新世界發展 (SEHK:17)上周公布截至去年12月底的半年業績，基本溢利按年下跌27%至39.29億元，股東應佔溢利更大跌91%，但維持派中期息0.14元。
數字的確有點嚇人，無疑受到香港近期面對的困景所影響；然而新世界發展的經營模式正踏入另一新階段，前景還是有值得期待之處，我們來一一拆解。
股東應佔溢利大跌91%之原因 半年業績期間，新世界的收入減少34%，主要由於香港的物業發展收入大幅減少。去年度同期，物業發展收入達299億，佔集團收入6成；本年度物業發展收入則大幅下跌了6成，主要由於香港物業銷售大大減少，只有傲瀧、名鑄、柏蔚山等。
收入減少之外，此期間新世界的投資物業公平值變動比去年勁減 ，導致溢利大跌。
集團近年積極推動「雙核心」業務策略 傳統上，物業發展是新世界發展的旗艦業務。現時，這部份的收入不斷萎縮，並非只因經濟不景氣，看來亦是配合集團的策略方向。在2020及2021年，集團之可銷售資源，比起其他大型地產商並不算豐厚，最大的住宅項目就是沙田大圍站項目的3000個單位，另外位於西九龍長順街一個52萬平方呎的寫字樓項目。新世界集團的土地儲備（不計農地之應佔總樓面面積）共908萬平方呎，相比新鴻基地產 (SEHK:16) 接近6000萬平方呎的規模差很多。
另外，值得留意的，是新世界剛出售九龍灣德福廣場二期商場及將軍澳PopCorn 2商場收益權予港鐵 (SEHK:66)，總價30億元。新世界發展近年已陸續出售手上之非核心資產，2019年出售的，計有荃灣海濱花園車位、觀塘駿業街公園項目及港島商業項目等，合計售得23億。
明顯地，新世界發展鋭意提升旗下收租業務，使物業投資及物業發展兩項業務平衡發展。集團一方面不斷出售非核心業務以優化物業組合，另一方面，兩項旗艦投資物業尖沙咀Victoria Dockside和港島東區的K11 ATELIER King‘s Road寫字樓已投入使用，增加了本業績期的投資物業收入。
新世界的「新方向」贏面有幾高？ 以上的策略改變，時間上正好配合新世界集團第三代接班。執行副主席鄭志剛的個人風格越來越鮮明，先是在去年高調帶頭捐地，當大部份人都搞不懂什麼是社企什麼是社會房屋，新世界落實跟「要有光」合作發展社會房屋，短租給有需要人士；新冠病毒搞到滿城恐慌搶口罩，新世界慈善基金投資1000萬元生產口罩，並且已購入口罩生產機，在屯門設廠，並於3至4月投產，每日生產20萬口罩捐贈予基層。鄭志剛的成長經歷以至價值觀與鄭裕彤當然南轅北轍，而事實上，現在的世界亦已改變了許多，鄭志剛的Enlightened Capitalist風格，也許會成為新一代企業家族的典範。
結語 在商言商，集團減低對物業發展的依賴性，在地產價值泡沫化的今天，自有其可取之處。整體而言，新世界集團近年不斷把旗下物業重組及精簡化，除了出售非核心業務，亦有建立新業務，如收購富通保險。策略上，這些都是明智的決定，新世界前景仍是有值得期待之處的。
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本文所提供的信息僅供一般參考之用，並不構成任何個人化的投資勸誘或建議。作者 Wendy So 沒持有以上提及的股票。The Motley Fool Hong Kong Limited(www.fool.hk) 2020