希慎 (SEHK:14) 剛公布2019年度全年業績，股東應佔溢利大跌兩成。收租股在最近大半年成了重災區，對於考慮搏反彈的投資者們，希慎比另一隻收租股九置(SEHK:1997)的值搏率可能更高。我們來看一下箇中原因。
香港經濟受雙重打擊 收租股首當其衝 香港經歷了去年的社會事件，再加上還在肆虐的新型冠狀病毒，元氣大傷，零售業和服務業率先受重創；而肺炎風波之「風尾」，更有可能進一步拖長香港的經濟衰退。
多年來受惠於香港寸金尺土的收租股，當然首當其衝。特別是主打高端零售及寫字樓組合物業的九置 (SEHK:1997)和太古地產 (SEHK:1972)，股價自去年年中已下挫約3成，前景堪輿。
這場比2003年SARS更嚴重的經濟風暴，何時才能事過境遷，沒人能預估。對於有冒險精神及具風險承擔能力的投資者，最差的時候，亦往往是最好的時候。如堅信香港有土斯有財而欲趁機搏反彈，優質的收租股是吸納目標之一。剛於日前公布2019年業績的希慎 (SEHK:14)，值博率比其他收租股看高一線。
希慎比九置復原力強的3個原因 希慎去年錄得48.45億港元溢利，比去年倒退19.7%，原因是2019年投資物業估值公平值只有7.92億元，比2018年的35.32億元大幅下跌。若看經常性基本溢利，希慎按年有2%增長至25.87億元，營業額也有2.5%增長至39.88億元，算不過不失。
對於投資者而言，希慎有3個值得留意的地方。
1.物業組合「小」但精 希慎興業基本上就是守住銅鑼灣希慎道一帶「祖業」的家族生意，相對於九置，概念簡單也更好掌控。擁有一整個社區的業主，比起只擁有單幢商場的業主，佔巨大優勢。而希慎作為整個「利園」區的大業主，有經年深耕的地利，不易打破。事實上，這區域的面貌及價值，經過多年來不斷發展、重建及再規劃，磚頭已變黃金。雖然現時估值受經濟環境衝擊，考慮到這個區域正正位於銅鑼灣黃金地段，長線價值有保證。
2.業務組合平衡 有別於九置，希慎的組合中，寫字樓及零售的租賃收入相若，而九置則相當倚賴零售。希慎寫字樓在2019年的出租率是98%，商舖96% 。在2020年將租約到期的寫字樓面積有22%，零售商舖25%。現在香港經濟的走勢這個樣子，減租是百分百確定會發生的事，又以商舖的下調壓力較大。希慎當然須面對租賃收入減少的現實，但受傷程度預計低於九置。
3.租戶組合「接地氣」而且緊貼時代脈搏 現時希慎寫字樓的3大租戶類別，分別是銀行及金融業（ 24.1% ），專業及顧問服務業（ 16 %）及共享工作間（ 10% ），尤以後者值得留意。利園的辦公室大樓是近年共享工作間業者的熱門選擇，而出租予共享工作間的面積比重亦在上升中，這點在甲級寫字樓裏相當獨特。共享工作間靈活性高，經營方式貼近時代脈搏，在經濟環境不穩時很可能突圍而出。
至於希慎的零售租戶，除了那十來個「必備」的奢侈品牌，其他租戶種類非常多元化，有不少是小眾品牌。多年來利園商場受惠內地遊客的程度，遠低於九置。今時今日，這卻變身成為集團優點。
結語 整體來說，收租股在未來一年將無可避免地陷入低潮，投資者在這段時間很大機會可以「執平貨」。究竟那個業主最有條件在這場風暴過後翻身，仍須密切注意未來幾個月的事態發展。
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