Investing.com - 利率下降的時候，很多投資者會湧向房地產投資信托（REITs），因為它們擁有高收益率和穩定的派息能力。但是，在全球公共衛生危機之後，這個壹般規則已經不再適用。
零售REITs前景並不樂觀
疫情大背景下，曾經熱鬧的餐館、購物中心、辦公室變得空蕩蕩，主要經濟體的商業房地產市場都承受著巨大壓力。在大量租戶都付不起租金的環境下，僅因為高收益而買入REITs風險不少。
需求變化的沖擊令標普500 REIT指數跑輸大盤。標普500指數已經完全從3月的低點恢復過來，年內上漲了5%；但REIT指數仍然下跌7%，成為今年表現最差的板塊之壹。
根據標普全球評級公司，因不少公司推遲支付租金甚至尋求破產保護，至少壹直到2021年之前，零售業主都將不得不受累於租戶的財務困境。
標普的這份報告稱：“考慮到租金延期、減記風險、以及店鋪關閉步伐加快將影響零售業主的恢復前景，我們預計零售REITs的復蘇之路將十分坎坷。”
“因此，我們認為信貸指標可能要到2022年才能回到疫情前的水平。”
標普對29%的北美零售REITs前景持負面看法，高於12月份的10%。報告稱，對雜貨店、銀行等基本業務敞口較高的零售REITs，收租的情況要好於那些租戶多為非基礎、受疫情沖擊更大的零售REITs。
例如，美國最大的購物中心運營商西蒙地產集團公司今年以來股價下跌了約60%，原因是其租戶失去了租金支付能力，部分租戶申請了破產保護。
關註倉庫運營商——REITs中的贏家
但是，這些趨勢的變化既損害了壹些REITs，也制造出了壹些贏家。疫情迫使購物中心、餐館和辦公室關門，但也加速了消費者向線上購物的轉移。
這種趨勢正在刺激公司對倉庫和配送中心的需求。擁有並經營倉庫的工業房地產投資信托公司安博 (NYSE:PLD)（Prologis） (NYSE:PLD)和杜克房地產 (NYSE:DRE) (NYSE:DRE)股價都處於自疫情開始以來的最高水平。
這些股票為REITs投資者提供了很好的多元化選擇。這也是押註零售業未來的壹種方式，因為他們的倉庫是電商巨頭亞馬遜 (NASDAQ:AMZN)、家居零售商家得寶 (NYSE:HD)、Wayfair Inc (NYSE:W)展開線上業務不可缺少的壹環。
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7月，安博公布了強勁的第二季度數據，顯示該倉庫運營商受益於大流行引發的購物習慣轉變。其每股運營核心資金（FFO）從2019年第二季度的0.77美元增長至1.11美元。
安博首席執行官哈米德·馬格丹（Hamid Moghadam）在壹份聲明中稱：“電子商務顯然是壹個順風因素，不過需求也廣泛存在於多個需求類別——這壹趨勢在6月份有所加快。”
安博的股票今年迄今上漲了16%，而倉庫和分銷物業運營商杜克房地產的股價在此期間上漲了約11%，其最新的財報顯示收入略有增長。
總結
即便當前利率極低，投資那些專註於辦公和住宅市場的REITs仍存在很大風險。但是，不斷變化的購物和工作方式提高了為電商巨頭服務的REITs的價值，為尋求更高收益率的投資者創造了新的機會。
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（翻譯：莫寧）