物業管理是近年投資熱門主題之一，最近在疫市之下又有中資物管公司招股上市。若不幸錯過招股期，興業物聯（SEHK：9916）於3月9日正式開始買賣後仍有上車機會。到底這隻物管新股是否值得投資呢？
興業物聯為河南省物管服務供應商，主要為非住宅物業提供管理服務。核心業務可分兩類，物業管理及增值服務，及物業工程服務。前者主要是保安清潔等恆常服務，以及恆常服務以外的增值項目，後者就包括系統安裝等工程。
關連企業支撐增長 興業物聯的最大賣點，與其他物管公司相近，就是擁有關連開發商提供增長。興業物聯目前所管理的物業之中有大部分就由正商集團開發，截至2019年9月底止9個月，興業物聯向正商所開發物業提供服務的收益佔物業管理及增值服務總收益逾80%。
值得一提的是，興業物聯就第三方開發商投標的中標率不足10%，而就正商投標的中標率就有100%，可見關連發展商對物管公司增長的貢獻相當重要，而興業物聯就擁有這優勢。在2016年至2018年間，興業物聯就實現了約66%及73%的收益及溢利增長。
財務表現穩健 興業物聯的增長往績吸引之餘，財務表現亦頗穩定。集團在往績紀錄期內並無任何銀行借貸，連年處於淨現金狀態。截至2019年12月底，集團的現金水平更足以完全覆蓋其流動負債，可見興業物聯的營運資金相當充足，足以應付短期的不利發展情況，特別是當前疫情導致中國經濟活動大減，商用物業市場或出現顯著調整。集團的投資回報在同業之間不算突出，2018年度的資產回報率及股本回報率仍有21.2%及32.9%。以上限定價計算的市帳率只有約2.3至2.7倍，較市場上不少熱門物管股便宜。
在管物業欠分散性 雖然興業物聯的財務能力穩健，足以應對短期不利發展，但其在管物業組合集中於河南省鄭州市。目前中國經濟仍處於增長階段，宏觀發展策略可變性高，一旦政府有意在鄭州市以外，或鄰近地區打造商業核心地區，鄭州市的商用物業需求或會出現顯著波動。
再者，興業物聯主力為非住宅物業提供服務，需求剛性不及住宅物業高，業務風險或會更高。
結語 興業物聯的往績表現理想，加上財務穩健，但資產集中的風險絕對不容忽視。
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本文所提供的信息僅供一般參考之用，並不構成任何個人化的投資勸誘或建議。作者 Oscar Yu 沒持有以上提及的股票。The Motley Fool Hong Kong Limited(www.fool.hk) 2020