智通財經APP獲悉，中信證券發佈研報稱，由於歷史原因，我國存量住房大戶型佔比少，高樓齡房屋居住品質差，這意味着換房需求龐大。該行測算，僅僅是核心城市常住人口增長和人戶分離人口定居所帶來的需求，疊加高樓齡房屋業主置換需求，在未來十年就總計高達43億平方米。經過供給側改革的開發企業，恰逢產品溢價可能性提升的歷史階段，好房子已經可以賣個好價格。房地產開發行業正在告別紅海，迎接新週期的藍海。
中信證券主要觀點如下：
歷史原因導致大戶型房屋存量供給不足。
2006年之後，90/70政策推動住房建設小型化，京滬兩地的住房套均面積從115-125平米下降到當前的95-105平米，而同一時期居民人均住房面積卻在上升。換言之，我國住宅存量越來越多，許多家庭持有多套房屋，但滿足居民需求的大戶型住宅卻普遍偏少。與此同時，儘管戶均人數在下降，但四人以上的家庭佔比在提升，儘管總和生育率在下降，但多胎生育率卻在提升，換言之，全社會對於大戶型的需求在結構性上升。
房屋運維養護不足，20年以上房齡房屋居住品質下降顯著，換房需求高於其他國家。
由於我國的住宅維修資金使用效率低，提取困難，加上物業費水平總體偏低，導致住房運維開支嚴重不足，從而使得房屋的居住品質隨時間推移下降較快。以北京爲例，該行測算10年時間可能導致房價出現14%-24%的折價(地段和其他條件拉平，只考慮房齡帶來的房價差異)，而紐約的10年房齡折價約在5%左右。這一現象導致佔存量約四成的高房齡房屋(2004年以前興建的房屋)無法滿足居民高質量居住需要，居民換房意願十分強烈。2024年以來，即便房價預期逐漸走穩，二手房掛牌量依然居高不下，和居民換房意願強烈也有很大關係。
自有房屋是改善性需求釋放的核心路徑。
我國的住房租賃政策強調增加租賃住房供給，平抑市場整體租金水平。海外大多數國家的住房租賃政策則強調保護單份租賃合約的穩定性，加大業主的到期續約可能性，限制業主到期上調租金，但缺乏對市場整體租賃供給的關注度。
另外，相比海外，我國房屋業主承擔的持有成本更低，公區養護義務更少。所以，在我國租賃市場更聚焦於居民基礎的住房需要，但很難滿足居民改善性和享受性的居住升級需求。租金穩定的表現是宏觀層面穩定，而不是微觀合同穩定，且租客難以對房屋進行大規模改造和裝修，也較難向房東提出改造升級等基礎居住之外的要求。
客觀環境發生變化，房屋品質溢價率提升。
尤其在一二線城市，開發行業具備持續供給好房子的基礎。由於各地取消新房限價，或房價跌破了新房限價水位，好房子已經開始可以賣出好價格。大多數一二線城市建安成本占房價比例較低，也使得開發企業提升可變建安成本的努力，在毛利率方面可能獲得豐厚的回報。尤其是當前開發產品所佔比例在提升，現房銷售規模在放大，新房渠道佣金率又不斷提升，這更要求開發企業推廣差異化，高質量的產品。房屋養老金改革的推進和新房物業費的升檔，也使得新的產品在20年後，也大概率區別於當前的高樓齡產品。智能駕駛技術的進步和公共交通線路的增加，進一步增強了距離城市中心較遠、但質量較高的新房的吸引力。也就是說，不僅市場存在廣闊的改善性需求基礎，開發商也具備了提供高品質住宅的能力和意願。
企業聚焦真實需求，從紅海走向藍海。
該行測算，未來十年，核心城市僅高樓齡房屋業主置換疊加新市民購房剛性需求，保守測算就達到了年化4.3億平方米，已經相當於2023年全年商品房銷售面積的38%。而且，隨着房地產市場供給側改革的完成，全國範圍內有影響力的大房地產開發企業數量減少，土地市場的競爭恢復理性，短期而言房地產開發企業也進入了發展的機遇期。
和市場的普遍看法不同，該行認爲只要企業聚焦好房子，聚焦核心城市，房地產開發賽道就還是一條藍海賽道，相關企業就還有可能取得持續的高質量發展。該行推薦聚焦核心城市、具備持續拿地能力和暢通融資通道的企業。
風險提示：企業雖然增加建安成本開支，但對於消費者需求缺乏洞察，投入無法取得產品溢價的風險；企業騰籠換鳥需要時間，資產負債表還存在不良資產風險；部分企業銷售貨值結構和融資渠道受限，無法聚焦新藍海實現高質量發展風險。