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長遠来看,置富房託收息不差

發布 2023-6-9 上午08:28

置富產業信託
FORTUNE REAL ESTATE INVESTMENT TRUST

股票代號:0778
股息率:7.5%
每股股息:$0.44
業務類別:地產業
集團主席:徐勝來
主要股東:長江實業地產有限公司(1113)(26.5%)
集團網址:http://www.fortunereit.com

5年業績
年度:2018/2019/2020/2021/2022
收益(億) :19.4/19.6/18.4/18.1/17.6
可分派收入(億):9.86/9.94/9.70/9.81/8.77
每股盈利:3.12/0.76/-1.63/0.67/0.25
每股股息:0.51/0.51/0.47/0.45/0.44

--企業簡介--

置富產業信託(置富)是一個房地產投資信託基金,成立於2003 年,2010 年在香港上市。根據當中的信託條款, 定明要將可分派收入作100% 的股息派送。

置富在香港持有16 個私人屋苑商場,物業組合包括約300萬平方呎零售空間及約2,700個車位。近年開始發展海外市場,但現時佔比仍較少。

--物業組合:私人屋苑商場--

置富由長實分拆出來,當中的物業組合就是16 個商場,位置分布全港各區,租戶數目過千個,加上一個近年收購的新加坡住宅區商場。這些商場都位於私人屋苑中,商舖以提供日常購物的需求為主,顧客主要是該屋苑及當區居民。

以質素來評估,這些屋苑商場並不是最高級別,但由於居民消費穩定,較少受外來因素及經濟周期影響,所以令租金收入穩定,加上不少商場位置不算差,估值不低,出租率高,因此以整體來說,置富都有一定質素。

從組合中可見,商場位置分布在各區,位置雖然不是旺區或消費區,但由於客源是該區居民,所以仍有相當的人流。

多年來的出租率都處理想的水平,雖然疫情對香港的租務市場有影響,但分析這房託的數據,由於持有的商場是民生類別,較少受經濟及自由行等因素影響,因此,整體對這房託的租金影響,只是輕微。

--三大重點商場--

在香港16 個商場中,收入貢獻最多的3 個商場是:置富第一城、置富嘉湖及馬鞍山廣場,因此將這幾個商場作簡單分析。

置富第一城位於沙田,是擁有10,000 個單位的沙田第一城住宅項目的商場部分,地點位於第一城港鐵站附近,主要客源為該屋苑及該區居民。

置富嘉湖位於天水圍,是天水圍區最大的購物中心,由於有戲院及娛樂設施,有一定的吸引力,成功吸引周邊地區人流,帶動理想收入。這商場於2018年花了$1.5億進行商場的翻新,提升長遠的價值及租金收入。

馬鞍山廣場位於沙田馬鞍山,商場與馬鞍山港鐵站直接相連,連接巴士總站、公共小巴總站及的士站,交通方便,是區內的大型主要商場,除了附近屋苑外,亦能吸引馬鞍山區的市民。

這3 個商場的收入貢獻,佔整個置富物業組合一半,是重要的組成部分,而這3 個商場主要都是以民生為主,因此較少受經濟周期的影響,同時自由行對其影響亦較少。

置富在整個商場組合中,絕大部分都是居民日常生活所需,從下圖的租戶行業分類結構,可見都是民生類別。當中特性是收入穩定,但租金上升的幅度不會太高,反映置富的派息將呈平穩上升的格局。

--回報與估值--

這房託增長力不強,但就可以作為收息股,原理如同買樓收租一樣。

投資者在評估房託時,物業估值是其中一個參考指標,但並非唯一的指標,雖然股價很多時會低於估值,但不一定便宜。

因為分析股價平貴的指標,會放在回報率,而不是單以資產數字作準,而評估房託的回報率指標就是股息率,因此這才是最大的分析要點。

--海外發展--

於2022年9月30日,置富收購了新加坡高文之星物業(Stars of Kovan Property),代價為88百萬新加坡元(約505百萬港元)。

Stars of Kovan Property的可出租總面積為22,638平方呎,包括36個商舖單位及80個車位,租戶組合以必需品行業為主,出租率達100%。

這是一個住宅區物業,考慮到物業的各種因素,可見這次收購的方向,與香港屋苑商場的方向一樣,都是出租率高,租務較穩定,不過增長力不算強的項目。

這次是置富首次投資外海業務,金額不高,相信是一個新嘗試,反映管理層日後,仍會有機會進行收購,項目有機會與現時持有的物業類別相近。

這個動作,會略增加置富的增長力,但由於仍有很多未知數,未知日後是否再有收購及收購的力度,加上當中收購的項目,相信都是租金穩定但增長力不強的項目,因此,不會因此令置富變成高增長類。

--投資策略--

置富物業不是高增長類,但都是租務穩定的類別,從上述分析,可見仍有一定質素,而屋苑商場租金穩定更是優點之一。

由於這房託以100% 派息的模式進行,所以股息穩定,香港長遠的租務市場,較難以高增長,但長線平穩或略有上升。

因此股息將呈平穩增值的模式,而現時的股息率7.5%,有吸引力,估值約處合理區中下。投資策略可用分注買入,慢慢儲貨的模式,只入不出,長期甚至永遠持有作收息。

(本人為證券業持牌人士,未持有上述股票。上述文章只是企業分析,並不構成任何投資邀約,投資者在投資前,請自行花時間研究企業,才決定是否適合自己。)

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