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通脹週報:美國樓市數據應證擔憂,通脹猶如“潮水”

作者 Michael Ashton市场概况2022年5月24日 13:04
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通脹週報:美國樓市數據應證擔憂,通脹猶如“潮水”
作者 Michael Ashton   |  2022年5月24日 13:04
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Investing.com - 首先,一個事實是,經濟增長不會引起通脹,而衰退也不會引起通縮。所以,儘管我對當下美國經濟的增長前景不樂觀,但是我也並不認為這會對遏制通脹有任何幫助。

上周公佈的成屋銷售報告令市場失望,也證實了房屋建築商和地產商的合理擔憂,即抵押貸款利率上行和經濟放緩,的確抑制了成屋交易量和成交量。

數據顯示,房屋銷售按季節調整的年率增長了561萬戶,低於預期,也是疫情封控最初幾個月以來的最低水準。雖然和疫情時期相比,這仍然是一個相對健康的增長,但問題是,利率的上升正在減緩房屋周轉的速度。

(成屋銷售月率)
(成屋銷售月率)

成屋市場所表現出來的結果,事實上是高利率導致經濟活動放緩更為明顯的方式之一,顯然也是美聯儲希望看到的結果——遏制房地產市場過熱,從而壓制房價上漲趨勢。

另一方面,數據還顯示,4月份美國房價環比上漲了4.38%,同比增長了14.8%。現在的房地產市場價格應該具有很強的季節性,但是從歷史上來看,往年的4月份,也僅有2005年和2013年的4月月率漲幅較高,前者是因為房地產泡沫膨脹,後者則是泡沫破滅後經過漫長低迷後的市場反彈。我們不妨來看看下圖,這是彭博社按照過去五年計算的房價月率變化,頂部的藍色線是4月的月率趨勢。

(美國成屋銷售價格中值-月率)
(美國成屋銷售價格中值-月率)

綜合兩個數據,我們就可以看到,雖然成屋銷售疲軟,但是房價仍在強勁上漲。當然,房價不可能以每年15-20%的速度持續下去。但重要的是,成屋銷售和房價之間的聯繫也微乎其微。

然而,需要關注的是,較高的抵押貸款利率首先影響的是對價格更為敏感的買家,但更重要的是,只要整體價格水準本身持續快速上漲,任何固定資產的名義價格都會持續上漲,物價水準也會一直變化。

舉例來說,當通脹率達到8%左右,房價的年率大約在14%左右。當我們看到14%的增幅可能會很吃驚,但是需要注意的是,這是在8%還是在2%的通脹率背景下看這個數據。1999年以來,美國的房價中值每年比通脹率上漲約2.3%,包括金融危機時期。而目前是6%左右的實際增長率,雖然從長遠來看這個增長率很難持續,但是這也並不奇怪。

無論如何,房價和銷售額都在下降,美聯儲已經成功地減緩了經濟的增長。事實上,如果鮑威爾主席信守承諾的話,那麼即使是冒著經濟“硬著陸”的風險,美聯儲也會繼續推高利率。不過,我仍然懷疑,眼看著股市繼續下跌,失業率開始上升,美聯儲仍會無動於衷。

退一步來看,我們總是會錯誤地使用2%的通脹目標來衡量市場。但是,你必須不斷地提醒自己,價格水準是即時變化的。我們在上周的文章裏提到過,雖然房價的通脹峰值已經到來,但是這也並不意味著房價會出現下跌。

要知道,美元現在的價值要比新冠危機前要低很多,因為貨幣的數量供應比危機前要多得多,2010年以來,M2事實上已經增長了148%,而房價上漲幅度約為122%。從以下這張圖,我們就可以看到,我們在測算了泡沫後的低估以來,房價的趨勢和貨幣趨勢並不相符。這張圖也很有趣,因為它似乎顯示了房價一個良好的拐點,正好是出現在貨幣供應增長出現良好拐點的時候,這確實很巧。

(房價中值和M2貨幣供應量對比圖來自美聯儲的全國房地產經紀人協會)
(房價中值和M2貨幣供應量對比圖來自美聯儲的全國房地產經紀人協會)

我們在房地產市場看到單位銷量下滑,但是價格持續增長。這個規律也同樣適用於幾乎所有類別的資產。在更廣泛的經濟中,一般來說,當我們開始看到單位銷售增長下降時,價格實際上會繼續上漲。

舉個例子,當我們聽到一些公司公佈業績後,在電話會議中說其銷售額的變化,我們常常聽到他們討論兩件事,一是以美元為單位的銷售額的變化,其次是單位的變化,這兩個不同的角度會刻畫出它們對公司的不同的影響。簡單來說,當整體價格水準上升時,事實上單位是下滑的,而單位價格繼續上漲。

另一個例子是GDP,GDP的計算是用實際單位來衡量的,這也是為什麼有時候,當我們看到通脹的同時,也看到了GDP的下滑。

總體而言,我並不是說所有的價格都在以同樣的速度快速上漲,或者說通脹沒有得到任何改善。但是,我們仍然需要認識到,相對價格變化和絕對價格水準變化之間,是存在差異的,這非常重要。不同產品的價格有漲有落,呈現波浪形走勢,價格水準本身就像潮水一樣,漲潮時,你就應該把自己的城堡移到沙灘上更高一些的地方。

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(翻譯:李善文)

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