再論樓市周期，樓市牛市升浪已經完結

小龍在本欄預警了一次又一次，2023-2026年金融危機，這由2017年已經在本欄一直不停重覆又重覆去分析。而小龍又再講庚子了打開了新的局面。而2008 年全球金融危機匆匆已過了十年，決策官員總是信誓旦旦誇口說，今日的金融體系已安全得多。而近日很多人出來提出金融危機快到，而樓市蝕讓盤等愈來愈多，今天小龍講一下樓市周期及我對樓市看法。

今年我在面書中突然有一個文彈出，「今年基金回報輸少於三成」已經是非常好。在本欄的朋友相信亦會心一笑，起碼本欄的粉絲沒有大贏，亦定必沒有大輸。起碼本欄粉絲知道今年美股會大跌，港股會大跌，樓市會大跌，幣市會大跌。但是愈來愈多人講之後經濟會衰退，那麼我們要問，如何準備。小龍經常講“時間永遠超越價格，當時間到了價格及相關事件就會發生。”江恩的周期學說是對整個江恩思想、方法的最重要及最有價值的一部份。江恩認為，時間是決定趨勢變動最重要因素。他以各種方式來衡量時間，包括自然界的循環、週年日、季節性、波動循環與日期四方形。時間的因素佔了決定性的位置。江恩經常說「當時間到達，成交量將推動價位升跌。」； 江恩經常講“百川歸海，海水卻永遠不會滿，江河從何處流就仍歸回到何處”——《聖經》“過去已發生過的事情，以後還會發生，過去已經做過的事情，以後還會再次做，陽光下沒有任何事物可以說是新鮮的。”——《聖經》

時間永遠是最重要的因素，但主流的分析是基本因素，但所謂基本因素是分析新聞。但是當你知道的新聞已經是舊聞。而沒有前瞻性。而上年價值投資，市場很多分析大叫買入優質增長股，跟公司一齊成長，不用止蝕，但是同樣今年同樣跟公司股價一齊下跌。

而回想年初對於樓市大多數的分析都是非常樂觀，但是今天樓市蝕讓盤，劈價新聞天天都有，很多中小的樓盤都以百萬計蝕讓或劈價。筆者一直在訪問及文章中強調，香港樓市會在2021完成歷時18年的上升周期，之後將會下跌，可能要到2023至2025年，才有真正的投資機會出現，結果近期每日均有蝕讓新聞。很多人目前相信港樓不會大升，但是下跌預期已經影成，或者之後的需求未必有這麼剛。


對於樓市周期的研究，在世界的經濟學家都有不同的見解，但是異常相似。筆者在下面列出:
《房地產周期百年史》(One Hundred Years of Land Values in Chicago)作者霍伊特(Michael Hoyt)，透過研究美國芝加哥從只有幾十間木屋開始之後103年房地產的價格，發現房地產價格大約以18年為一周期。
愛德華R·杜威（Edward R．Deway），號稱周期循環分析之父，發現每個樓市週期約18年
英國經濟學家 Fred Harrison 弗雷德·哈里森。哈里森研究過去200多年英國和美國房地產市場，發現房價周期漲跌有一個18年左右的週期
西蒙·史密斯·庫茲涅茨發現15-25年的建築業週期的樓市周期
大家都不約而同認為樓市周期約18-20年一個周期，若從1965年說起，普遍認為本港樓市至今經歷三大周期，第一周期（1965年至1981年）；第二周期（1981年至1997年）；第三周期（1997年至今），樓市升跌往往伴隨着林林總總的內外因素上升及下跌。
小龍在不同的地方提出香港樓市周期: 香港樓市週期不難發現，以六年為一個週期，以1997年開始計算，之後每約六年都發生大轉變，包括2003，2009，2015，2021年；我們同樣可以利用江恩的50%分割，得出三年為次一級周期，分別得出2000，2006，2012，2018年
香港樓市週期

同時如果利用18年香港樓市周期我們同樣可以分析到樓市的變化，我們發現樓市周期在1985年開始，循著18年的樓市周期變化。香港樓市無疑是2003年開始見底上升，那2021年很可能是這樓市18年的週期完成。如果再向前計算，而2003年同時利用前文提及的6年週期，即是1985年剛簽署中英聯合聲名後樓市上升。

1967年暴動令到樓市下跌，大量人離開香港。而平息之後樓價開始升浪，直至反覆至1981年
如1984年之後中英政府簽署聯合聲明，香港前景變得清晰，吸引外資來港。此外，當時正值減息周期，最優惠利率由 84年中的 17厘，大降至 87年的 5厘，加上香港政府限制每年最多供應 50公頃土地，刺激樓市造好。
令香港樓市跌至谷底的致命一擊，是 03年。沙士嚴重打擊香港經濟，樓市亦不能倖免，由 97年第四季至 03年第二季，樓價暴跌 66%。之後推出自由行及2008年的量寬令樓市一直上升。

正如筆者在2019年對2020年預測一樣中提到幾個預言︰一、資產價格跌到某個水平止跌，但市民的收入開始減少，然而物價仍然保持貴的水平；二、 2020年全球放水，媒體及市場分析會給予壓力，希望以槓桿放大回報，迫投資者加最後一口槓桿；三、失業潮會慢慢出現︰四、明年經濟會出現假陽春。

「明斯基時刻」在長期的經濟繁榮中，資產價格上漲會導致投機性的貸款增加，而過多投機所產生的債務會造成投資者的現金流緊缺，當債權人要求償還債務時，投資者必須賣掉資產價格，相對穩定的投資物來維持現金流，然而已經沒有交易對手方會支付如此高的資產價格。一系列的拋售將導致資產價格進一步下跌，以及流動性緊張，並最終造成資產價格的崩潰。在2017年10月前中國人民銀行行長周小川在談到防範系統性金融風險的重點提醒「明斯基時刻」。 過去10年的資產上升周期，其實在2018年已經終止，未來可能迎接的是三浪回調，或者《道氏理論》的三期的熊市下跌。雖然在量化寬鬆及政策下可能會把浪延長，但世局如筆者曾在本欄提出2018年至2020年是為世界的新經濟模式衰退，破壞而重建的一個世局。至於這最後一口槓桿，你是否要加，交由讀者決定。

今年小龍作出不少預測，包括美股會大跌，港股會大跌，樓市會大跌，幣市會大跌及美國大加息等，但是很多人在笑；而我相信樓市預測即使對現，很多人仍然在笑。而在小龍的世界: 投資是求財，而不是求認同。而我亦無本事唱跌個市。