智通財經APP獲悉，中指研究院發文稱，2024年，我國房地產市場整體仍呈現調整態勢，各項政策不斷推出，加力帶動市場預期修復，但房地產全面回穩仍面臨一些挑戰，整體或仍處於築底階段。展望2025年，中性情形下，預計2025年全國新建商品房銷售面積同比下降約6%，市場銷售的恢復節奏有賴於已出臺政策的推進與落實，尤其是貨幣化安置100萬套城中村改造、收儲存量房等政策。同時，宏觀經濟運行企穩、居民就業和收入改善也是房地產止跌回穩的必要條件。而土地縮量、房企資金承壓及較高庫存影響下，短期開工投資下行態勢難改，其中盤活存量閒置土地政策的實施進展，是推動市場進入新的循環、穩定投資開工的關鍵因素。
2024年中國房地產市場形勢總結
(1)房價：2024年，百城二手房價格累計下跌7.26%，環比已連跌32個月，9.26新政後核心城市價格有所趨穩，11月、12月分別有4個和2個城市二手房價格環比上漲，結束百城連續7個月全跌局面，其中成都、深圳連續2個月上漲。2024年，受部分優質改善型樓盤入市影響，百城新建住宅價格累計結構性上漲2.68%。
(2)市場供求：根據國家統計局數據，2024年1-11月，全國新建商品房銷售面積8.6億平方米(全年預計9.7億平方米)，同比下降14.3%，商品房銷售額8.5萬億元，同比下降19.2%，其中現房銷售2.6億平方米，同比增長19.4%，表現明顯好於期房。重點城市方面，據初步統計，2024年重點100城新建商品住宅銷售面積同比下降約19%，重點30城二手房成交套數同比增長約7%。
全年來看，一季度100城新房銷售面積同比下降45%，30城二手房同比下降21%;二季度在5.17利好政策帶動下，新房銷售面積同比降幅收窄至26%，二手房成交同比微增1%;三季度重點城市新房、二手房成交環比下降，直到9月底迎來大力度政策支持;9.26新政後，核心城市新房銷售規模持續改善，四季度重點城市新房銷售面積同比增長約16%，30城二手房成交同比增長約35%。2024年，50個代表城市商品住宅批准上市面積同比下降約三成，供給端表現整體偏弱，整體庫存仍處高位，截至11月末，重點城市可售面積出清週期爲21.2個月。
(3)需求結構：2024年1-11月，監測城市中多數城市90-120平米新房成交套數佔比保持在四成以上，佔據市場主流地位;上海、無錫、紹興等城市144平米以上新房成交套數佔比較2023年同期提升超5個百分點。另外，隨着二手房價格持續下調，二季度以來北京、上海、深圳剛需加快入市，總價300萬以下二手房成交套數同比明顯增長，剛需入市有望加快一二手聯動，帶動新房市場需求釋放。
(4)土地市場：2024年，300城住宅用地成交規劃建面同比下降超兩成，土地出讓金同比下降28%，出讓金規模僅爲2020年高點四成左右。各線城市成交規模均縮量，一線城市土地出讓金佔比提升，房企拿地進一步聚焦，2024年，TOP20城市住宅用地出讓金佔全國比重仍過半。土拍市場整體維持點狀高熱、持續分化的趨勢，9.26新政以來，北京、上海、杭州、成都等核心城市部分地塊競拍出高溢價，但全國土地市場仍面臨調整壓力。央國企和地方國資仍是拿地絕對主力。
2025年中國房地產市場趨勢展望
(5)政策展望：中央經濟工作會議定調要“持續用力推動房地產市場止跌回穩”，全國住建工作會議明確2025年任務方向，預計房地產政策將保持延續性，下階段有望繼續圍繞促進需求、優化供給兩個方面展開，加快政策落實。促進需求方面，一是，加力推進貨幣化安置城中村改造和危舊房改造，釋放增量住房需求;二是，一線城市限制性政策有望繼續優化，取消郊區或大戶型限購政策存在預期;三是，加大購房補貼等鼓勵性政策或將在更多城市落地，帶動需求釋放。
優化供給方面，重點或在於去庫存政策的加快落地推進，一是，專項債收購存量閒置土地的配套政策有望繼續完善，加速推動土地“去庫存”;二是，完善存量商品房收儲政策，促進存量商品房去化;三是，盤活商辦用房改爲租賃住房等。另外，“好房子”建設、項目融資“白名單”等或也將是政策聚焦點。
(6)市場展望：根據“中國房地產業中長期發展動態模型”測算，2025年全國房地產市場將呈現“銷售規模恢復仍面臨挑戰，新開工面積、開發投資或繼續回落”的特點。需求端，中性情形下，預計2025年全國新建商品房銷售面積同比下降6.3%;樂觀情形下，若城中村改造及收儲存量房等加快落實，居民置業意願提升，2025年全國商品房銷售面積或可實現止跌。供給端，受土地縮量、房企資金承壓、市場庫存規模高等因素制約，中性情形下，預計2025年新開工面積同比下降15.6%，房地產開發投資額同比下降8.7%。