建發國際，還在增長的房企

6月房企銷售表現還算可以，尤其是排名靠前的房企。

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6月百強房企銷售金額環比5月增長33%，同比跌幅收窄至22%（1-5月累計下跌42%），其中Top10房企6月銷售額同比跌幅收窄至4%，一定程度好於市場預期。往前看，7月和8月的基數更低，同比跌幅可能進一步收斂。

根據我們之前的文章《丘棟榮一季度大幅加倉保利發展》的分析，如今的地產在底部區域，可以當做磨底的階段。如果這個位置樓市銷售還不能企穩，會有更多的政策出來托底。不過很難是那種很猛烈的政策，大概率是溫和的釋放。

雖然整體房價還在下跌，但其實房企不需要樓市漲價，只要能夠穩住，出現一個較為穩定的交易市場，也就足夠了。目前來說，相比房價，房子能夠流通起來更為重要。當然，這是建立在房價沒有大幅波動的基礎上。尤其是以價換量的二手房，表現的比較明顯。

目前的地產板塊更多地還在博弈政策，如果資料穩住向好，那麼板塊就會從從博弈政策到博弈價值。

可以開始關注一些資質不錯風險較低的房企。

一、逆週期黑馬

建發國際集團 (HK:1908)是少有過去幾年都還能保持營收利潤皆增長的房企。

建發國際以房地產開發為核心業務，業務收入占比96.8%，房地產專案遍佈中國大陸多個省份的重要城市。同時也覆蓋商業運營管理服務（代建）、物業管理、商業資產管理等輕資產業務，即旗下的建發建發合誠和建發物業。

在樓市風聲鶴唳的時候，還能有如此表現，這背後當然需要有一個強力的後盾。

建發國際是福建省最大的國有企業廈門建發集團成員企業—建發房產的控股子公司。建發集團連續多年位於福建省企業集團首位，實際控制人為廈門市國資委，這是建發國際背後的靠山。

自2017年以來，建發國際的營收和歸母淨利潤均保持增長，公司三道紅線自 2021 年來維持綠檔，有息負債主要來源於大股東借款（存量借款利率 4.53%）和銀行借款（存量借款利率 3.0%），無表外負債或前融負債，公司自2020年以來存量有息負債平均利率不斷下降，融資優勢明顯。

除了背景強大，自身的運作也是不錯。尤其是近幾年樓市低迷，不說民營企業，就算是央國企都有一定程度的壓力，業績上基本上都有所調整。但是建發國際的表現，反而穩中進取，以黑馬之姿進入藍籌行列。

2023年建發國際營業收入為1344億元，同比+35%；歸母淨利潤為50.3億元，同比+2%；毛利率11.1%，同比-4.2pct，有房價下跌的影響。

同時2023年公司“三道紅線”指標依舊全部“綠檔”，其中扣除預收款後資產負債率下降1.6pct至61.6%，淨負債權益比率降低 19pct至 33.6%，現金短債比達4.7倍，存量融資成本同比下降58個基點至3.75%，核心指標再度優化。

這兩年無論銷售還是拿地，建發國際在市場低迷的時候顯得更加的活躍。

2023年建發的銷售金額為1889億元，同比+12%，銷售規模進入行業TOP8，較2022年前進2位，已經穩居top10行業。今年上半年位列第7。

公司在一二線城市銷售金額占比達85%，所進駐的70餘座城市中，有46個城市進入當地銷售TOP10，其中在廈門、福州、無錫等17個城市位居當地銷售榜TOP1，杭州、蘇州、泉州等20個城市位居當地銷售榜TOP2-TOP5，公司產品力在業內廣受認可，多個明星專案表現優異。

2023年公司共在30個城市獲取78宗土地，全口徑地價1169億元，同比+42%，拿地強度62%，處於行業較高水準；權益拿地金額852億元，權益拿地金額排名已經上升到了第四。而2024年1—6月，建發房產拿地金額279億元，位列行業第一。

