智通財經APP獲悉，中金髮布研報稱，截至2024年11月末，我國產業園區上市產業園REITs已達12只，總市值突破200億元，佔全市場市值15.5%，呈現“數量較多，單體規模較小”特徵。覆盤過去三年產業園REITs二級市場表現，基本面波動是產業園REITs估值調整的主要因素。今年以來，在經歷過充分估值調整後，疊加部分項目出現經營觸底企穩跡象，產業園REITs估值出現修復企穩行情。總體上，產業園項目基本面正處於築底階段，且估值或已位於合宜區間，具備中長期配置價值。
三大維度評價產業園區
中金認爲，好的園區能夠同時爲政府和企業部門創造價值：一方面企業能夠通過入駐園區實現生產要素集約化，更大限度實現經營目標；另一方面政府部門通過促進企業以及產業聚集，提升區域經濟競爭力，增加財稅收入，進而形成再投資和區域發展正循環。在上述約束下，三大維度以判斷產業園區資產的優勢，分別爲工業區位(屬經濟地理學範疇)、競爭格局和運營能力。現階段我國產業園區資產仍處於去化階段。供給端，北上商務園區供給分化，其中北京市場或已度過短期供給高峯，而上海市場供給尚處於高位。
需求端整體仍然偏弱，北上商務園區淨吸納量尚未現明顯修復
需求結構來看，核心城市TMT、醫藥生命科學及製造業新增租賃需求相對旺盛。在當前宏觀及供需形勢下，產業園區業主普遍採取以價換量策略，市場租金價格有所下調。資產價格端，監測商務園區資本化率有所抬升，當前與非核心區甲級寫字樓資本化率接近。總體上，現階段產業園區資產仍處於去化階段，但伴隨產業園區供給速度放緩，加之政府近期出臺一攬子增量政策以支持經濟穩定增長，產業園區供需壓力有望逐步緩解。
風險因素：宏觀經濟環境變化風險；行業競爭加劇；政策調整風險。