Investing.com - 本周我們將有機會來再次驗證一個公認的觀點——那就是，當抵押貸款利率上升時，房價必然會下跌！
上周，美國的成屋銷售報告顯示，經季節性因素調整後，房價的中值環比下降約1.5%。也就是說，雖然存在季節性的因素，但是過去兩個月時間裡，房價已經有所下降。而本周二將公佈的美國凱斯席勒房價指數（S&P CoreLogic Case-Shiller），也預計將會小幅增長0.2%。
美國的房價似乎已經在降溫了，至少一些地區的房價已經開始降溫？目前還很難說！因為數據中將包含很多被誇大的夏末季節性因素，這其中除了真實均衡名義價格的下降以外，還包含了陷入困境的賣家特意壓低出價的結果。
上週，美國房地產服務公司Redfin指出，「奇怪的是，房價在實際價格上下降，而不是在名義價格上」。而且，至少在短期內，更高的抵押貸款利率並沒有導致房價下跌。
而其實，這一點也不奇怪，該機構表示，幾乎沒有新的房屋供應進入市場，這意味著，抵押貸款利率上升的背景下，不僅買家越來越少，賣家也同時減少。
可以肯定的是，面對比幾個月前更高的抵押貸款利率，每個買家都有所損失。但是，每個賣家都有和此前相同的收益。我們可以這樣來理解，購房者在購買資產的同時，需要「發行債券」（即同意抵押貸款）來支付這筆支出；而同時，出售資產的賣方，以票面價格贖回他之前發行的「債券」。現在，利率上升了，「債券」的交易價格出現了折扣，因此，需要以票面價格贖回的賣方，就出現了損失。
當然，這裡還有浮動利率抵押貸款，擁有浮動利率抵押貸款的房屋賣家不會因為地域市場利率而面臨損失，而且更有機會達成銷售。但是，就像我們之前討論過的那樣，名義房價的調整應該發生在名義房價層面，而實際房價的調整也應該發生在實際房間層面。
（譯者註：實際房價指的是，購房者和開發商磋商後所得的實際買房的成交價。與實際房價相對的是名義房價，名義房價則一般是指，開發商估計未來幾年內的房價，也可理解為現在房價，這個房價居高，在現行市場中不容易成交的價格。）
或許一些賣家會被環境所迫，從而抬高報價，而當絕望賣家多於絕望買家的時候，房價指數就會下滑，但是我不認為會下跌很多。
退一步來看……
全球央行正在以幾十年來從未有過的方式「猛踩剎車」——我一直在說，這是錯誤的做法！
貨幣供應量比疫情前增加了40%，物價上漲了15%——如果美聯儲不積極收縮貨幣供應，價格將繼續上漲，直到這一差距等於同期實體經濟的總增長。然而，美聯儲的激進政策肯定會影響流動性資產的價格，但我們不知道它是否會對通脹產生大的影響。
我想要問的是：
第一，如果低利率是導致通脹的原因，那麼多年的零利率才導致了今天的通脹，如果利率調增是解決之道，那麼我們是不是應該花費數年的時間，才能解決通脹？第二，如果是幾個月的貨幣爆炸式供應導致了通脹，那麼我們是不是應該通過改變貨幣供應量來迅速改變通脹？
我並不是不支持美聯儲提高利率，但是我希望他們可以簡單地讓利率自行找到自由市場的水平，而不是人為地將其保持在低水平。
眼下，美聯儲治療通脹的這一藥劑，治療的是資產價格問題，而不是消費者的價格危機。簡單來說，如果你因為頭疼吃了抗酸劑（antacid），這可能對你的頭疼有一點幫助，但是不會治療你的頭疼。
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（翻譯：李善文）