智通財經APP獲悉，中信證券發佈研報稱，預計2025年是房地產行業真正實現行穩致遠的元年。這不僅表現爲房屋銷售規模平穩，核心城市房價在超跌之後溫和回升，也表現爲土地成交在距高點下跌超過50%之後開始轉暖，企業運營性現金流趨好。當然，不同城市，不同主體，不同物業之間的分化更大，核心城市，優質主體，運營良好的物業在低利率環境下可能備受市場青睞。
中信證券預計2025年新房加二手交易總額超過16萬億，和2024年基本持平。開發企業2022年之後拿地逐年下降，低線戰場（新房交易佔比高）政策加碼空間有限，故而中信證券認爲新房可能繼續跑輸存量房，預計新房和存量房年銷售額分別同比-5.6%和+2.0%。
中信證券主要觀點如下：
展望一：預計2025年新房+存量總成交額和2024年基本持平，存量繼續跑贏新房。
持續加大按揭投放，可能的降息和其他止跌回穩增量政策，居民旺盛的改善性需求，是我們對住房交易總額不悲觀的原因。我們預計2025年新房加二手交易總額超過16萬億，和2024年基本持平。開發企業2022年之後拿地逐年下降，低線戰場（新房交易佔比高）政策加碼空間有限，故而我們認爲新房可能繼續跑輸存量房，預計新房和存量房年銷售額分別同比-5.6%和+2.0%。
展望二：核心城市（一線+新一線）房價溫和回升，其他城市房價止跌任重道遠。
判斷2025年核心城市房價可能溫和回升原因包括：1）充裕的政策空間；2）公共資源尤其是教育資源供求好轉，人口承載能力增強，產業集聚；3）核心區房齡更老，居民換房改善需求更迫切，城中村改造需求更大；4）一線房價超跌，16年底至今一線新房房價已經跑輸三線超過6個百分點。
不過，我們也判斷核心城市房價平均漲幅不會超過5%，理由則是：1）政策小步快走，如市場溫和回升態勢明確，政策也不追求矯枉過正；2）即便在覈心城市，存量待開發資源和待售存量房規模也很大。
判斷低線城市房價仍承壓的原因包括：1）人口和產業因素；2）化債背景下地方公共開支因素有限；3）房屋供給偏大因素，且房齡偏新，以舊換新需求少；4）需求刺激政策邊際空間較小。
展望三：土地成交預計好於2024年，核心城市表現尤爲突出。
2022-2024年，土地市場成交持續偏淡。2024年國有土地使用權出讓預計同比降幅超兩成，比2021年最高點下降超一半。展望未來，開發持續高線化，企業新增土地的地貨比開始逐步走低，即土地成本佔總貨值的比例在不斷走高。銷售的溫和復甦可能推動核心城市土地成交明顯回暖，開發企業成本結構中地價佔比將持續提升。
展望四：新開工面積繼續下降15%。
企業庫存雖大，但不少庫存質量偏低，銷售不確定，企業無力或不願開發。所以，新開工仍然和新拿地關係密切，而2024年上半年全國百城住宅類土地出讓規劃面積同比下降約三成，我們預計2025年全國新開工面積繼續降至6.2億平米，降幅較2024年收窄但仍比較明顯，新開工可能在2026年開始邊際向上。當然，若2025年一季度開始土地市場即邊際回暖顯著超預期，全年新開工降幅或好於預期。
展望五：竣工面積預計下降24%。
過去幾年新房銷售不僅大幅下降，且高度聚焦於核心城市（均價高，同樣貨值兌現爲面積更小）。主流開發企業合同負債大幅下降，即待交付面積持續減少。我們認爲，竣工面積還在中期下行通道中，預計2025年竣工面積6.1億平米，下降24%，降幅超過2024年。
展望六：運營性現金流逐步走穩，主體信用好於市場預期。
2025年，境內外地產債償還規模比2024年略微增長6.8%，償還高峯主要集中在上半年。我們認爲，經過三年左右的經營調整，房企所承受的運營性資金壓力有所減輕，銷售持續回款和嚴控開支並存，企業的資產負債表安全度可能好於市場預期。
展望七：現房銷售漸行漸近，開發企業“卷產品”。
我們預計，現房銷售會以新老劃斷，分盤逐次方式推廣，即越來越多的新出讓土地開始採取現房銷售方式。現售會降低週轉和資金使用效率，但有利於打造產品溢價率，推動造好房子的企業獲得更高利潤率，也有利於降低企業營銷成本，重塑行業社會口碑。
展望八: 開發企業銷售表現分化加大，部分企業盈利能力率先修復。
2022年之後，企業之間的拿地高度分化，不同企業新貨佔比完全不同。具備資金優勢，拿地積極的企業可能持續顯著跑贏行業，且盈利能力有望在2025年見底向上。
展望九：核心城市商場預計再現強者恆強，利率下降利好優質持有物業。
我們認爲，隨着核心城市房價的修復，居民消費也可能隨之企穩，核心區購物中心有望再現強者恆強表現。利率下降可能刺激優質大宗物業交易更加活躍，也意味着經營質量良好的持有物業價值凸顯。當然，可替代性更強的辦公類物業供給壓力更大，租金表現整體仍有壓力。
展望十：物業服務板塊更現紅利本色，穩定性進一步加強，股利派發更爲積極。
我們預計物業服務板塊紅利特徵更爲明顯，即營收穩定增長，應收款更低，持續現金流入和更重視股東分紅。我們預計，物業企業淨現比目標將保持1x左右。高質量發展給企業進一步提升股東回報打下基礎，我們預計2024年板塊分紅率可能提升至55%，當前股價對應2024年板塊股息率達到5.4%
風險因素：
房價持續下行，全年利率下降不及預期，房屋銷售走低的風險；房企現房貨值偏大，去化困難，資金鍊趨緊的風險；部分區域供給嚴重偏大，資產價格下行壓力較大的風險。