截至2023年底，公司共擁有311個專案，總土地儲備1552萬平方米，庫存貨值2668億元，其中 84%位於一二線城市，且2022年後新增土儲占7成。新增土儲總可售面積854萬平方米，新增可售貨值約2180億元。公司重點佈局華東、東南、海西三大核心城市群，拿地TOP10城市地價占總拿地金額的76%。

二、能夠賣得出去的選手更健康

市場不是買不起房，而是覺得不划算。一方面覺得房價可能還會跌，另一方面房子整體的品質也不夠吸引。

房子整體還是要回歸居住屬性，除去少部分投資需求，大部分人都有住得更好的願望。

當租金回報率和放貸利率接近的時候，租房不如買房的聲音就會出現，也就會越來越多人傾向于買房。

目前市場需求從「有房住」轉向「住好房」，從「滿足居住」轉向「滿足高品質生活居住」，客戶對於居住空間、社區環境和配套服務提出更高要求，改善性住房需求成為居民置業的重要因素。

能夠滿足市場需求的住房產品，市場也會願意提高一些心理價位。

而從供給端看，行業加速洗牌、整合，房企分化日益明顯，產品力、服務力、營運能力和融資能力等綜合實力強的房企，將逐步凸顯競爭優勢。

而有能力打造更高品質的好房的企業，其實供給不多。

建發國際的去年年內新獲取項目78個，在杭州、上海、廈門、北京、蘇州等地獲取多個優質項目，其中年內新獲取的杭州雲啟之江、寧波璞雲、長汀央璽等項目，實現了年內拿地、當年清盤的成績。

低迷時有火爆的項目，說明建發是有做好房的能力，也有一定的市場口碑。

建發聚焦具備品牌落地基礎的一二線城市，以及福建省內供需較為均衡的城市，項目以新中式為主，先後發佈「盛世唐風」「風雅宋韻」「詩意東方」等多款新產品，其中，年內產品風格系統創新研發20個、創新展示區落地14個，功能性提升研發8項，申報新專利92個。

整體而言，2023年建發的銷售項目的推貨去化率達71%，全口徑銷售回款約1,843億元，資金回籠率達98%，保持了高品質的銷售回款。

有本事拿地有利於後續的發展，但是目前的環境來說，有本事賣出去更為重要。得益於積極的拿地策略和良好的去化表現，建發已售未結資源充足，2023年公司已售未結資源為2087億元，同比+6%，大幅高於營業收入。

此外，截止2023年底，集團總土地儲備的可售面積約1,552萬平方米，其中2022年後拿地專案的土地儲備占比約七成，土地儲備權益比例約76%，國內合計311個項目，儲備項目資產品質總體較好。

從市場去化情形來看，2022年之後拿地的項目去化效率較高。一些土儲厚的房企如2022年以前拿地較多，銷售轉化未必高效，而土儲聚焦核心城市而總量/銷售控制在1-1.5年左右的房企反而銷售去化好、壓力小。

存貨周轉率上看，建發的周轉這兩年都在提升，佔據了行業比較靠前的位置。

三、結語

過去建發國際分紅還算穩定，股息率也不低，以15.18港元的股價計算，去年的股息率有8.56%，附帶以股代息選擇。

整體來看，建發國際的基本面還是不錯的，雖然今年上半年銷售下滑，可能要結束持續增長的節奏，但排名卻還在上行，算是地產的一匹黑馬。

但是，這個公司存在一個主要的問題就是股權稀釋較為嚴重。

除去以股代息不說，建發國際曾多次增發配股，手筆都不小。

同時多次大型的股權激勵，也大幅擴大了股本。公司於 2021-2023 年推出三輪限制性股權激勵，合計計畫授予不超過 1.853 億股，占公司截至 2023 年末總股本的 9.8%。

建發國際在2016年末總股本有4.28億股，到2020年初變成了11.77億股了，到2023年底達到18.96億股。

或許有增加流通股的考慮，但是從EPS上來看，建發的增長就沒有利潤上好看了。

未來可以多關注公司對於股權的態度。