英為財情Investing.com - WeWork (NYSE:WEWK) 是一家備受矚目的獨角獸，其上一輪私募融資的估值達到驚人的470億美元。終於，WeWork的母公司The We Company要IPO了。預計將在9月份的某個時候開始在公開市場交易。
根據8月中旬提交的S-1檔，WeWork的核心業務是在全球111個城市租賃和翻新辦公空間。目前，其辦公空間已經達到528個，可供租戶在指定的時間段內使用。
該公司模棱兩可的使命並沒有激發投資者的信心：創建旨在促進並構建社區的共用辦公空間。這似乎也與公司的運營相一致——WeWork提交的S-1檔向所有的潛在投資者都釋放了一系列的危險信號。問題比比皆是，包括對原有專用術語的“創造性”解釋；業務缺乏可擴張性；具有潛在利益衝突的控股創始人；大量的債務和租賃義務，沒有盈利路徑，而且估值高得荒謬。
1、此SaaS非彼SaaS
雖然We Company希望被視作高科技公司，但它實際上只是一家房地產公司。在S-1檔中，We Company被視為一家“Space-as-a-service”（空間即服務）公司，縮寫“Saas”，與我們所熟知的“軟體即服務（Service-as-a-service）”相同。儘管Saas出現了這份檔中出現了40次，但更為準確的術語“租約”出現了939次。
母公司We Company目前還經營著另外兩家公司。WeLive出租公寓，WeGrow在紐約市經營一所小學。由於We Company沒有披露各個細分市場的收入，因此我們也不可能知道這些不同的業務實際上情況如何。
2、業務缺乏可擴張性
對於大多數企業來說，關鍵的投資論據是公司正在發展，雖然現在仍在虧損。樂觀的情況下，規模化將使公司在未來能更有效地利用資本，從而在某個時候扭虧為盈。然而，We Company的財務報表卻不支持這一點。
在截至2017年6月的三個月中，WeWork產生了1.97億美元的收入，而辦公空間運營費用（租賃、維護）為1.85億美元，折舊和攤銷（D&A）為3800萬美元。這也意味著其利潤率為負13%。
到今年6月份的季度，WeWork創造了7.2億美元的收入，是2017年金額的3.6倍，這表明收入增長強勁。但是，辦公空間運營費用為6.95億美元，D&A費用為1.31億美元，總計8.26億美元的費用，利潤率為負14.7%。
這只考慮了與辦公空間租賃直接相關的運營費用。額外的成本——例如翻新、行銷和業務開發——至少還可以合理地被認為是業務投資。這些數字在2019年上半年總計13億美元。
此外，We Company並沒有通過擴張其房地產業務獲得任何的好處。由於它只租賃房產，We Company不擁有任何房產資產，只是所謂的“使用權資產”，表明這些租約實際上並不是具體的財產。
3、巨額的租賃債務
在S-1檔中，We Company表示其主要優勢之一是為租戶提供靈活性和全球流動性。但是，它做到這一點的唯一方法就是承擔長期的租賃債務，希望最終能夠將風險負擔轉嫁給租戶或股東。
We Company訂立租賃協議，平均初始期限為15年。到目前為止，它已經累積了驚人的472億美元租賃成本債務。預計其2019年的收入約為35億美元，則未來的租賃債務約為今年收入的13.5倍。
4、公司結構問題
We Company的up-C結構（即傘形合夥公司）釋放了另一個警惕信號。通過作為一家新的控股公司來運營，且該公司對基礎業務而非創收業務本身擁有權益，該控股公司並不繳稅，為內部高管提供重大優勢，同時將各種納稅義務傳導給投資者。
WeWork的IPO也會提供多類股票，A類股每股一票，B類股和C類股每股20票。這使得創始人兼首席執行官亞當·紐曼（Adam Neumann）能夠完全控制公司的治理，包括公司的董事會、收購等。
檔還揭示了一系列的利益衝突：WeWork租賃了紐曼部分持有的建築；當該公司重新命名為We Company時，“We”這個商標是公司以590萬美元的價格從紐曼持股的控股公司手中買來的。最後，據報導，紐曼在即將到來的IPO之前兌現了超過7億美元的股票和債務。
5、令人不安的估價
在1月份的最後一輪融資中，We Company的估值為470億美元。2019年全年的收入為35億美元，這將使公司的估值達到銷售額的15倍。相比之下，優步 (NYSE:UBER)今年的收入預計為140億美元，其市值為600億美元，估值為銷售額的4.2倍。
總而言之，We Company的S-1檔表明公司沒有在可預見的未來實現GAAP盈利的計畫，這意味著它將需要債務融資才能保持現有的業務。鑒於未經證實的商業模式和不明確的盈利途徑，這種高風險的遊戲能否帶來回報要打個問號。
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