲越秀服務未來承接廣州地鐵站線物業管理業務提供支持，集團可借助有關資源和優勢，進一步拓展獨特的TOD綜合物業管理業務。
緊隨國策深耕大灣區，鞏固領先地位
2014年至2019年，大灣區城市化率遠高于全國水平，擁有最高的複合人口增長率以及最高的人均可支配收入。受益于大灣區的經濟增長紅利以及優惠政策，大灣區的物業管理市場發展潛力巨大。大灣區作爲國家重點發展的經濟區域，也是越秀服務重要的戰略發展區域。作爲大灣區內提供綜合物業管理服務的主要市場參與者，越秀服務將充分受益于大灣區高速經濟增長對物管市場帶來的紅利。
目前，越秀服務的版圖已拓展至19個城市，當中6個位于大灣區，其中包括香港，是爲數不多在中國內地和香港均有業務布局的物管企業。截至2020年12月31日，越秀服務在大灣區的總在管面積爲2,530萬平方米。未來，越秀服務計劃憑借國企背景和深耕布局的優勢，持續並重點關注大灣區內優質物業的拓展機會，鞏固其在大灣區的領先地位。同時，在商業物業方面重點深耕大灣區，進一步拓展上海、杭州等華東區域以及武漢、佛山等新一線城市的業務。
積極拓展“物服+X”業務網絡，把握“智慧城市”發展機遇
越秀服務將順應“智慧城市”發展方向，積極拓展“物服+X”業務網絡，進一步豐富業態，鞏固其城市服務運營商的地位，例如發展“物服+政府公建”網絡，與更多市屬、省屬、央屬企業、政府投資機構建立戰略合作關系。此外，越秀服務將拓展“物服+酒店”、“物服+長租公寓”及“物服+康養”，並探索“物服+交通基建”、“物服+農業”、“物服+金融”等模式，推動多領域深度融合。
此外，越秀服務計劃以一線、新一線及二線城市爲據點，在大型住宅、寫字樓、商業物業、公建物業、工業園區、康養機構、産業園、學校等業態，積極尋找合適優質的物業管理服務企業或提供物管相關服務的企業，通過並購提升越秀服務在目標區域的市場份額。
越秀服務非執行董事兼董事會主席林峰表示，“越秀服務擁有近30年的豐富營運經驗，一直緊隨國策深耕大灣區，是爲數不多在中國內地和香港均有業務布局的物管企業。除住宅物業管理外，越秀服務亦擁有20年商業物業管理及運營經驗，是中國高端寫字樓物業管理引領者，已形成了全業態、全客戶和全服務的業務構成，具備全鏈條服務能力。過去叁年，多元業務的發展拉動越秀服務的收入快速增長，淨利潤同比成倍增加，毛利率及淨利率更領先于物業服務百強企業的平均表現”。
同時，林峰還強調，“越秀服務作爲擁有TOD綜合物業管理能力的城市服務運營商，背靠中國最大的TOD發展商之一越秀地産及廣州地鐵，以及越秀集團叁大國有股東，有望爲未來的增長增添新引擎，在競爭中脫穎而出。未來，越秀服務將緊跟行業發展趨勢及國家發展戰略，重點深耕大灣區，並憑借國企背景優勢，積極抓緊機遇、提升市場占有率，爲股東及投資者創造理想的回報。”
