物業管理的熱潮仍未退卻，去年上市的物管股中寶龍商業（SEHK：9909）定位獨特且增長表現吸引，到底是否值得投資呢？
業續增長延續 寶龍商業最近公布的2019全年業績展示可觀的業績增長，收入上升35%，增速更勝去年上市所公布的往績增長，由2016至2018年間的收入複式增長只有26%。期內盈利亦有34%升幅，雖然不及過去兩個年度的46%複式增長，但增速仍屬吸引水平。
2019年主要增長動力是集團的核心商業運營管理服務，亦即商場管理，在管項目在去年增加6個，在管面積亦有9.4%增長，帶動分部收入上升36.3%。期內，寶龍所管理的零售物業組合的出租率更由83.5%提升至89.4%。
疫情下風險大增 雖然寶龍在2019年的營運表現理想，但當時新冠肺炎仍未被發現在中國各地擴散，是以零售商場租戶的開店擴張意欲較高，寶龍的重要合作開發商──保留集團亦有較高意欲發展新商場。
踏入2020年，新冠肺炎爆發，全國多區實施封閉式管理，大眾到實體店進行非必要消費的意欲大降，零售商戶的表現自然大受打擊，寶龍的核心業務亦面臨重大挑戰。
首先，開發商延遲項目落成，以及押後落成項目開幕的可能性非常高，變相限制寶龍的擴張能力。
第二，疫情之下商場人流大減，業主議租力受損，變相就會限制管理公司的服務議價力，但疫情卻有可能增加商場管理開支，結果損害管理商盈利能力。
增長能力或受損 獲取新項目以擴大在管物業面積是物管股的重要增長動力，據寶龍所公布的近期數據，其實2020下半年將落成的項目仍有15個，只要疫情未有如上所述導致商場延遲開業，也許寶龍在今年的營運表現仍可靠穩。
不過，投資者要注意的一點是，項目能否為管理公司帶來可持續性收入。疫情之中零售業大受打擊，但電商的生態優勢卻是鋒芒畢露，商場管理的長線最大風險莫過於此，若在管商場重量不重質，長線只會適得其反。當然地理優越的物業在長線依然具有價值，但本地投資者卻無法評價寶龍所管理的商場是否具長線優勢，變相「隔山買牛」。
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